經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶

3月31日，雅生活服務(wù)（3319.HK）發(fā)布2025年年度業(yè)績(jī)報(bào)告，物管服務(wù)收入同比下降3.1%，城市服務(wù)收入下滑15.1%，業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)分別銳減17.9%和75.5%。與此同時(shí)，其歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，同比增長(zhǎng)103.2%。

雅生活將業(yè)績(jī)波動(dòng)歸因于房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷、主動(dòng)優(yōu)化低效業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇帶來的定價(jià)壓力，以及服務(wù)品質(zhì)提升導(dǎo)致的成本增加。2025年，該公司累計(jì)主動(dòng)退出548個(gè)在管項(xiàng)目，在管面積同比減少482萬平方米，覆蓋城市數(shù)量減少12個(gè)。

主動(dòng)退出低效業(yè)務(wù)，成為2025年物業(yè)企業(yè)最普遍的動(dòng)作。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，彩生活終止管理面積6124.9萬平方米，中海物業(yè)約滿不續(xù)或退盤項(xiàng)目5560萬平方米，世茂服務(wù)和永升服務(wù)退出的在管面積也超過3000萬平方米。

從2015年到2024年，受益于房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)和資本市場(chǎng)高估值，物業(yè)企業(yè)的規(guī)模急劇擴(kuò)張。雅生活在管面積增長(zhǎng)18倍，永升服務(wù)增長(zhǎng)17倍，碧桂園服務(wù)增長(zhǎng)16倍，融創(chuàng)服務(wù)增長(zhǎng)13倍，金科服務(wù)增長(zhǎng)11倍；萬物云、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活等企業(yè)的增幅均超過5倍。

受一系列因素影響，2024年多家物企利潤(rùn)下滑甚至虧損。進(jìn)入2025年，多數(shù)企業(yè)轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略收縮，主動(dòng)退出低效項(xiàng)目，砍掉不賺錢的增值業(yè)務(wù)。一場(chǎng)從“規(guī)模為王”到“斷臂求生”的行業(yè)大撤退，正在重塑整個(gè)物業(yè)賽道。

集體撤退

張?jiān)骄幼〉母涣ξ靼厮?zhèn)位于河北省平山縣崗南鎮(zhèn)，2022年7月交付，一直由廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“天力物業(yè)”）提供服務(wù)。2024年11月底，天力物業(yè)突然撤場(chǎng)。

張?jiān)秸f，小區(qū)以康養(yǎng)需求為主，交付以來入住率相對(duì)較低，收取的物業(yè)費(fèi)不足以彌補(bǔ)日常運(yùn)營(yíng)成本，物業(yè)服務(wù)較差；而物業(yè)服務(wù)差又導(dǎo)致業(yè)主繳費(fèi)意愿下降，形成惡性循環(huán)，最終以物業(yè)公司撤場(chǎng)告終。

天力物業(yè)撤場(chǎng)后，富力西柏水鎮(zhèn)出現(xiàn)物業(yè)空缺期。在當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)下，直到2025年底，通過招標(biāo)形式引入當(dāng)?shù)匾患倚⌒臀飿I(yè)公司。該公司要求業(yè)主補(bǔ)繳空缺期的物業(yè)費(fèi)作為應(yīng)急管理費(fèi)，遭到業(yè)主反對(duì)。

天力物業(yè)為碧桂園服務(wù)旗下企業(yè)。碧桂園服務(wù)（06098.HK）2025年業(yè)績(jī)會(huì)信息顯示，累計(jì)有1%的項(xiàng)目退出管理權(quán)，“經(jīng)過整體綜合評(píng)估，通過各種辦法難以扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基本面，因此采取了主動(dòng)退出策略”。據(jù)估算，碧桂園服務(wù)退出的管理面積預(yù)計(jì)超過8000萬平方米。

與張?jiān)接邢嗤庥龅臉I(yè)主不在少數(shù)。一位北京的業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其居住的小區(qū)為公房轉(zhuǎn)私，歷史上物業(yè)費(fèi)一直由單位繳納。2024年，業(yè)主單位宣布停止為小區(qū)繳納物業(yè)費(fèi)，而多數(shù)業(yè)主沒有繳納物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣，最終原物業(yè)公司撤場(chǎng)。

