贏商盤(pán)點(diǎn)-業(yè)績(jī)

來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · Echo

圖片來(lái)源 · 企業(yè)/項(xiàng)目官方

吾悅廣場(chǎng)正在成為新城控股最硬的“壓艙石”。

2025年，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140.9億元，同比增長(zhǎng)10%，占公司整體營(yíng)收比重提升至25%。物業(yè)出租及管理毛利90.95億元，毛利率高達(dá)70%，對(duì)公司總毛利的貢獻(xiàn)從2023年的33%躍升至63%。

三年前，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比僅為8.9%。

在債務(wù)端，新城控股同樣展現(xiàn)出穩(wěn)健的財(cái)務(wù)紀(jì)律。2025年末，有息負(fù)債壓降至509.74億元，凈負(fù)債率降至56.97%；更關(guān)鍵的是，商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入已連續(xù)多年超過(guò)當(dāng)期利息支出，2025年該比例進(jìn)一步增長(zhǎng)至3.94倍。

這就是吾悅廣場(chǎng)的“壓艙石”價(jià)值——以穩(wěn)定的租金收入，成為新城控股穿越周期的核心驅(qū)動(dòng)力。贏商網(wǎng)將從財(cái)務(wù)韌性、縱深布局、未來(lái)可期三個(gè)維度進(jìn)行拆解。

01.

財(cái)務(wù)韌性：

現(xiàn)金流連續(xù)8年為正

債務(wù)持續(xù)“瘦身”

債務(wù)持續(xù)壓降，新城控股的財(cái)務(wù)底盤(pán)愈發(fā)穩(wěn)健。

2025年財(cái)報(bào)顯示，新城控股凈負(fù)債率降至56.97%，繼續(xù)保持行業(yè)較低水平。實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額14.25億元，這已是該指標(biāo)連續(xù)第8年為正值。

有息負(fù)債持續(xù)壓降。2025年末，融資余額509.74億元，同比壓降26.76億元。三年累計(jì)壓降超61億元?！傲氵`約”紀(jì)錄持續(xù)保持，2025年如期償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券58.55億元。

平均融資成本持續(xù)下降，2025年降至5.44%，2024年為5.92%，2023年為6.20%。

吾悅商管板塊的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，成為這份財(cái)報(bào)最亮眼的注腳。 物業(yè)出租及管理毛利90.95億元，毛利率高達(dá)70%，毛利貢獻(xiàn)從2023年的33%躍升至63%，印證了商業(yè)板塊從“第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)”到“第一利潤(rùn)來(lái)源”的質(zhì)變。

從近三年收入結(jié)構(gòu)看，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著：兩年時(shí)間，商業(yè)收入占比從8.9%躍升至24.6%。毛利貢獻(xiàn)從33%飆升至63%。毛利率穩(wěn)定在70%左右高位。

在規(guī)模方面，吾悅廣場(chǎng)已穩(wěn)居行業(yè)頭部。 截至2025年末，新城在全國(guó)141個(gè)城市布局207座吾悅廣場(chǎng)，其中已開(kāi)業(yè)178座，已開(kāi)業(yè)面積1649.07萬(wàn)平方米，規(guī)模位居國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)上市公司首位。值得注意的是，其中近60個(gè)項(xiàng)目位于縣域市場(chǎng)，精準(zhǔn)捕捉了縣域消費(fèi)升級(jí)的紅利。

在運(yùn)營(yíng)質(zhì)量方面，吾悅廣場(chǎng)同樣交出亮眼答卷：

吾悅廣場(chǎng)出租率連續(xù)三年穩(wěn)定在96%以上，2024年達(dá)到97.97%的峰值，2025年雖略有回落但仍達(dá)97.86%，顯著優(yōu)于行業(yè)平均水平。

2025年新城控股主動(dòng)放緩開(kāi)業(yè)節(jié)奏，從“規(guī)模優(yōu)先”向“質(zhì)量?jī)?yōu)先”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，更加注重存量項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

從運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，吾悅廣場(chǎng)的消費(fèi)活力持續(xù)釋放：

• 全年總客流突破20億人次，同比增長(zhǎng)13.31%；這意味著每天有超過(guò)548萬(wàn)人次走進(jìn)吾悅廣場(chǎng)；

• 總銷(xiāo)售額達(dá)970億元，同比增長(zhǎng)7.18%；數(shù)據(jù)跑贏2025年全國(guó)GDP增速（5%）和社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速（3.5%）；

• 會(huì)員規(guī)模達(dá)5497萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)25.82%；會(huì)員總量位居行業(yè)前列；

• 合作品牌超3.55萬(wàn)家；品牌庫(kù)持續(xù)擴(kuò)容，招商吸引力不斷增強(qiáng)；

正是這套“高毛利、穩(wěn)增長(zhǎng)、強(qiáng)現(xiàn)金流”的商業(yè)底盤(pán)，讓新城控股在住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收縮的背景下，依然保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

02.

