文/北京進(jìn)深 徐迪

本周，北京有4宗住宅地塊接連被激活，且全部光速轉(zhuǎn)正。

包括今天一早才進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)的昌平區(qū)平西府地塊，

昨天進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)的朝陽(yáng)東壩地塊，

以及二輪供地清單發(fā)布當(dāng)天預(yù)申請(qǐng)的豐臺(tái)萬(wàn)泉寺地塊，

都在今天正式掛牌，以上項(xiàng)目將于4月30日完成出讓。

此外，中建智地提前“埋伏”的懷柔地塊，3月25日正式上架，4月28日開(kāi)拍。

昌平平西府地塊，“瘦身”上架

項(xiàng)目占地3.59公頃，地上建面約6.46萬(wàn)㎡，容積率1.8，限高60米。

交易起始價(jià)12.905億元，折合樓面價(jià)約2萬(wàn)元/㎡。

去年8月初，昌平集中公示了一批涉宅地塊的規(guī)劃綜合實(shí)施方案，其中就包括平西府0002地塊。

當(dāng)時(shí)這塊地容積率是2.5，在進(jìn)入去年第八輪擬供地清單時(shí)，地塊的規(guī)劃地上建筑面積也是8.98萬(wàn)㎡。

本次進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，地上建面減少了2.5萬(wàn)㎡，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大大降低。

原來(lái)9萬(wàn)方的建面，也就是差不多900套的住宅體量。

調(diào)整之后，整體600戶左右的中型社區(qū)，操盤的壓力相對(duì)也小一些。

另一方面，在建筑高度不變的情況下，容積率大幅調(diào)降，意味著樓棟數(shù)量將直接減少。

平西府地塊本身的地形南北狹長(zhǎng)，不利于釋放面寬資源。

減少樓棟數(shù)量可以讓建筑布局更加疏朗，留出更多的空地作為園林景觀或公共活動(dòng)空間，使居民擁有更開(kāi)闊的視野、更好的采光通風(fēng)、更安靜的社區(qū)環(huán)境，提升居住體驗(yàn)。

很符合北京今年供地“減量提質(zhì)”的引導(dǎo)方向。

地塊位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，可以承接海淀與回龍觀居住區(qū)外溢需求。

對(duì)未來(lái)科學(xué)城人才，這里將成為近距離宜居配套區(qū)，填補(bǔ)區(qū)域居住需求缺口，激活板塊人口活力。同時(shí)，項(xiàng)目也將成為昌平北城市更新樣板，帶動(dòng)周邊規(guī)劃升級(jí)。

鄰近地鐵8號(hào)線平西府站，但是距離地鐵站有一段距離，步行要半小時(shí)以上。

周邊有北清橡樹(shù)灣、京投公園悅府等次新項(xiàng)目，二手房掛牌價(jià)在5萬(wàn)/㎡以上。

北邊是城建龍樾華府，此外還有回龍觀小區(qū)、和諧家園等相對(duì)老一些的小區(qū)。

整體居住氛圍不錯(cuò)，生活配套完善，首開(kāi)LONG街、禧樂(lè)匯、水城廣場(chǎng)、北京積水潭醫(yī)院（回龍觀院區(qū)）、暢悅公園、秀水湖公園、未來(lái)科學(xué)城生態(tài)休閑公園等。

今年1月底，平西府城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃綜合實(shí)施方案公示，就在本次預(yù)申請(qǐng)地塊的旁邊，總面積約50.27公頃，其中近六成用地為綠化和公園等生態(tài)配套。

其余用地包括居住、商業(yè)、辦公、幼兒園、社區(qū)會(huì)客廳等，完善社區(qū)功能，保障民生，打造宜居生態(tài)板塊。

豐臺(tái)萬(wàn)泉寺地塊，二環(huán)王炸

起始價(jià)57.71億元，是北京今年到目前為止總價(jià)最高的地塊。

規(guī)劃地上建面約9.87萬(wàn)㎡，折合樓面價(jià)5.85萬(wàn)元/㎡。

容積率2.5，限高80米，局部高點(diǎn)不超過(guò)90米。

位于豐臺(tái)區(qū)太平橋街道，二環(huán)至三環(huán)之間，是萬(wàn)泉寺村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中一幅地。

