北京進深 徐迪 取證首周，北投棲澐灣錄得相當不錯的網(wǎng)簽成績。

80套，0.8萬㎡，2.88億元。

成交均價3.52萬元/㎡，約為預售均價的84折。

3月28日，棲澐灣才剛剛?cè)〉眯骂A售證。

拿證為西區(qū)6003地塊，共8棟住宅樓，合計246套房源，擬售均價4.17萬元/㎡。

· 11#和12#的備案均價最低，不足4萬/㎡。

目前分別網(wǎng)簽25套和22套，占網(wǎng)簽總量的一半以上。

其中：建面約110㎡房源網(wǎng)簽數(shù)量最多，為18套；

其次為89㎡，網(wǎng)簽14套；

80㎡網(wǎng)簽8套；85㎡網(wǎng)簽7套。

· 6#的備案均價最高，約4.63萬元/㎡。

為頂配建面約142㎡四居，目前已有4套網(wǎng)簽。

棲澐灣所在地塊，是北投置業(yè)于2023年6月以25.9億元底價競得，樓面價約2.57萬元/平方米，銷售指導價5.5萬元/平方米。

從拿地到取新證，北投棲澐灣用了1012天。

這個項目一路走來很不易，經(jīng)過換帥、調(diào)規(guī)與更名。

2025年初，項目曾以云帆汀瀾取證，推出西區(qū)6003地塊6棟樓，共495套房源，擬售價格在5.32萬元/m2至5.68萬元/m2，備案均價5.5萬元/㎡。

取證后一直未開盤，直到8月份，項目進行了一次顛覆性調(diào)規(guī)。

涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術(shù)經(jīng)濟指標等諸多細項。

然而，最受關(guān)注的還是，它增加了開敞陽臺等新規(guī)配置，躋身四代宅好房子行列。

調(diào)整之后，戶型建面為79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。上車戶型變成了時下最受剛需歡迎的小三居。

疊加南陽臺、北設(shè)備平臺、側(cè)面飄窗的贈送，實得率最高做到了95%。

同樣調(diào)整的，還有整體的售價水平。

擬售均價從5.5萬調(diào)至4.2萬，每平米降了1萬+。

這個價格放在遠郊新房市場也是挺香的，而且還是好房子+全精裝交付。

北投置業(yè)總經(jīng)理屈晨看得很清楚，現(xiàn)在的通州市場，已經(jīng)跟兩年前大變天了。

棲澐灣為了不重蹈“兄弟盤”晟景汀瀾的覆轍，在定價上肯定有所考量。

如果定太高，無人問津，不僅庫存難去，還占用資金。

屈晨的打法，是走平民路線，3萬+的房源，而且還是精裝修交付。

這么一來，項目的地價縫差不到1萬元/㎡。

通常而言，地價縫差越大，能讓開發(fā)商有更多操作空間，用心打造產(chǎn)品；反之，地價縫差越小，開發(fā)商可能為了保利潤，會“砍”成本、偷偷減配。

綜合對比下其他通州樓盤的地價縫差：

招商朝棠攬閱的樓面價3.12萬/㎡，一期成交價5.8萬/㎡，地價縫差2.68萬/㎡；

招商云璟攬閱的樓面價2.86萬/㎡，成交價5.7萬/㎡，地價縫差2.84萬/㎡；

中鐵建花語璟云的樓面價3.58萬/㎡，成交價5.7萬/㎡，地價縫差2.12萬/㎡；

中建運河玖院的住宅樓面價3.06萬/㎡，一期成交價6.2萬/㎡，地價縫差3.14萬/㎡。

可見，棲澐灣的地價縫差是真的小。

對比上述項目，棲澐灣最大的硬傷還是城市界面。

通州張家灣板塊并不是通州傳統(tǒng)的主城區(qū)，配套主要靠未來規(guī)劃，周邊現(xiàn)在比較荒。

目前該項目距離地鐵站有一段距離，最近的1號線、7號線花莊站步行大約2.4公里。