縱深布局：

全國(guó)聯(lián)動(dòng)與存量煥新

如果說(shuō)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是吾悅廣場(chǎng)的“底牌”，那么全國(guó)布局的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以及貫穿全年的全國(guó)性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、存量項(xiàng)目的持續(xù)煥新，則是其激活客流、提振銷(xiāo)售的“流量密碼”。

起步于常州，吾悅商管已形成“以上海為中樞、長(zhǎng)三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。

2025年，新城控股投入4億元對(duì)88個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行煥新升級(jí)，其中，常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)的存量改造，成為年度標(biāo)桿案例。

常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)：

13年老場(chǎng)煥新，交出存量改造高分答卷

常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)是全國(guó)第一家吾悅廣場(chǎng)，于2012年5月開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)第一年就實(shí)現(xiàn)客流總量近1400萬(wàn)，年?duì)I業(yè)額超7.8億元，一直是常州高人氣商場(chǎng)之一。

在14年的發(fā)展歷程中，作為常州商業(yè)的引領(lǐng)者，它在不同發(fā)展階段分別以快時(shí)尚、美妝等作為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了從年輕群體向全家庭客層的拓展。2025年全面煥新：

• 高化地標(biāo)：在原有高化優(yōu)勢(shì)上，匯聚蘭蔻、Dior、YSL、雅詩(shī)蘭黛、植村秀、歐舒丹、嬌韻詩(shī)等國(guó)際一線(xiàn)美妝品牌集群，是常州名副其實(shí)的高化地標(biāo)

• 區(qū)域最強(qiáng)珠寶陣容：apm、MONOLOGUE、周大福、潮宏基等精品零售，打造區(qū)域最強(qiáng)珠寶陣容

• 升級(jí)餐飲矩陣：梅果、蔡瀾港式點(diǎn)心、海底撈、牛new壽喜燒、錫伯、一栗、sopu、趁熱集合等餐飲品牌，以“品類(lèi)全、首店多、品質(zhì)優(yōu)”打造常州美食饕餮聚集地

常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)以“首店經(jīng)濟(jì)+業(yè)態(tài)迭代”破局，憑借135家品牌升級(jí)（煥新面積超2.3萬(wàn)㎡）的魄力創(chuàng)下區(qū)域商業(yè)改造規(guī)模記錄。煥新開(kāi)業(yè)前三天客流達(dá)48.5萬(wàn)、銷(xiāo)售額突破4250萬(wàn)，均刷新全國(guó)營(yíng)運(yùn)期吾悅廣場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)。

在縣域市場(chǎng)，吾悅廣場(chǎng)的表現(xiàn)同樣亮眼。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，約45%的吾悅廣場(chǎng)分布于商業(yè)四線(xiàn)、五線(xiàn)城市，這些縣域項(xiàng)目精準(zhǔn)捕捉了縣域消費(fèi)升級(jí)的紅利，昆山、如皋等地的吾悅廣場(chǎng)已成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)標(biāo)桿。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，多個(gè)縣域吾悅廣場(chǎng)的客流和銷(xiāo)售額增速均跑贏當(dāng)?shù)厣缌阍鲩L(zhǎng)水平。

贏商研究中心指出，吾悅廣場(chǎng)在縣域市場(chǎng)能做到頭部位置的核心壁壘，靠“有限市場(chǎng)容量下的先發(fā)優(yōu)勢(shì)”形成天然護(hù)城河，占據(jù)了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的第一順位。吾悅廣場(chǎng)是在“深刻理解城市底層邏輯后，以產(chǎn)品代際差鎖定核心客群，以規(guī)模化運(yùn)營(yíng)能力筑高壁壘”。

全國(guó)聯(lián)動(dòng)IP活動(dòng)：百城同頻的操盤(pán)能力

吾悅廣場(chǎng)依托全國(guó)超170座在營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造了多場(chǎng)大規(guī)模、高聲量的全國(guó)聯(lián)動(dòng)活動(dòng)——這種“百城聯(lián)動(dòng)”的操盤(pán)能力，在如今的商管公司中已極為罕見(jiàn)。