一家物業(yè)公司的區(qū)域人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其公司在西部某四線城市服務(wù)一個(gè)小區(qū)，原本物業(yè)費(fèi)收繳率不高，但尚能維持日常運(yùn)營(yíng)；2020年以后，越來越多的業(yè)主停止繳納物業(yè)費(fèi)，2025年物業(yè)費(fèi)收繳率在30%左右，最終公司只能撤場(chǎng)。

該區(qū)域人士說，2024年至2025年，其所在公司主動(dòng)退出上百個(gè)小區(qū)，大部分位于三四線及以下城市，多數(shù)因物業(yè)費(fèi)收繳率低而退出；一二線城市退出的項(xiàng)目中，更多是由于物業(yè)費(fèi)過低且上調(diào)無望、增值服務(wù)拓展受限而退出。

他進(jìn)一步解釋，近年部分城市上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)公司為員工繳納“五險(xiǎn)一金”的管理趨嚴(yán)，公司運(yùn)營(yíng)成本上升，但這些項(xiàng)目缺乏拓展收入的渠道，再加上收繳率下降，致使項(xiàng)目虧損。

主動(dòng)從低效項(xiàng)目退出，是2025年物業(yè)企業(yè)的普遍動(dòng)作。碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、彩生活、永升服務(wù)和世茂服務(wù)累計(jì)退出規(guī)模超過千萬平方米，更多物業(yè)公司主動(dòng)退出的規(guī)模在百萬平方米。

2025年，遠(yuǎn)洋服務(wù)的合約面積減少822.1萬平方米，在管面積減少310.5萬平方米，商辦管理面積減少90.9萬平方米。遠(yuǎn)洋服務(wù)稱，系“主動(dòng)退出低效項(xiàng)目，退出兩個(gè)持續(xù)虧損的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目”。

龍湖智創(chuàng)生活沒有公布具體退出數(shù)據(jù)，但其首席執(zhí)行官宋海林在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，收入同比小幅下降為主動(dòng)開展業(yè)務(wù)聚焦與優(yōu)化的結(jié)果。一是主動(dòng)退出部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低、無法持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)部分企業(yè)客戶出現(xiàn)問題、影響回款的項(xiàng)目堅(jiān)決撤離；二是精準(zhǔn)甄別核心業(yè)務(wù)，果斷放棄低效、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力且無護(hù)城河的業(yè)務(wù)。

融創(chuàng)服務(wù)也沒有公布具體退出規(guī)模。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2025年，融創(chuàng)服務(wù)出售非核心區(qū)域資產(chǎn)彰泰項(xiàng)目（含59個(gè)項(xiàng)目）80%股權(quán)，并退出部分非核心城市?！皩?duì)于結(jié)構(gòu)性持續(xù)虧損的項(xiàng)目，堅(jiān)決撤場(chǎng)。”

此外，2025年，萬物云強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量增長(zhǎng)，主動(dòng)退出低回報(bào)項(xiàng)目，減少低效城市服務(wù)項(xiàng)目；華潤(rùn)萬象生活也“撤回了若干物業(yè)管理項(xiàng)目”；越秀服務(wù)累計(jì)退場(chǎng)655萬平方米，系“主動(dòng)退出盈利能力低、回款未達(dá)標(biāo)、績(jī)效低的項(xiàng)目”；建業(yè)新生活在管面積減少230萬平方米，系“主動(dòng)撤出部分虧損住宅”。

因何而退

物業(yè)企業(yè)撤退，背后的原因復(fù)雜。

一位物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其所在公司在2017年至2021年通過收并購(gòu)納入大量區(qū)域性物業(yè)公司，但這些標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)量差異較大，后續(xù)整合困難。

