北京
新城控股（601155.SH）2025年年度報告及近期業(yè)績說明會發(fā)布后，以一組關(guān)鍵經(jīng)營數(shù)據(jù)與清晰的轉(zhuǎn)型路徑，引發(fā)市場對商業(yè)地產(chǎn)“存量時代”發(fā)展模式的重新審視。
報告顯示，2025年新城控股在營的吾悅廣場項目達(dá)到178座，開業(yè)面積1649.07萬平方米，出租率97.86%；全年客流總量20.01億人次，銷售額970億元，同比分別增長13.31%與7.18%。
2025年底，證監(jiān)會開始試點商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs，新城控股也乘機(jī)搭上試點的便車，以常州天寧吾悅廣場和南通啟東吾悅廣場為底層資產(chǎn)，于2026年3月向上交所提交申請并獲得受理。
從重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營，從被動抵押融資轉(zhuǎn)向主動資產(chǎn)管理，新城控股正以投、融、募、建、管、退全周期能力，構(gòu)建大資管主動敘事。董事長兼總裁王曉松在業(yè)績說明會上強(qiáng)調(diào)，商業(yè)租金收入增長穩(wěn)定可持續(xù)，始終堅持質(zhì)在量先、質(zhì)在價先。
面對消費降級、商戶開店意愿下降等不確定性，新城控股提前布局，優(yōu)化管理顆粒度、強(qiáng)化前置溝通、嚴(yán)格管控現(xiàn)金流，新城控股正從傳統(tǒng)開發(fā)商蝶變?yōu)榫邆淙湕l大資管能力的平臺型企業(yè)，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入品質(zhì)領(lǐng)航新階段。
逆勢增長鑄就穩(wěn)健之錨
新城控股2025年財報顯示，受房地產(chǎn)交付節(jié)奏影響，整體營業(yè)收入530.1億元；其中商業(yè)運營總收入實現(xiàn)140.9億元，同比增長10%，商業(yè)運營在營收中占比進(jìn)一步提升。
截至2025年末，新城控股在全國141個城市布局207座吾悅廣場，已開業(yè)在營178座，開業(yè)面積達(dá)1649.07萬平方米，出租率高達(dá)97.86%。
報告期內(nèi)，客流總量突破20.01億人次，同比增長13.31%；總銷售額970億元，同比增長7.18%；會員人數(shù)達(dá)5497萬人，較2024年末增長25.82%。
這些指標(biāo)不僅反映出高坪效、高粘性的運營能力，更折射出用戶思維驅(qū)動下的場景創(chuàng)新與情感鏈接。
2025年，吾悅商管煥新升級經(jīng)營五步法，從空間建設(shè)到收益分享實現(xiàn)全鏈路打通。前期建好空間、組對內(nèi)容、找到品牌，后期做高銷售、分享收益。
同時推出五邊形經(jīng)營理念，啟動悅鏈計劃和悅會員付費制嘗試，會員權(quán)益上線后累計預(yù)約26.6萬次。
報告期內(nèi)，幸福中國家主題活動聯(lián)動175座廣場，實現(xiàn)客流與銷售的進(jìn)階式突破；第八屆新商會及V8模型優(yōu)秀實踐獎進(jìn)一步固化最佳實踐，向全國復(fù)制推廣。
與傳統(tǒng)百貨、商超不同，吾悅廣場以Mall+X模式打造差異化競爭力，將休閑、社交、購物功能與主題性業(yè)態(tài)創(chuàng)新復(fù)合，引入戶外運動、餐飲四大金剛、二次元IP等新銳業(yè)態(tài)，精準(zhǔn)匹配情緒消費與質(zhì)價比需求。
輕資產(chǎn)板塊同步發(fā)力，新城建管設(shè)立萬嘉、宏圖兩大組織，深化代建賽道，覆蓋政府住宅、存量商業(yè)及多元服務(wù)。截至報告期末，管理輸出已開業(yè)吾悅廣場30座，自持148座，形成輕重并舉的協(xié)同效應(yīng)。
商業(yè)板塊的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)尤為關(guān)鍵。2025年新城控股經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額14.25億元，連續(xù)8年為正，商業(yè)租金成為有息負(fù)債本息償還的重要來源。
審計報告將投資性房地產(chǎn)列為關(guān)鍵審計事項，其賬面價值1210.69億元采用公允價值計量，并確認(rèn)估值合理，進(jìn)一步印證資產(chǎn)質(zhì)量與運營韌性。
