來源：市場資訊

（來源：瞰華東）

苗野丨發(fā)自北京

4月初，上海市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)布2026年度國有建設(shè)用地供應計劃。

這份年度土地“總清單”提出，2026年上海國有建設(shè)用地計劃供應規(guī)模為1140～1500公頃，供地中值1320公頃，較2025年同比下降10%。這是繼2022年上海供地規(guī)模達到階段性高點后連續(xù)第四年優(yōu)化收縮。

值得注意的是，本年度計劃明確存量建設(shè)用地占比不低于70%，新增用地優(yōu)先保障重大項目和民生事業(yè)。

上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘認為，總量優(yōu)化并非簡單壓減規(guī)模，而是在城市開發(fā)強度接近上限的背景下，通過集約節(jié)約用地實現(xiàn)資源高效配置，推動住宅供給更多依靠存量盤活、城市更新和低效用地再開發(fā)。

從2026年度供應計劃的頂層設(shè)計到一季度土拍市場的實際表現(xiàn)，“減量提質(zhì)”成為核心關(guān)鍵詞，上海正以更精細化的供地節(jié)奏，在嚴控增量和激活存量之間尋找新的平衡點。

宅地大幅收縮

五年降幅超40%

從供地結(jié)構(gòu)來看，2026年上海各類用地的供應計劃呈現(xiàn)鮮明的“有收有放”特征。

商品住房用地大幅收縮是今年供地計劃最顯著的變化。2026年商品住房用地計劃供應275～385公頃，按中值計算較2025年減少約100公頃，降幅達23.3%。近五年上海商品住宅用地供應上限從2022年的647公頃一路降至2026年的385公頃，降幅超過40%?！皽p量”已經(jīng)成為上海宅地供應的主旋律。

在住宅用地整體縮減的同時，保障性住房的供給力度并未削弱。2026年上海保障性住房用地計劃供應70～105公頃，保障性租賃住房用地計劃供應30～55公頃。商業(yè)辦公用地連續(xù)兩年維持穩(wěn)定，計劃供應35～65公頃不變。

產(chǎn)業(yè)用地成為今年供地的“壓艙石”，計劃供應730～890公頃，中值僅微降約1.2%，與2025年基本持平。上海主打“好項目不缺土地，好產(chǎn)業(yè)不缺空間”，這一承諾在產(chǎn)業(yè)用地供應上得到了充分體現(xiàn)。2026年上海面向全球集中推出62塊優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)用地，總面積超過1.1萬畝，預計可帶動總投資近1500億元。

“收縮宅地供應是為積壓的樓市庫存創(chuàng)造消化空間，從根本上穩(wěn)定市場預期。”姚臘認為，商品住房用地規(guī)模合理優(yōu)化與當前上海17.8個月的商品房庫存去化周期相匹配，有助于緩解外圍區(qū)域庫存壓力，同時優(yōu)質(zhì)地塊占比提升將帶動產(chǎn)品品質(zhì)升級，更好滿足改善性住房需求。

對于購房者而言，供地收縮意味著未來新增商品住宅的稀缺性將進一步凸顯，尤其是在核心城區(qū)可以獲得更穩(wěn)定的房價預期。對于開發(fā)商而言，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭將更加激烈，對產(chǎn)品力和綜合規(guī)劃能力的考驗也將更為嚴苛。

臨港宅地“斷供”

各區(qū)宅地供應分化加劇

從區(qū)域分布來看，各區(qū)宅地供應量分化顯著，傳遞出不同的市場信號。

大幅縮減的區(qū)域以徐匯區(qū)和楊浦區(qū)最為突出。徐匯區(qū)商品住房用地從2025年的25～35公頃驟降至10～15公頃，降幅約58%，成為全市降幅最大的區(qū)域，主要因為2025年東安新村地塊一次性高基數(shù)供應，今年回歸常態(tài)。

楊浦區(qū)從30～35公頃降至10～20公頃，降幅約54%，去年楊浦區(qū)是上海全市宅地出讓數(shù)量最多的區(qū)域，主要集中在楊浦濱江和新江灣，今年主動控速，意在消化庫存，夯實市場基礎(chǔ)。

浦東新區(qū)計劃供應35～45公頃的商品住房用地，雖較2025年有所下降，仍是全市供應量最大的區(qū)域，其中包含15～20公頃城中村用地。閔行、寶山計劃供應量同步縮減約18%，但30～40公頃的體量仍屬全市供地主力。臨港今年商品住宅用地計劃供應量為零；嘉定、松江、青浦也均有約30%左右的降幅，供應總量均為25～35公頃，位列第三梯隊。

逆勢上漲的區(qū)域集中在靜安區(qū)和普陀區(qū)，各自計劃供地10～15公頃，較去年的10公頃增長約25%。靜安區(qū)今年的供地主力預計集中在大寧板塊，普陀區(qū)將在石泉等斷供多年的板塊發(fā)力。遠郊方面，金山計劃供應量大幅增加67%，成為全市增幅最大的區(qū)域。

市場人士認為，從區(qū)域?qū)用婵?，上海供地的精準化特征愈發(fā)明顯。中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍是稀缺資源，靜安、普陀等區(qū)域的小幅增長，意在激活斷供板塊的改善性需求；徐匯、楊浦等去年的供地大戶主動“踩剎車”，為消化既有庫存留出了空間。

供地計劃的方向，已在今年一季度的土拍市場中有所體現(xiàn)。上海延續(xù)“少而精”的供地策略，一季度共出讓9宗涉宅地塊，數(shù)量居全國首位，且均順利成交。

3月30日，長寧中山公園地塊經(jīng)41輪競價，由保利發(fā)展以59.22億元競得，溢價率6.43%。這一地塊是長寧近17年來首次大體量出讓，也被業(yè)內(nèi)稱為“壓箱底”宅地，華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂三家央企同臺競技，體現(xiàn)了頭部房企對上海核心地塊的信心。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認為，從土拍熱度來看，房企資金繼續(xù)向確定性較強的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集聚。三批次土拍也已定檔4月21日，徐匯長橋、普陀石泉、金山新城三宗地塊總起拍價65.5億元，均為區(qū)域優(yōu)質(zhì)純住宅地塊，市場關(guān)注度不減。

綜合來看，2026年上海供地計劃呈現(xiàn)出“總量收縮、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、區(qū)域分化”的鮮明特征?！吧俣辈粌H是土地供應的策略，更將成為整個市場運行的主旋律。

值班編委：李紅梅

責任編輯：禾苗