2025年初春節(jié)檔，全國(guó)吾悅廣場(chǎng)以“歡喜中國(guó)年”為主題，在全國(guó)范圍內(nèi)掀起一場(chǎng)喚醒傳統(tǒng)年味的文化盛宴。

2025年4月28日，“我愛(ài)你·五月”品牌嘉年華在全國(guó)173座吾悅廣場(chǎng)同步啟幕。在“健康中國(guó)”戰(zhàn)略深入推進(jìn)的背景下，此次活動(dòng)以“吾悅愛(ài)健康”為主題，打造了一場(chǎng)持續(xù)36天的健康商業(yè)狂歡。

5月24日，在上海青浦吾悅廣場(chǎng)與全國(guó)4個(gè)分會(huì)場(chǎng)連線(xiàn)，帶領(lǐng)千人共跳健身操，挑戰(zhàn)“最多人同時(shí)線(xiàn)上線(xiàn)下跳操”吉尼斯世界紀(jì)錄?榮譽(yù)。

正是這套打法——全國(guó)聯(lián)動(dòng)IP的流量激活、存量項(xiàng)目的持續(xù)煥新、縣域市場(chǎng)的深耕——讓吾悅廣場(chǎng)在行業(yè)普遍承壓的背景下，依然保持了穩(wěn)定的租金收入和持續(xù)增長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，成為新城控股穿越周期的核心驅(qū)動(dòng)力。

03.

未來(lái)可期：

REITs破局與2026年展望

2025年，新城控股在融資端實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)突破，成為守住財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)的核心支撐。其中，最值得關(guān)注的是REITs路徑的全面打通。

2025年11月，新城成功發(fā)行6.16億元吾悅廣場(chǎng)機(jī)構(gòu)間Reits，斬獲全國(guó)首單消費(fèi)類(lèi)機(jī)構(gòu)間Reits、首單A股民營(yíng)房企機(jī)構(gòu)間Reits雙紀(jì)錄。這標(biāo)志著吾悅廣場(chǎng)作為底層資產(chǎn)的金融價(jià)值已獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可，為商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”構(gòu)建了全周期管理的新范式。

2026年3月，廣發(fā)新城吾悅封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金已獲受理，底層資產(chǎn)為常州天寧吾悅廣場(chǎng)、南通啟東吾悅廣場(chǎng)，合計(jì)估值21.43億元，預(yù)計(jì)募集16.25億元，預(yù)計(jì)年化分紅率約5.59%。

這一突破意味著什么？新城控股將通過(guò)多層次資產(chǎn)證券化，放大吾悅廣場(chǎng)的價(jià)值，讓資產(chǎn)有序增長(zhǎng)，且有序退出。

同時(shí)，2025年6月，新城成功發(fā)行3億美元高級(jí)無(wú)抵押債券，成為近三年民營(yíng)房企首單純信用境外債券。2026年2月，子公司新城環(huán)球再發(fā)3.55億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，獲得國(guó)際投資者積極認(rèn)購(gòu)。

境內(nèi)融資同樣亮點(diǎn)頻現(xiàn)。 2025年，新城在境內(nèi)連續(xù)發(fā)行三筆中期票據(jù)，累計(jì)規(guī)模36.5億元，均獲中債增全額擔(dān)保及雙AAA評(píng)級(jí)。其中一筆利率僅2.68%，創(chuàng)公司歷史新低。

展望2026年，新城控股給出明確的商業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)：預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入145億元，新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)5座。這一定位精準(zhǔn)地概括了其未來(lái)的發(fā)展方向——不再追逐規(guī)模神話(huà)，而是將重心放在“存量深耕、提質(zhì)增效”上。

2025年的年報(bào)中，新城控股再次強(qiáng)調(diào)了“駱駝精神”——耐力長(zhǎng)跑，蓄力前行。在行業(yè)高歌猛進(jìn)的年代，新城不是跑得最快的那一個(gè)，但它憑借商業(yè)板塊構(gòu)筑的“現(xiàn)金流護(hù)城河”和70%高毛利壁壘，成為了少數(shù)能夠保持正現(xiàn)金流、持續(xù)降負(fù)債的民營(yíng)房企之一。吾悅廣場(chǎng)的故事，或許才剛剛進(jìn)入精彩篇章。

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