張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師

溫政復(fù)〔2025〕1523 號行政復(fù)議案，是典型的國有土地上廠房征收、承租人獨(dú)立補(bǔ)償權(quán)益爭議案。我在代理本案時發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)主遇到類似情況，都會陷入 “只賠房主、不賠承租人” 的誤區(qū)，甚至被以 “違建不補(bǔ)償” 直接駁回。本文結(jié)合本案完整復(fù)盤，給同類企業(yè)主提供可直接套用的維權(quán)路徑。

一、案件核心事實(shí)錨點(diǎn)

1. 某實(shí)業(yè)公司承租工業(yè)廠房，租賃合同明確拆遷裝修賠償、搬遷費(fèi)歸承租人所有。
2. 案涉房屋有合法土地證、臨時規(guī)劃許可，到期未續(xù)，被認(rèn)定為未經(jīng)登記建筑，但政府按視同合法給予重置價補(bǔ)償。
3. 征收部門與房主簽訂補(bǔ)償協(xié)議，未包含裝修、搬遷補(bǔ)償，并書面答復(fù)承租人不予補(bǔ)償。
4. 歷經(jīng)一審、二審、前序復(fù)議，均確認(rèn)補(bǔ)償不含承租人權(quán)益，責(zé)令征收方另行處理。
5. 征收方再次以 “僅重置價、不含裝修搬遷” 為由拒賠，企業(yè)提起本次行政復(fù)議。

二、爭議焦點(diǎn)（企業(yè)主必看）

• 焦點(diǎn) 1：視同合法房屋補(bǔ)償，是否必須包含裝修、搬遷費(fèi)
• 焦點(diǎn) 2：承租人是否享有獨(dú)立于房主的征收補(bǔ)償權(quán)益？
• 焦點(diǎn) 3：征收方以 “內(nèi)部政策” 排除承租人補(bǔ)償，是否合法？

三、張壹杰律師代理策略（實(shí)戰(zhàn)可復(fù)制）

我在本案中采用三維破局法，直接扭轉(zhuǎn)復(fù)議結(jié)果：

1. 鎖定生效文書閉環(huán)

全面梳理 (2024) 浙 0304 行初 201 號、(2024) 浙 03 行終 579 號、溫政復(fù)〔2024〕3258號等多份文書，固定補(bǔ)償協(xié)議不含裝修、搬遷費(fèi)、承租人享有獨(dú)立利益兩大關(guān)鍵事實(shí)，讓對方無法自圓其說。

1. 解構(gòu)視同合法法律內(nèi)涵

我提出：既然按視同合法給予重置價，就不能選擇性適用補(bǔ)償項(xiàng)目。依據(jù) 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，補(bǔ)償應(yīng)含房屋價值（含裝修）、搬遷、臨時安置等；結(jié)合《浙江省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，征收方案必須列明裝修、搬遷標(biāo)準(zhǔn)。只給房屋重置價、排除裝修搬遷，屬于事實(shí)不清、適用法律錯誤。

1. 直擊程序與證據(jù)硬傷

指出征收方將 “視同合法” 曲解為 “僅重置價”，無正式批復(fù)與政策依據(jù)，違背行政確定性原則；同時提交租賃合同、批復(fù)文件、測繪與認(rèn)定材料，形成完整證據(jù)鏈。

四、司法裁判規(guī)則（同類案件參考）

復(fù)議機(jī)關(guān)最終采納我方觀點(diǎn)，依據(jù)《行政復(fù)議法》，作出如下裁判要點(diǎn)：

1. 案涉房屋因歷史規(guī)劃原因按視同合法補(bǔ)償，不同于普通違建零補(bǔ)償。
2. 視同合法對應(yīng)的裝修、搬遷附屬權(quán)益應(yīng)一并認(rèn)可，不得割裂排除。
3. 征收方答復(fù)事實(shí)不清、證據(jù)不足，予以撤銷并責(zé)令重新處理。

五、企業(yè)主維權(quán)實(shí)務(wù)要點(diǎn)

1. 租賃合同必加條款：明確遇征收時裝修、搬遷、停產(chǎn)停業(yè)損失歸屬，避免后期扯皮。
2. 區(qū)分違建視同合法：有土地證、臨時許可、歷史原因未辦證的，大概率可爭取視同合法補(bǔ)償。
3. 不要只跟房主談：承租人有權(quán)直接向征收部門主張獨(dú)立補(bǔ)償權(quán)益，協(xié)商不成及時復(fù)議或訴訟。
4. 重視生效文書效力：前案判決 / 復(fù)議認(rèn)定的事實(shí)，可直接作為后案關(guān)鍵依據(jù)。