以其中一個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目為例，收購(gòu)時(shí)雖然收繳率低，但項(xiàng)目賬上有來自開發(fā)商的2000萬元應(yīng)收款，他們計(jì)劃收回應(yīng)收款后，通過更新設(shè)施和改善服務(wù)來提升收繳率。但原開發(fā)商爆雷，應(yīng)收款成為壞賬，后續(xù)一系列計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)。對(duì)業(yè)主的承諾無法兌現(xiàn)，業(yè)主更加不滿，物業(yè)費(fèi)收繳率更低。同時(shí)，小區(qū)業(yè)主普遍不會(huì)使用線上系統(tǒng)，日常報(bào)修、繳費(fèi)仍依賴現(xiàn)場(chǎng)，物業(yè)人手不夠，業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)較差。

上述負(fù)責(zé)人介紹，接手幾年后，物業(yè)費(fèi)收繳率一直上不來，項(xiàng)目持續(xù)虧損。2025年，該項(xiàng)目已被列為必須退出的項(xiàng)目。但當(dāng)?shù)亟值擂k要求有新的物業(yè)公司接手后才能撤場(chǎng)，因此項(xiàng)目目前處于超限服務(wù)階段。

通常情況下，一個(gè)小區(qū)交付前，開發(fā)商即引入關(guān)聯(lián)物業(yè)公司；項(xiàng)目交付后，一些遺留工程質(zhì)量問題一般由物業(yè)公司處理。由此，物業(yè)公司與開發(fā)商之間產(chǎn)生大量應(yīng)收款，開發(fā)商爆雷后，這些應(yīng)收款多數(shù)需要計(jì)提損失。

開發(fā)商交付項(xiàng)目后，小區(qū)住戶的漏水、裂縫等工程質(zhì)量問題通常由物業(yè)公司兜底承接，業(yè)主對(duì)開發(fā)商的不滿情緒多數(shù)轉(zhuǎn)移至物業(yè)公司身上，物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系長(zhǎng)期緊張，物業(yè)服務(wù)差與業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)容易形成惡性循環(huán)。雖然近年物業(yè)公司均在硬件和軟件方面提升服務(wù)，但業(yè)主滿意度仍在持續(xù)下滑。

與住宅業(yè)務(wù)不同，非住宅業(yè)務(wù)因客戶單一、利潤(rùn)率高，過去幾年成為多數(shù)物業(yè)公司重點(diǎn)拓展的領(lǐng)域。但近兩年，非住宅客戶拖欠物業(yè)費(fèi)的情況也嚴(yán)重起來，非住宅項(xiàng)目也是物業(yè)公司退出的主要領(lǐng)域。

此外，過去幾年，多數(shù)物業(yè)公司大力發(fā)展增值業(yè)務(wù)，包括房屋中介、裝修等。房地產(chǎn)上行期，這些業(yè)務(wù)增加了物業(yè)公司的收入，同時(shí)也占用了大量人力、物力和財(cái)力，導(dǎo)致物業(yè)公司成本大幅增加。如今，這些增值業(yè)務(wù)多數(shù)變得雞肋，也成為2025年物業(yè)公司重點(diǎn)優(yōu)化的業(yè)務(wù)。

一家中小物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，正常情況下，物業(yè)公司通過收取物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)及相關(guān)增值服務(wù)，可以維持小區(qū)日常運(yùn)營(yíng)。但過去幾年，物業(yè)公司盲目擴(kuò)張，一定程度上拖累了項(xiàng)目公司?！?0個(gè)項(xiàng)目即便有5個(gè)虧損，還有5個(gè)是賺錢的，維持平衡沒有問題?！痹撠?fù)責(zé)人說，但由于關(guān)聯(lián)開發(fā)商應(yīng)收款產(chǎn)生的壞賬、拓展增值業(yè)務(wù)增加的成本等，物業(yè)企業(yè)對(duì)少量項(xiàng)目虧損也難以承受。

物業(yè)公司想要改善財(cái)務(wù)報(bào)表，需要從兩個(gè)層面做起：第一，與母開發(fā)商在業(yè)務(wù)層面和關(guān)聯(lián)交易層面全面脫鉤；第二，重新梳理核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，退出部分虧損項(xiàng)目和虧損業(yè)務(wù)。