在宏觀消費提振政策與縣域商業(yè)體系建設(shè)背景下，新城控股精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，低線城市持續(xù)下沉，存量改造占比超過20%，體驗式消費迭代加速。
新城控股憑借近萬人的專業(yè)團(tuán)隊、3.55萬品牌戰(zhàn)略合作以及信息化新云智能化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)管理效能提升、成本有效控制與品質(zhì)保障的多贏。
業(yè)績說明會上，王曉松直面競爭加劇、消費降級等風(fēng)險，強(qiáng)調(diào)提前做足準(zhǔn)備、優(yōu)化管理顆粒度，展現(xiàn)出前瞻性與定力。
商業(yè)運營收入占比持續(xù)提升，成為對沖房地產(chǎn)周期波動的壓艙石。從空間運營到用戶運營，從招商思維到經(jīng)營思維，新城控股正以吾悅廣場為載體，打造141城商業(yè)地標(biāo)，讓幸福中國家的煙火氣在更多城市中心彌漫開來。
REITs里程碑破冰之舉
2025年，新城控股以上海青浦吾悅廣場為底層資產(chǎn)，成功掛牌全國首單消費類機(jī)構(gòu)間REITs，這一操作被視為商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)盤活的標(biāo)志性事件。它不僅直接回應(yīng)市場對存量物業(yè)流動性的長期擔(dān)憂，更標(biāo)志著公司從重資產(chǎn)持有者向輕資產(chǎn)管理者的戰(zhàn)略躍遷。
今年3月初，廣發(fā)新城吾悅REIT獲得交易所受理，截至3月25日，顯示狀態(tài)為已反饋。底層資產(chǎn)兩座吾悅廣場估值21.43億元，根據(jù)募集說明，預(yù)計可以募集16.25億元。
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)融資高度依賴抵押貸款，物業(yè)估值受周期波動影響大，變現(xiàn)速度慢，融資成本較高。新城控股融資成本一度維持在5.44%。
REITs則徹底重構(gòu)這一邏輯，通過標(biāo)準(zhǔn)化證券化產(chǎn)品，將優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)權(quán)益化、流動性化，直接對接機(jī)構(gòu)投資者，實現(xiàn)退出即再募的資本循環(huán)。
青浦吾悅REITs的落地，首次將消費類物業(yè)推向機(jī)構(gòu)間市場，實現(xiàn)了資產(chǎn)從資產(chǎn)負(fù)債表鎖定到市場化定價與交易的轉(zhuǎn)變。
與傳統(tǒng)融資相比，資產(chǎn)證券化優(yōu)勢明顯。
一是流動性顯著提升，傳統(tǒng)抵押貸款期限短、續(xù)貸壓力大，而REITs提供長期穩(wěn)定資金，支持資產(chǎn)長期持有與精細(xì)化運營；
二是成本持續(xù)優(yōu)化，管有冬在業(yè)績說明會上明確，未來將探索多層級REITs、經(jīng)營性物業(yè)貸置換高息債，拉長融資期限、降低綜合成本；
三是風(fēng)險有效分散，REITs將單一物業(yè)風(fēng)險社會化，由專業(yè)機(jī)構(gòu)定價、投資者分散承擔(dān)，同時提升公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率；
四是估值實現(xiàn)重塑，公允價值計量疊加市場化退出機(jī)制，有助于商業(yè)資產(chǎn)擺脫抵押品標(biāo)簽，實現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)。
報告進(jìn)一步指出，新城控股正打造公募REITs、機(jī)構(gòu)間REITs與PRE-REITs組成的多層次體系，積極推進(jìn)注冊發(fā)行與擴(kuò)募儲備。這與投融募建管退全周期戰(zhàn)略高度契合，REITs不僅是退出工具，更是募資與再投資的起點。
2025年，新城控股還發(fā)行近三年民營房企首單純信用境外債券及三期中期票據(jù)，零違約紀(jì)錄持續(xù)刷新。
與龍湖等同行相比，新城控股的REITs路徑更具消費場景特色。青浦吾悅作為底層資產(chǎn)，承載成熟客流、品牌矩陣與運營數(shù)據(jù)，為產(chǎn)品設(shè)計提供了堅實背書。
機(jī)構(gòu)間REITs的靈活性，也降低了公募門檻，加速存量盤活進(jìn)程。在政策鼓勵消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的背景下，這一單不僅為公司注入流動性，更為行業(yè)樹立標(biāo)桿。
