南都·灣財社記者注意到，深圳公共資源交易中心日前掛牌了一宗備受矚目的商住用地（宗地號G01046-0106），起始價高達70.45億元，成為深圳今年以來掛牌總價最高的地塊。

據(jù)了解，該地塊前身為世茂集團“深港國際中心”項目核心部分，曾規(guī)劃建造約700米的“中國第一高樓”，后因開發(fā)商陷入流動性危機而爛尾。而此次重新出讓，標志著這片沉寂已久的項目在政府收儲并重新規(guī)劃后，將以全新的姿態(tài)入市。值得一提的是，項目規(guī)劃也從原本的純商業(yè)地標大幅調整為以住宅為主的綜合社區(qū)，其未來走向已成為市場關注焦點。

地塊“重生”：住宅躍升主角，容積率下調

根據(jù)出讓公告，該地塊位于龍崗大運片區(qū)，為高標準打造深圳東部中心國際化街區(qū)，土地面積近17萬平方米，總建筑面積約47.68萬平方米，將于5月6日正式出讓。

與舊規(guī)劃相比，地塊的新方案發(fā)生了根本性改變。首先，用地性質由商業(yè)用地調整為“二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”，其中住宅面積達30.56萬平方米，占總建筑面積的64%，取代商業(yè)成為絕對主角。商業(yè)部分則縮減至14.35萬平方米。

其次，規(guī)劃容積率從原項目約4.17大幅降至3.26。市場分析人士認為，這一調整不僅是對“超高層建筑審批趨嚴”政策的響應，也更符合當前市場對高品質居住社區(qū)的需求，降低了開發(fā)難度和市場風險。

值得注意的是，出讓條件中首次引入了“分宗開發(fā)、分期建設”模式。競得人可將地塊分宗，并要求住宅部分在1年內開工、4年內竣工，而集中商業(yè)及酒店部分則可在2.5年內開工、6年內竣工。“這種模式允許開發(fā)商優(yōu)先開發(fā)住宅部分以快速回籠資金，極大地緩解了前期資金壓力，是對高總價地塊盤活模式的一次重要創(chuàng)新?！币晃簧钲诜科笸栋l(fā)人士向記者表示。

宗地現(xiàn)狀。

前世今生：從約239億元天價地塊到68億元收儲

該地塊的歷史可謂一波三折。資料顯示，2017年12月，世茂集團曾以239.43億元天價競得該地塊，計劃總投資500億元打造包含超高層主塔在內的“深港國際中心”。

然而，隨著2022年世茂集團爆發(fā)流動性危機，項目全面停工。2023年，該項目資產兩次進入司法拍賣程序，起拍價從約130.44億元降至約104.35億元，但均因無人出價而流拍，項目一度陷入“賣不掉、建不了”的困境。

轉折點出現(xiàn)在2025年。公開信息顯示，深圳市龍崗區(qū)相關部門擬以68億元的總價收儲世茂持有的相關地塊及地上物。此次掛牌的70.45億元起拍價，雖較政府收儲價略有上浮，但與世茂最初的拿地成本相比已大幅降低了約71.5%。

在當前市場環(huán)境下，高達70.45億元的起拍價，將絕大多數(shù)民營房企擋在了門外，資金實力雄厚的央企或國企將成為最主要的潛在競買者。

而圍繞潛在買家的熱議，還源于出讓文件為商業(yè)運營方設置的兩項前所未有的高門檻條款：例如要求運營方在2024年度境內及港澳地區(qū)運營的購物中心及百貨營收合計不低于50億元；此外，必須引進不少于5個入選《2025全球高檔和奢侈品牌價值50強》前20名的高端國際零售品牌。而能同時滿足這兩大條件的運營商屈指可數(shù)，并由此引發(fā)龍崗大運即將落地高品質購物中心的熱烈猜想。

市場分析普遍認為，這塊土地的重新出讓，不僅是深圳通過“清調供”政策成功盤活存量爛尾資產的標桿案例，更是為深圳東部中心建設注入了強心劑。隨著地塊的成功出讓和未來開發(fā)，將為大運深港國際科教城提供高品質的居住和商業(yè)配套，完善城市功能，其示范意義遠超土地交易本身。

周邊樓市堅挺，市場預期高漲

此外，大運片區(qū)堅挺的樓市表現(xiàn)及火熱的土拍市場，也成為市場對該地塊未來價值抱有較高預期的關鍵因素。

新房方面，與該地塊相鄰的中海大運玖章花園項目，目前備案均價約6.2萬元/㎡，為該地塊未來的售價提供了直接的參考。更值得注意的是，就在2025年1月，緊鄰該宗地的一塊居住用地曾吸引多家房企爭奪，最終由中海以超70%的溢價率競得，折合樓面價近3萬元/㎡，充分顯示了開發(fā)商對該片區(qū)的高度認可。

與此同時，片區(qū)的二手房市場也表現(xiàn)穩(wěn)健。據(jù)中介機構數(shù)據(jù)，周邊如陽光天健城、綠景大公館等小區(qū)的掛牌均價普遍在6萬至7萬元/㎡的區(qū)間。

事實上，大運板塊作為龍崗核心區(qū)域，歷來是龍崗房價走勢的重要參照。而作為深圳東部中心國際化街區(qū)的組成部分，本次出讓的宗地規(guī)模和區(qū)位優(yōu)勢十分顯著，周邊匯聚大運中心、龍城公園、星河Cocopark、華潤大運天地、大運深港國際科教城等頂級市政配套。

另根據(jù)項目建設用地項目規(guī)劃設計，沿黃閣路形成連續(xù)的底層商業(yè)界面，建筑風貌須與大運體育中心相協(xié)調。結合商業(yè)、綠地等，構建連續(xù)的慢行系統(tǒng)，連接周邊軌道交通；購物中心將引進若干個高端國際品牌，開設不少于30家全國、華南、深圳、龍崗的首店或旗艦店；酒店引入的品牌，應達到超高端或奢華等級。

綜合來看，在深圳土地市場“核心區(qū)高溢價”的分化行情下，該地塊憑借其龐大的體量、優(yōu)越的配套和相對清晰的盈利預期，幾乎鎖定了高熱度?？梢灶A見的是，其最終的成交價不僅將為大運片區(qū)樓市定調，也將成為觀察頭部房企在深圳投資信心的重要風向標。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