文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

物業(yè)費(fèi)降價(jià)的討論甚囂塵上、關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)的交付紅利進(jìn)一步消退、行業(yè)從“增量分享”徹底轉(zhuǎn)向“存量爭(zhēng)奪”……過去一年，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)前所未有的“壓力測(cè)試”。

在這樣一個(gè)寒意未消、監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，物企們2025年的成績(jī)單，不僅是一份財(cái)務(wù)報(bào)告，也是一份關(guān)于“物業(yè)生意是否還值得做”的正面回應(yīng)。

3月27日，世茂服務(wù)（00873.HK）披露2025年業(yè)績(jī)公告。報(bào)告期內(nèi)，其實(shí)現(xiàn)總收入78.8億元，與上年基本持平；而核心凈利潤同比大增20%至6億元，市拓新增年飽和收入創(chuàng)下20億元的歷史新高，同比增長35.1%；管理費(fèi)用節(jié)降至7億元，同比提效16%。

攤開這份財(cái)報(bào)，核心關(guān)鍵詞并不再是“狂飆”，而是“提質(zhì)”。增與減的數(shù)據(jù)背后，并非簡(jiǎn)單的“節(jié)衣縮食”，總裁邵亮在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上將2025年的成果歸結(jié)為“六維綜合發(fā)展戰(zhàn)略”的引領(lǐng)。

這并非一句空泛的口號(hào)，而是一套貫穿經(jīng)營、管理、服務(wù)、拓展、組織、科技六個(gè)維度的系統(tǒng)打法，是世茂服務(wù)從粗放生長到精耕細(xì)作的系統(tǒng)性變革。

不再迷戀單純的規(guī)模數(shù)字，世茂服務(wù)通過一場(chǎng)深刻的“內(nèi)生式”變革，走上了“量質(zhì)并舉”的價(jià)值增長新路徑。

重構(gòu)利潤表

主動(dòng)做減法，然后做加法。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，邵亮直言不諱地指出，剔除原“金沙田”等低毛利業(yè)務(wù)的影響后，世茂服務(wù)2025年的實(shí)際收入增長接近10%。

剝離了消耗管理資源、拖累利潤率且現(xiàn)金流不佳的業(yè)務(wù)板塊，正是世茂服務(wù)主動(dòng)做出的減法。

核心凈利潤同比增長20%至6億元，這無疑是世茂服務(wù)2025年財(cái)報(bào)中最亮眼的指標(biāo)之一。在收入規(guī)模持平的背景下實(shí)現(xiàn)利潤的雙位數(shù)增長，意味著其盈利能力的實(shí)質(zhì)性提升。而這，也是世茂服務(wù)的加法。

邵亮將利潤提升的路徑分解為四個(gè)維度：服務(wù)驅(qū)動(dòng)價(jià)值、多元業(yè)務(wù)增加利潤、成本精益釋放空間、科技提升效益。其中，增值服務(wù)的復(fù)蘇和科技降本的落地是兩大關(guān)鍵看點(diǎn)。

進(jìn)一步仔細(xì)拆解，2025年，社區(qū)增值服務(wù)貢獻(xiàn)營收13.2億元，同比增長9.5%，占總收入的16.8%。不同于過去對(duì)“流量變現(xiàn)”的盲目樂觀，世茂服務(wù)如今的增值服務(wù)更聚焦于“場(chǎng)景價(jià)值”的深度挖掘。

例如，通過優(yōu)化社區(qū)公共空間利用，場(chǎng)地空間收入增長近8%；通過重構(gòu)新零售供應(yīng)鏈，該板塊單年收入提升1億元，成為新的盈利通道。此外，深度融合銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、寵物經(jīng)濟(jì)、健康經(jīng)濟(jì)等賽道，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”收入增長至2.2億元，同比增幅近16%。

在成本管控方面，科技賦能的成效尤為顯著。世茂服務(wù)全面推廣AIS智慧能源管理平臺(tái)，項(xiàng)目平均節(jié)降能耗24%；部署全領(lǐng)域服務(wù)機(jī)器人，單機(jī)人效提升1.5倍。這些技術(shù)投入并非“花架子”，而是實(shí)實(shí)在在地轉(zhuǎn)化為了管理費(fèi)用率和人工成本的下降。

