近日，北京國樽律師事務所代理的楊女士美國境內名下不動產(chǎn)查詢專項法律服務事項順利辦結。國樽律所涉外不動產(chǎn)服務團隊憑借對中美跨境不動產(chǎn)合規(guī)規(guī)則的深刻理解，以及覆蓋美國全區(qū)域的全球服務網(wǎng)絡，高效完成客戶名下美國不動產(chǎn)的全維度信息調取與合規(guī)分析，圓滿完成客戶委托需求，獲得客戶高度認可。

案件梳理

委托人楊女士因個人跨境資產(chǎn)梳理、家族財富傳承規(guī)劃的核心需求，需全面查詢、核實本人名下在美國境內的全部不動產(chǎn)相關信息，因不熟悉美國各州不動產(chǎn)登記的差異化規(guī)則、跨境查詢的公證認證流程與合規(guī)要求，正式委托國樽律所提供全流程專項法律服務。

關鍵時間節(jié)點：

1、2024 年 3 月 20 日：楊女士與北京國樽律師事務所簽署委托協(xié)議，正式委托辦理其名下美國不動產(chǎn)信息查詢專項事宜；

2、2024 年 3 月 21 日 - 4 月 10 日：國樽涉外團隊完成客戶身份材料梳理、不動產(chǎn)所在州范圍初步核驗，同步對接美國當?shù)睾献鳈C構，完成查詢申請材料的合規(guī)翻譯、涉外公證與使領館認證，按對應州的要求提交正式查詢申請；

3、2024 年 4 月 11 日 - 9 月 25 日：針對美國不同州、郡不動產(chǎn)登記體系的差異化要求，分區(qū)域跟進查詢進度，按需補充身份核驗材料，完成客戶名下多套不動產(chǎn)的權屬登記、抵押負擔、司法限制、交易歷史、稅費繳納情況等全維度信息的調取與核驗；

4、2024 年 10 月 15 日：完成全部查詢結果的系統(tǒng)整理、合規(guī)翻譯與專業(yè)法律分析，形成完整的《美國不動產(chǎn)查詢專項法律意見書》交付客戶；

5、2024 年 10 月 31 日：客戶確認全部查詢結果與分析內容完全滿足委托需求，案件正式辦結。

辦案律師解讀

本案專項服務的核心難點與辦理要點如下：

1、美國不動產(chǎn)登記的法域差異問題

美國無全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，不動產(chǎn)的登記、管理、信息查詢規(guī)則由各州甚至郡自行制定，不同區(qū)域的申請流程、材料要求、信息公開范圍差異極大，需精準適配不同法域的合規(guī)要求，避免因流程不符導致申請被駁回。

2、跨境查詢的身份核驗與公證認證壁壘

中國境內主體申請美國不動產(chǎn)查詢，需完成國內身份材料、委托授權文件的涉外公證、中國外交部及美國駐華使領館的雙認證，流程繁瑣、材料要求嚴格，任一環(huán)節(jié)不符合要求都會導致查詢失敗。

3、全維度資產(chǎn)信息的調取難度

除基礎的不動產(chǎn)權屬信息外，客戶需同步確認不動產(chǎn)的抵押情況、查封等司法限制、歷史交易記錄、歷年稅費繳納狀態(tài)等深層信息，需對接美國當?shù)氐怯洐C構、稅務部門、司法系統(tǒng)等多主體，對跨機構協(xié)調能力與當?shù)刭Y源要求極高。

4、跨境信息的合規(guī)與安全保障

查詢全流程需同時符合中國《個人信息保護法》關于跨境個人信息流動的要求，以及美國當?shù)仃P于個人信息、不動產(chǎn)信息保護的相關規(guī)定，全程保障客戶個人身份信息與資產(chǎn)信息的安全。

合規(guī)法律依據(jù)

（一）中國境內委托與跨境服務的合規(guī)基礎

1、《中華人民共和國律師法》第二十八條：律師可以接受自然人、法人或者其他組織的委托，提供非訴訟法律服務，解答有關法律的詢問、代寫法律事務文書，辦理其他法律事務。

2、《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十六條：不動產(chǎn)物權，適用不動產(chǎn)所在地法律。涉外不動產(chǎn)查詢服務需嚴格遵守不動產(chǎn)所在地的法律規(guī)定，確保全流程合規(guī)。

3、《中華人民共和國個人信息保護法》第三條、第三十八條：處理跨境個人信息需具備法定合規(guī)情形，履行相應的安全保障義務，保障個人信息權益。

（二）美國不動產(chǎn)查詢的合規(guī)依據(jù)

1、美國各州不動產(chǎn)登記相關法規(guī)：美國絕大多數(shù)州的不動產(chǎn)登記信息屬于政府公開信息，不動產(chǎn)權利人本人或經(jīng)權利人合法授權的律師、代理人，可依法申請調取對應不動產(chǎn)的全部登記檔案與相關關聯(lián)信息。

2、美國《公平信用報告法》（FCRA）：針對涉及個人身份信息的不動產(chǎn)相關信息調取，需符合個人信息保護的相關要求，確保查詢主體的合法性與查詢用途的合規(guī)性。

封躍平

國樽律師事務所-全球管委會主席

福布斯出海全球化領軍人物TOP30

職業(yè)領域：跨國企業(yè)并購、涉外法律服務、公司治理、知識產(chǎn)權、涉外企業(yè)注冊、跨境投資等

國樽律師事務所是深耕涉外法律服務領域的專業(yè)律所，以 “立足中國，服務全球” 為宗旨，構建起覆蓋 106 個國家及地區(qū)的全球服務網(wǎng)絡，在美國、香港、新加坡、歐洲等多地擁有直設分支機構與本土執(zhí)業(yè)團隊，匯聚 2000 余名具備海外教育背景、精通多國語言及不同法域法律的精英律師團隊。

國樽律所涉外企業(yè)服務團隊經(jīng)驗豐富，精通美國、新加坡、歐洲等多個國家及地區(qū)的企業(yè)注冊規(guī)則，依托各地分所本地資源，可為客戶提供“資料整理、合規(guī)審核、材料提交、流程跟進、后續(xù)配套”一站式涉外企業(yè)注冊服務，尤其擅長美國各州企業(yè)注冊代辦，熟悉特拉華州、加州等熱門注冊州的規(guī)則與流程，能夠精準適配客戶需求，高效完成注冊事宜。多位律師入選北京市律師協(xié)會涉外律師人才庫，斬獲錢伯斯、ALB、LEGALBAND 等國際權威獎項認可，服務客戶涵蓋騰訊、海爾、波音、樂高等世界知名企業(yè)，以及各類跨境創(chuàng)業(yè)個人、中小企業(yè)。

作為 “一帶一路” 十周年企業(yè)家大會唯一簽約中方律所，國樽聚焦跨境投資并購、涉外企業(yè)注冊、國際貿易合規(guī)、國際商事爭議解決等核心涉外業(yè)務，深度適配不同法域監(jiān)管要求，憑借熟悉各國企業(yè)注冊規(guī)則、跨境服務網(wǎng)絡完善的優(yōu)勢，為中國公民、企業(yè)“走出去”提供全鏈條、定制化法律支持，成功助力多起涉外企業(yè)注冊、跨境創(chuàng)業(yè)布局高效落地，是跨境經(jīng)營、投資的可靠法律伙伴。