【詳見(jiàn)：北京二環(huán)，又出王炸地塊】

往南幾百米就是2024年的百億地王項(xiàng)目——中海麗金府。

麗金府地塊2024年底成交時(shí)，樓面價(jià)約6.2萬(wàn)元/㎡。

當(dāng)時(shí)0007地塊規(guī)劃為綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，今年初豐臺(tái)區(qū)“準(zhǔn)供地清單”上，該地塊宣布擬調(diào)整為二類居住用地。

單純從地形來(lái)看，細(xì)長(zhǎng)方形且朝向不正，面寬資源一般，沒(méi)有麗金府地塊優(yōu)秀。

較麗金府容積率略低，但也達(dá)到了2.5，又是高層社區(qū)，樓棟排布有一定難度，所以單價(jià)低是有道理的。

調(diào)規(guī)之后，項(xiàng)目定位高端改善型住宅，并且給出了較為具體的規(guī)劃要求，包括結(jié)合“好房子”政策，保障品質(zhì)住區(qū)首二層共享開(kāi)放等。

朝陽(yáng)首發(fā)，東壩地塊

東壩單店平房改造項(xiàng)目1105-01地塊，占地2.56公頃，建筑控制規(guī)模約5.11萬(wàn)㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。

交易起始價(jià)20.96億元，折合樓面價(jià)4.1萬(wàn)元/㎡。

這是今年以來(lái)朝陽(yáng)區(qū)第一宗被激活的地塊，緊鄰東五環(huán)，屬于老東壩片區(qū)，城市界面一般，周邊以剛需和剛改型社區(qū)為主，居住氛圍濃厚，生活配套完善。

缺點(diǎn)是離地鐵比較遠(yuǎn)，步行將近2公里，軌交通勤不太友好，但是自駕比較方便，西邊就是東五環(huán)，直線距離100多米。

另外從1105-01地塊自身?xiàng)l件來(lái)看也不是特別優(yōu)秀，南北狹長(zhǎng)，地形不規(guī)則，像個(gè)火炬。

今年到目前為止，北京的宅地供應(yīng)多在副中心和平原多點(diǎn)地區(qū)。

已成交的7宗地塊，順義3宗，昌平1宗；通州1宗；還有1宗在密云。

僅石景山一幅城區(qū)地塊，本次萬(wàn)泉寺和東壩地塊集中上架，如果能拍出不錯(cuò)的成績(jī)，對(duì)于提振市場(chǎng)信心會(huì)有正向影響。

畢竟供地清單還有兩幅二環(huán)內(nèi)的“王炸”項(xiàng)目，正式推出前，市場(chǎng)需要一個(gè)更穩(wěn)固的回暖基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商需要看到更明確的銷售去化信號(hào)，才會(huì)下定決心角逐這些壓艙石級(jí)別的地塊。

懷柔新城地塊，搶跑入市

項(xiàng)目占地3.19公頃，地上建面約4.47萬(wàn)㎡，容積率1.4，限高24-36米。

起始價(jià)7.38億元，折合樓面價(jià)1.65萬(wàn)元/㎡。

這塊地是北京二輪供地清單中的項(xiàng)目，但早在清單發(fā)布的前一天就已“搶跑”進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)流程。

上個(gè)月底，以該地塊為核心的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施方案已被公示。

并且，在方案公示當(dāng)天，中建智地就針對(duì)這塊地發(fā)出了招標(biāo)計(jì)劃。

一路綠色通道直接上架，還讓央企提前半年“埋伏”，有什么吸引力？

【詳情>>中建智地，提前鎖定目標(biāo)】