2025年，世茂服務(wù)整體人效提升明顯，人工成本成功節(jié)降12.3%；全年管理費(fèi)用降至7億元，同比節(jié)降15.7%，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)三年的費(fèi)用下降。

這并非通過裁員減配這種粗暴方式達(dá)成，而是通過組織效能的提升與科技的植入，實(shí)現(xiàn)了“減費(fèi)不減產(chǎn)”。

市拓“量?jī)r(jià)齊升”

回望2025年的物業(yè)市場(chǎng)，公開招標(biāo)價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈，低質(zhì)項(xiàng)目不僅無法貢獻(xiàn)利潤，反而成為管理成本的無底洞。

2025年，世茂服務(wù)的市拓?cái)?shù)據(jù)呈現(xiàn)出一種逆周期的“兇猛”。報(bào)告期內(nèi)，其新增年飽和收入達(dá)20億元，同比大增35.1%，創(chuàng)下歷史新高；新增合約面積5483.6萬平方米，同比增長27.1%。

更值得注意的是增長質(zhì)量：新增項(xiàng)目中，位于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大核心城市群的項(xiàng)目占比高達(dá)70.2%，一線及新一線城市占比超73%，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目占比提升至64.2%。

拒絕全國撒網(wǎng)，轉(zhuǎn)而將重兵押注在18座核心城市。這種“高能級(jí)城市聚焦”策略，使得世茂服務(wù)能夠在廈門、西安等城市實(shí)現(xiàn)單城市新增年飽和收入超5000萬，在泉州更是突破億元大關(guān)。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，邵亮將這種策略總結(jié)為“打深、打透、打?qū)挕?。展望未來，邵亮表示：“下一個(gè)階段我們會(huì)穩(wěn)定拓展規(guī)模，重點(diǎn)會(huì)在鞏固我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以存量穩(wěn)增量，以增量提質(zhì)量，錨定穩(wěn)健增長核心原則，實(shí)現(xiàn)拓展一個(gè)，穩(wěn)固一個(gè)，盈利一個(gè)。”

換而言之，世茂服務(wù)已經(jīng)從單純追求合約面積的“噸位”競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向了追求項(xiàng)目含金量的“卡位”競(jìng)爭(zhēng)。

在業(yè)態(tài)上，世茂服務(wù)則繼續(xù)夯實(shí)“十縱十橫”布局。2025年，物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長4.7%至58.2億元，而非住業(yè)態(tài)占比已達(dá)51%，撐起了收入結(jié)構(gòu)的“半邊天”，其中辦公樓收入增長17.2%，醫(yī)院康養(yǎng)增長7.7%，一般公建增長19.4%。

多元業(yè)態(tài)的均衡發(fā)展，分散了單一住宅市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告期內(nèi)，世茂服務(wù)中標(biāo)的中國人民大學(xué)、湖南省直中醫(yī)醫(yī)院、天津津藥集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目。這些不僅是合約面積的增加，更是品牌壁壘的建立。

醫(yī)院、高校、產(chǎn)業(yè)園等高門檻業(yè)態(tài)，天然具有高黏性、高客單價(jià)的優(yōu)勢(shì)，為后續(xù)的利潤釋放埋下了伏筆。

重塑服務(wù)溫度

在物管行業(yè)，所有的利潤最終都來源于業(yè)主和客服的滿意度與繳費(fèi)意愿。可以說，沒有服務(wù)品質(zhì)的“1”，后面所有的“0”都毫無意義。

極度內(nèi)卷的行業(yè)環(huán)境下，服務(wù)同質(zhì)化正在成為物企們的待解難題，世茂服務(wù)在2025年給出的解藥是“心引力Live ”計(jì)劃與AI科技的“雙輪驅(qū)動(dòng)”。

在服務(wù)端，世茂服務(wù)打出了一套“控底線、扶均線、拔高線”的組合拳。

邵亮在發(fā)布會(huì)上分享了一組數(shù)據(jù)：全年累計(jì)拜訪業(yè)主超196萬人次，完成長者關(guān)懷58萬人次，護(hù)學(xué)崗護(hù)送126萬人次、寵物托管喂養(yǎng)超2000次。這種高頻的互動(dòng)構(gòu)建的是一種“溫度服務(wù)”的壁壘，而看似“不賺錢”的服務(wù)動(dòng)作，實(shí)際上極大地提升了業(yè)主的黏性和滿意度，最終反映在收繳率和續(xù)約率的穩(wěn)定上。

