孫婉秋/攝

長(zhǎng)寧斷供十多年的內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地，最終被保利發(fā)展收入囊中。

3月30日，上海2026年二批次涉宅用地土拍正式開(kāi)啟競(jìng)價(jià)。與以往多宗地塊同臺(tái)競(jìng)拍不同，本批次僅推出一宗長(zhǎng)寧區(qū)中山公園板塊宅地（長(zhǎng)寧區(qū)C040101單元E1-17、E1-21地塊），這也是上?！皽?條”新政后首宗出讓的內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地，市場(chǎng)關(guān)注度拉滿。

經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)41輪競(jìng)價(jià)，該地塊由保利發(fā)展以59.22億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率6.43%。

單宗地塊撐起整場(chǎng)土拍，足以印證這宗地的市場(chǎng)分量。

其堪稱(chēng)長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)“壓箱底”的寶地。記者梳理發(fā)現(xiàn)，過(guò)去十七年間，長(zhǎng)寧區(qū)僅在2019年、2022年、2023年、2024年有涉宅地出讓?zhuān)疫@些地塊均位于內(nèi)環(huán)以外，內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地長(zhǎng)期斷供，本次推出的中山公園地塊，稀缺性不言而喻。

出讓資料顯示，該地塊緊鄰蘇州河景觀帶，毗鄰中山公園商圈，隸屬于“一江一河”規(guī)劃范圍，區(qū)位優(yōu)越；交通配套便捷，距離地鐵11號(hào)線、13號(hào)線交匯站隆德路站約500米，距2號(hào)線江蘇路站約900米。

該地塊由E1-17、E1-21兩個(gè)子地塊組成，容積率分別為2.4、2.67，總出讓面積2.9萬(wàn)平方米，總建面約7.6萬(wàn)平方米；地塊總起始價(jià)55.64億元，起始樓面價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米。

同時(shí)，地塊附有明確的配建要求：兩地塊合計(jì)配建不小于4500平方米的社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，同時(shí)配建占總建面5%以上的保障性租賃住房。

報(bào)名階段，該地塊共吸引了3組競(jìng)買(mǎi)人參拍，分別為華潤(rùn)+新長(zhǎng)寧聯(lián)合體、保利、金茂，均為國(guó)央企。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦評(píng)估，這宗地塊優(yōu)勢(shì)有三，一是稀缺，二是條件實(shí)用適合做中型社區(qū)，三是區(qū)位成熟，未來(lái)銷(xiāo)售相對(duì)有保障，“最終僅有3組報(bào)名，也說(shuō)明當(dāng)下不少房企仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，持續(xù)觀望市場(chǎng)走向與頭部房企動(dòng)作”。

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)過(guò)程頗具戲劇性。

上午10時(shí)競(jìng)拍開(kāi)始，1號(hào)與3號(hào)競(jìng)買(mǎi)人輪番出價(jià)、激烈角逐，2號(hào)競(jìng)買(mǎi)人則全程按兵不動(dòng)。競(jìng)價(jià)快速推進(jìn)至第40輪，報(bào)價(jià)升至59.12億元，此時(shí)，一直緘默的2號(hào)競(jìng)買(mǎi)人終于出手，報(bào)出59.22億元，1號(hào)、3號(hào)競(jìng)買(mǎi)人均未再跟進(jìn)，憑此這一次關(guān)鍵報(bào)價(jià)2號(hào)競(jìng)買(mǎi)人成功摘地。最終，地塊溢價(jià)率6.43%，成交樓板價(jià)7.77萬(wàn)元/平方米。

這位壓軸出手的2號(hào)競(jìng)買(mǎi)人，正是保利發(fā)展旗下上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)“保利建霖”）。這波一次報(bào)價(jià)便摘地的操作也被網(wǎng)友調(diào)侃“保利一出，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒”。

事實(shí)上，保利在競(jìng)拍前就已釋放出積極拿地信號(hào)。

保利建霖此前發(fā)布長(zhǎng)寧中山公園地塊的招標(biāo)公告，顯示項(xiàng)目總投資100億元，建安費(fèi)9.3億元。高昂的投資規(guī)劃，表明了保利對(duì)該地塊的重視，這將是其在長(zhǎng)寧的首個(gè)住宅項(xiàng)目。摘地后，“保利在上?！币曨l號(hào)隨即開(kāi)啟直播，圍繞這一“王炸地塊”，快速釋放拿地信息。

目前，長(zhǎng)寧新房市場(chǎng)供應(yīng)較少，在售新盤(pán)主要是和樾長(zhǎng)寧與西郊云廬兩個(gè)，且最新開(kāi)盤(pán)情況均不理想。

其中，越秀聯(lián)合招商開(kāi)發(fā)的和樾長(zhǎng)寧位于內(nèi)中環(huán)，今年3月加推48套住宅，單價(jià)13.27萬(wàn)元，總價(jià)區(qū)間約1300萬(wàn)—2200萬(wàn)元，最終僅獲得20組有效客戶，認(rèn)籌率僅41.7%。

同月，位于中外環(huán)的西郊云廬三期也加推了37套住宅，單價(jià)12.32萬(wàn)元，總價(jià)約900萬(wàn)—5700萬(wàn)元，彼時(shí)獲得17組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率同樣不足50%。值得一提的是，受限于認(rèn)購(gòu)數(shù)量偏少，兩個(gè)項(xiàng)目均打破常規(guī)開(kāi)盤(pán)模式，取消搖號(hào)環(huán)節(jié)，改為客戶填報(bào)意向、乒乓球抽簽選房，該情況一度引發(fā)市場(chǎng)討論。

盧文曦分析，此次保利競(jìng)得地塊樓板價(jià)約7.77萬(wàn)元/平方米，結(jié)合土地成本、建安成本等測(cè)算，后期項(xiàng)目入市售價(jià)預(yù)計(jì)在12萬(wàn)元/平方米以上。

左宇/攝

作為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的“老玩家”，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個(gè)月，保利發(fā)展權(quán)益銷(xiāo)售額283.59億元，位居上海房企第三位，僅次于華潤(rùn)置地、招商蛇口；2025年上半年，其也以95.33億元登頂拿地權(quán)益金額榜榜首。

今年3月，保利在上海共有保利虹橋和著璟岸、保利外灘曜、保利珺園3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，均未觸發(fā)積分制。

記者 左宇

編輯 孫婉秋