在上述中小物業(yè)公司負(fù)責(zé)人看來，在物業(yè)從“管理”轉(zhuǎn)向“服務(wù)”的背景下，物業(yè)企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)逐步從規(guī)模轉(zhuǎn)向綜合服務(wù)能力。一家物業(yè)公司如果連最基本的服務(wù)都兌現(xiàn)不了，規(guī)模越大，對(duì)自身品牌形象的反噬越嚴(yán)重。

撤退之后

上述物業(yè)公司負(fù)責(zé)人介紹，2025年，其所在公司對(duì)所有在管項(xiàng)目和合同項(xiàng)目盤點(diǎn)和審核后，要求對(duì)兩類項(xiàng)目啟動(dòng)退出應(yīng)急機(jī)制：第一類為項(xiàng)目連續(xù)兩年收支無法平衡；第二類為項(xiàng)目連續(xù)兩個(gè)繳費(fèi)期收繳率低于50%。觸及任何一條紅線，項(xiàng)目即啟動(dòng)退出程序。

退出前，物業(yè)公司還需要做多項(xiàng)準(zhǔn)備工作。第一，與項(xiàng)目所在街道辦和主管部門溝通，提出撤場(chǎng)申請(qǐng)；第二，對(duì)項(xiàng)目所有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并形成評(píng)估報(bào)告及移交清單；第三，提前在小區(qū)張貼撤場(chǎng)公告，告知業(yè)主具體撤場(chǎng)時(shí)間。

不同城市對(duì)物業(yè)公司撤場(chǎng)的態(tài)度不同。以上述物業(yè)公司即將退場(chǎng)的項(xiàng)目為例，其于2025年底公布退場(chǎng)消息，當(dāng)?shù)亟值擂k要求物業(yè)服務(wù)不能中斷，在新物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)前，其仍需暫時(shí)提供服務(wù)。

多數(shù)城市的主管部門和街道辦對(duì)物業(yè)公司撤場(chǎng)沒有太大約束力。通常，街道辦會(huì)協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)暫時(shí)接手撤場(chǎng)后的小區(qū)作為過渡，然后由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)等機(jī)構(gòu)招標(biāo)。

上述北京某小區(qū)，在物業(yè)公司撤場(chǎng)前，由當(dāng)?shù)亟值擂k協(xié)調(diào)一家國(guó)有企業(yè)暫時(shí)接手物業(yè)服務(wù)。該國(guó)有企業(yè)進(jìn)場(chǎng)后，投入自有資金對(duì)小區(qū)設(shè)施進(jìn)行改善，并提升服務(wù)質(zhì)量，最終獲得業(yè)主認(rèn)可。在維持原有物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上，通過合法程序正式簽約成為新的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)費(fèi)收繳率也從原來的不到50%提升至70%以上。

北京另一個(gè)小區(qū)的情況則較為特殊。由于住戶少、物業(yè)費(fèi)收入有限，原物業(yè)公司入不敷出選擇退場(chǎng)。居民不愿上調(diào)物業(yè)費(fèi)，沒有新的物業(yè)公司愿意接手，最終業(yè)主共同商定，選擇業(yè)主自治的方式，聘請(qǐng)一名保潔人員，剩余工作由業(yè)主輪流值日。

上述中小物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，老舊小區(qū)多為公房，居民普遍沒有繳納物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣。原業(yè)主單位一旦停止繳納物業(yè)費(fèi)，重?fù)?dān)即落在街道辦身上。即便有新物業(yè)公司愿意接手，物業(yè)費(fèi)收繳仍面臨較大壓力。

在其看來，想要推動(dòng)長(zhǎng)期未繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主繳費(fèi)，需要通過前期投入和服務(wù)獲得業(yè)主信任，更需要具備足夠的耐心和投入能力。

此外，物業(yè)服務(wù)通常是一個(gè)小區(qū)房屋增值保值的重要前提之一。在房地產(chǎn)上行期，部分開發(fā)商每年會(huì)拿出一定預(yù)算投放到存量小區(qū)中，以提升小區(qū)價(jià)值、樹立口碑，并為新項(xiàng)目銷售賦能。因此，面對(duì)老舊小區(qū)，新物業(yè)公司還需要向業(yè)主證明，通過繳納物業(yè)費(fèi)可以提升小區(qū)服務(wù)水平，進(jìn)而提升房屋估值。