與此同時(shí)，在硬件上，世茂服務(wù)還完成了1.8萬歸家動(dòng)線點(diǎn)位的“點(diǎn)亮”工程和54萬平米的綠化煥新，通過可見的投入向業(yè)主傳遞“服務(wù)正在發(fā)生”的信號(hào)。

在效率端，世茂服務(wù)正在全面擁抱AI。

2025年，世茂服務(wù)管理費(fèi)用同比節(jié)降15.7%，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)三年的費(fèi)用下降。這背后是技術(shù)對(duì)勞動(dòng)力的替代。邵亮提到，世茂服務(wù)通過部署全領(lǐng)域服務(wù)機(jī)器人，單機(jī)人效提升1.5倍；通過AIS智慧能源管理平臺(tái)，項(xiàng)目平均節(jié)降能耗24%。

這種“省錢”并非通過降低服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)的，而是通過技術(shù)優(yōu)化人效。在業(yè)績(jī)會(huì)上，邵亮特別強(qiáng)調(diào)2026年將加大對(duì)AI大模型應(yīng)用“Token”的投入，這意味著世茂服務(wù)試圖通過AI在工單調(diào)度、客戶應(yīng)答、能耗管理上進(jìn)一步挖掘利潤空間。

“糧倉盤”戰(zhàn)略

世茂服務(wù)2025年的這份答卷，清晰地描繪了一家大型物管公司在“后地產(chǎn)時(shí)代”的生存法則：不再依賴關(guān)聯(lián)方的“輸血”，而是通過高質(zhì)量的第三方拓展證明自己；不再沉迷于規(guī)模的虛榮，而是通過精細(xì)化運(yùn)營和技術(shù)降本換取真實(shí)的利潤。

展望2026年，世茂服務(wù)的管理層對(duì)宏觀環(huán)境有著清醒的研判。邵亮指出，2026年兩會(huì)政府工作報(bào)告首次將物業(yè)納入工作部署，物業(yè)的定位從配套升級(jí)為治理核心，這為行業(yè)帶來了新的政策機(jī)遇。

基于這一判斷，世茂服務(wù)制定了清晰的2026年行動(dòng)綱領(lǐng)：“做精、做細(xì)、做實(shí)”。

在存量端，實(shí)施“糧倉盤、低效盤、虧損盤”的分類管理，將資源向核心利潤項(xiàng)目?jī)A斜，做大“糧倉盤”；通過激活存量?jī)r(jià)值，推動(dòng)低效盤向高效轉(zhuǎn)化；同時(shí)堅(jiān)決剝離虧損盤，實(shí)現(xiàn)輕裝上陣。

在增量端，除了傳統(tǒng)的住宅和商辦，世茂服務(wù)看準(zhǔn)了“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”和“神獸經(jīng)濟(jì)”，將持續(xù)深化“物業(yè)協(xié)同”模式，將社區(qū)流量轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的盈利增長點(diǎn)。

在管理端，則繼續(xù)加大科技投入。邵亮特別提到將加大AI在業(yè)務(wù)流、服務(wù)端和內(nèi)部管理效率上的賦能，通過“先試點(diǎn)后推廣”擴(kuò)大科技應(yīng)用場(chǎng)景，進(jìn)一步打造人效和服務(wù)體驗(yàn)的雙向提升。

在現(xiàn)金流端，強(qiáng)化全維度管控。提收繳、理清欠、擴(kuò)增收，多措并舉確保現(xiàn)金流的健康穩(wěn)定。

行業(yè)深度變革，物企們從“規(guī)模驅(qū)動(dòng)”向“價(jià)值驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)型不是順風(fēng)仗，而是一場(chǎng)刀刃向內(nèi)的自我革命。

當(dāng)潮水退去，唯有那些真正深耕服務(wù)、敬畏專業(yè)、擁抱變化的企業(yè)，才能穿越周期，贏得下一個(gè)時(shí)代的入場(chǎng)券。

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