存量時代，商業(yè)資產(chǎn)不再是沉睡的抵押物，而是可循環(huán)、可增值的活資產(chǎn)。
新城控股的審計報告將投資性房地產(chǎn)列為關(guān)鍵審計事項，對估值方法、租金假設(shè)、專家意見進(jìn)行嚴(yán)格復(fù)核，確認(rèn)公允價值1210.69億元的可靠性，為REITs定價提供了透明基礎(chǔ)，進(jìn)一步增強(qiáng)投資者信心。
從被動到主動，從抵押到證券化，新城控股的REITs戰(zhàn)略不僅是融資創(chuàng)新，更是商業(yè)邏輯的重塑。它打通管退閉環(huán)，讓優(yōu)質(zhì)吾悅廣場從持有運營走向管理輸出加資本循環(huán)，為輕資產(chǎn)擴(kuò)張騰出空間。
大資管鑄就核心競爭力
新城控股正以REITs為抓手，系統(tǒng)構(gòu)建投、融、募、建、管、退商業(yè)地產(chǎn)投資全鏈條模式，真正實現(xiàn)從開發(fā)商到大資管平臺的轉(zhuǎn)型。報告與業(yè)績說明會釋放的信號高度一致：商業(yè)板塊不再是附屬，而是驅(qū)動全鏈條的核心引擎。
在投端，新城控股堅持1+3戰(zhàn)略，聚焦上海中樞、長三角核心及大灣區(qū)、環(huán)渤海、中西部，精準(zhǔn)布局高能級城市群。2025年新增5座吾悅廣場如期開業(yè)，布局覆蓋151個城市，體現(xiàn)出前瞻性土地獲取與項目篩選能力。
在融募端，多工具協(xié)同發(fā)力。管有冬在業(yè)績說明會上表示，將持續(xù)壓降有息負(fù)債，利用多層級REITs、公司債券、中期票據(jù)、經(jīng)營性物業(yè)貸等工具，拓寬渠道、拉長期限、降低成本。2025年境外純信債與中期票據(jù)發(fā)行，疊加REITs募資，形成股權(quán)加債務(wù)雙輪融資體系。
在建端，輕重并舉。新城建管平臺設(shè)立萬嘉、宏圖兩大組織，深化代建賽道，突破政府住宅、存量商業(yè)及增量服務(wù)，2025年輕資產(chǎn)收入與利潤貢獻(xiàn)顯著提升。管理輸出已開業(yè)30座，標(biāo)準(zhǔn)化招商運營體系結(jié)合屬地消費特征，實現(xiàn)高效復(fù)制。
在管端，核心競爭力充分顯現(xiàn)。吾悅經(jīng)營五步法加五邊形經(jīng)營理念構(gòu)建全生命周期運營能力。近萬人專業(yè)團(tuán)隊、信息化平臺、新云系統(tǒng)，實現(xiàn)從空間到用戶、從招商到經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。報告期客流、銷售、會員數(shù)據(jù)亮眼，充分證明精細(xì)化管理與場景創(chuàng)新的成效。
在退端，REITs打通退出通道。青浦吾悅REITs不僅盤活存量，更形成退出、再募、再投的閉環(huán)；天寧吾悅和啟動吾悅則通過公募方式實現(xiàn)輕裝上陣，多層級REITs戰(zhàn)略將持續(xù)深化，提高非流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力。
這一閉環(huán)構(gòu)成了新城控股投、融、建、銷、管、退全周期競爭力，REITs正是核心抓手。它打破傳統(tǒng)建、賣、再建的線性模式，轉(zhuǎn)向持有、管理、證券化、循環(huán)的平臺化運營。輕資產(chǎn)擴(kuò)張進(jìn)一步放大效應(yīng)，輸出品牌與管理體系，降低自持壓力，同時獲取穩(wěn)定管理費收入。
新城控股始終保持對土地市場的敏感度，根據(jù)市場與資金計劃綜合規(guī)劃；面對不確定性，持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流管理。ESG實踐綠建覆蓋率100%、106座吾悅廣場獲綠色商場稱號，以及公益活動，進(jìn)一步提升品牌溢價與長期價值。
新城控股的模式，已從單一項目開發(fā)升級為生態(tài)構(gòu)建，與3.55萬品牌、5497萬會員、金融機(jī)構(gòu)、委托方形成共生網(wǎng)絡(luò)。未來，隨著PRE-REITs儲備與擴(kuò)募推進(jìn)，這一全鏈條能力將進(jìn)一步釋放，助力公司在存量時代脫穎而出。
從持有者到管理者，新城控股為中國商業(yè)地產(chǎn)提供了資產(chǎn)盤活的新范式，在政策支持與市場需求共振下，逐步構(gòu)建起獨有的核心競爭力。
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