對(duì)入駐率較低或居民普遍拒交物業(yè)費(fèi)的小區(qū)，上述物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，可以通過降低物業(yè)費(fèi)等方式提升收繳率，或者通過司法訴訟追繳業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)。目前司法層面已經(jīng)不存在明顯障礙。

張?jiān)礁嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，天力物業(yè)退出后，至今仍在追繳業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)，已將多名業(yè)主訴至法院，但未進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段。

多家物業(yè)公司人士稱，即便撤場(chǎng)，仍會(huì)對(duì)服務(wù)期間拖欠的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行追繳。未來將以項(xiàng)目為單位，委托法務(wù)分批次起訴追討。

戰(zhàn)略重塑

2025年物業(yè)企業(yè)的集體戰(zhàn)略收縮，是過去近十年行業(yè)擴(kuò)張的必然結(jié)果。物業(yè)行業(yè)正經(jīng)歷從“規(guī)模優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量?jī)?yōu)先”的結(jié)構(gòu)性重構(gòu)。

2016年前后，隨著房地產(chǎn)銷售規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，物業(yè)公司依托母公司項(xiàng)目輸送實(shí)現(xiàn)管理面積擴(kuò)張，部分物業(yè)公司的在管面積突破億平方米級(jí)別。

2018年后，隨著物業(yè)公司密集赴港上市，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的估值顯著提升，進(jìn)一步刺激物業(yè)公司將規(guī)模增長(zhǎng)作為核心戰(zhàn)略。一部分頭部物業(yè)公司已經(jīng)不滿足母公司交付帶來的規(guī)模擴(kuò)張，開始進(jìn)入收并購(gòu)市場(chǎng)。

同時(shí)，物業(yè)公司也在多維度拓展業(yè)務(wù)邊界。一方面開辟非住宅業(yè)務(wù)，積極進(jìn)入寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅領(lǐng)域；另一方面，開始大力拓展與主業(yè)相關(guān)聯(lián)的增值業(yè)務(wù)，房屋中介、裝修、電商等業(yè)務(wù)被多數(shù)物業(yè)公司納入業(yè)務(wù)體系。

2021年后，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整周期，物業(yè)行業(yè)的外部環(huán)境深刻變化。開發(fā)商資金壓力加大，關(guān)聯(lián)交易減少，應(yīng)收賬款回收困難；新項(xiàng)目交付下降，母公司增量縮減。同時(shí)，并購(gòu)的低質(zhì)量項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，虧損顯現(xiàn)。

與此同時(shí)，非住宅客戶經(jīng)營(yíng)困難導(dǎo)致拖欠增加，商辦及城市服務(wù)業(yè)務(wù)從增長(zhǎng)引擎轉(zhuǎn)為利潤(rùn)拖累；因房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨穩(wěn)，與之相關(guān)的增值業(yè)務(wù)明顯下跌。一向被視為穩(wěn)健的物業(yè)公司出現(xiàn)不同程度的經(jīng)營(yíng)困境。

自2023年起，多數(shù)物業(yè)公司開始計(jì)提大額應(yīng)收款減值。2024年，多家物業(yè)公司收入下滑、利潤(rùn)下降甚至虧損，行業(yè)由擴(kuò)張進(jìn)入調(diào)整階段。

2025年，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略收縮，核心目標(biāo)是改善盈利能力和現(xiàn)金流。一是退出持續(xù)虧損項(xiàng)目；二是剝離低回報(bào)業(yè)務(wù)；三是收縮增值業(yè)務(wù)。

長(zhǎng)期而言，物業(yè)管理正從地產(chǎn)的附庸轉(zhuǎn)向獨(dú)立專業(yè)服務(wù)行業(yè)，規(guī)模仍重要，但項(xiàng)目質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)能力更為關(guān)鍵。

（作者 田國(guó)寶）

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田國(guó)寶

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