來源：觀點指數(shù)

摘要：在新的一年土拍市場中，預(yù)計也會出現(xiàn)更多陌生的面孔尋找結(jié)構(gòu)性機會。

觀點指數(shù) 在3月19日觀點指數(shù)研究院發(fā)布的《優(yōu)化供給 | 2026年2-3月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告》中，其指出在市場調(diào)整期中，行業(yè)的變遷并不會改變市場適者生存的邏輯。企業(yè)更迭過程中，亦會有“新人”接棒。央國企憑借資金實力與融資優(yōu)勢，仍是土地市場的核心支撐力量，持續(xù)補充優(yōu)質(zhì)土儲。在新的一年土拍市場中，預(yù)計也會出現(xiàn)更多陌生的面孔尋找結(jié)構(gòu)性機會。

土拍新鮮面孔頻出，企業(yè)找尋結(jié)構(gòu)性機會

觀點指數(shù)發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告顯示，報告期內(nèi)前50房企1-2月新增土地建筑面積908.4萬平方米，同比下降39.05%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

其中，越秀地產(chǎn)、華潤置地、石家莊國控新增的全口徑土地儲備分別為85.99萬平方米、61.4萬平方米、38.55萬平方米，處于領(lǐng)先位置。

從權(quán)益拿地金額來看，1-2月土地投資力度最大的企業(yè)為越秀地產(chǎn)、中鐵置業(yè)、福州古厝集團、紫江企業(yè)、華潤置地，權(quán)益拓儲金額分別為260.3億元、24.7億元、19.9億元、19.5億元、19.4億元。

從新增貨值來看，1-2月土地新增貨值最多的企業(yè)為越秀地產(chǎn)、華潤置地、石家莊國控、中建國際、青鐵置業(yè)，新增貨值分別為649.5億元、134億元、77億元、67.9億元、67.4億元。1-2月，越秀地產(chǎn)在上海和廣州拿地2宗、華潤置地在青島、太原、蘭州拿地三宗。

在市場調(diào)整期中，行業(yè)的變遷并不會改變市場適者生存的邏輯。企業(yè)更迭過程中，亦會有“新人”接棒。觀點指數(shù)觀察到，1-2月排名靠前的企業(yè)中有不少陌生的面孔，部分是地方國企或城投公司。今年排在前五的有石家莊國控，該企業(yè)在2024年一季度首次出現(xiàn)，并排在前面。去年靠前的還有中國雄安集團和江蘇海潤城發(fā)。

如上個報告期所提及，央國企憑借資金實力與融資優(yōu)勢，仍是土地市場的核心支撐力量，持續(xù)補充優(yōu)質(zhì)土儲。在新的一年土拍市場中，預(yù)計也會出現(xiàn)更多陌生的面孔去尋找結(jié)構(gòu)性機會。

地塊密集掛牌出讓，縮量提質(zhì)特點突出

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，1-2月，供應(yīng)規(guī)模進一步回落。最新的2月數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市供應(yīng)住宅用地232宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積1294.4萬平方米，供應(yīng)土地起始樓面價4324元每平方米，環(huán)比下降2.5%。

2月，二線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積357.53萬平方米，環(huán)比1月下降3.12%，起始樓面價達到4631.94元/平方米。據(jù)觀點指數(shù)觀察，前兩個月合計的供應(yīng)規(guī)劃建面為近三年同期最低水平。

供應(yīng)收縮的力度比以往更為劇烈，可以看出地方出讓地塊時更為謹(jǐn)慎和精挑細選，土地供給側(cè)改革意味加重，這也為房地產(chǎn)土地高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

1月三線城市供應(yīng)宗數(shù)為205宗，供應(yīng)土地建面1028.63萬平方米，2月則回落至174宗，供應(yīng)土地建面為876.04萬平方米，在三個線級城市中屬于供應(yīng)主力。

值得注意的是，從去年12月供應(yīng)樓面價同比上升15%，到今年2月同比上升31.62%至2469.15元/平方米，樓面價已經(jīng)連續(xù)三個月回升。

從城市來看，期內(nèi)二線城市供應(yīng)的體量不大，供應(yīng)頻率與過往相差無異。其中，武漢掛牌出讓2宗地塊?？偝鲎屆娣e3.15萬平方米，總起始價2.81億元。無錫掛牌2026年首批次7宗涉宅地塊，總面積607畝，總起價62.4億元，將于3月5日出讓。資料顯示，7宗地塊中錫山區(qū)有2宗、惠山區(qū)1宗、新吳區(qū)4宗，其中惠山區(qū)的1宗為定銷房用地。

三線城市中，寧波2026年首宗宅地掛牌，正式推出鄞州區(qū)白鶴未來社區(qū)4宗地塊。此次掛牌的4宗地塊總出讓面積10.92萬平方米，總建筑面積約30萬平方米，總起價29.16億元。

觀察土地供應(yīng)，可以看到低密宅地、高品質(zhì)住宅要求配建、建筑密度、綠化率等供給特征明顯。比如溫州蒼南縣掛牌1宗商住低密地塊，該地塊為蒼南縣縣城新區(qū)東擴區(qū)C-03地塊，出讓面積5.49萬平方米，容積率1.21-1.31，建筑面積7.19萬方米。溫州樂清市掛牌1宗低密宅地。常州市2026年首宗宅地掛牌，占地面積4.5萬平方米，容積率>1.01且≤1.05，起拍總價5.3億元。此外，地塊明確規(guī)劃打造“高品質(zhì)住宅”，建筑密度≤35%，綠地率>30%，建筑高度≤33米。

觀點指數(shù)認(rèn)為，土地供應(yīng)回縮是地方主體主動改革以適應(yīng)市場發(fā)展的一個階段性狀態(tài)，更重要的是提升地塊質(zhì)量，優(yōu)化產(chǎn)品供給。關(guān)于住宅項目地塊的管理，還是以去庫存，優(yōu)供給為主。各線級城市在結(jié)構(gòu)性機會上存在一定的競爭關(guān)系，需要以更加優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)去吸引房企，這也是吸引投資的一種策略。

2026年3月16日，自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號），其核心目標(biāo)是優(yōu)化資源利用效率，為重點項目的落地提供堅實保障。然而，文件中“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”的表述，引發(fā)了市場層面的誤讀。事實上，這并非“暫停供地”，而是土地資源利用由過去的“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，標(biāo)志著我國土地資源進一步落實優(yōu)化供給。

對于低效地塊，各地方也逐步啟用以專項債券回收閑置地塊，后續(xù)可能會以控規(guī)調(diào)整，修改其他土地出讓條件等方面后再重新投放市場。

報告期內(nèi)，福州擬使用地方政府專項債券收購兩幅存量閑置土地，總收購價35.2375億元，總面積157.23畝，涉及兩家當(dāng)?shù)貒?。重慶啟動存量閑置土地大規(guī)模回收，擬收回土地101宗、面積5854畝，總價約145億元，覆蓋主城及8個區(qū)縣。常州多個區(qū)域宣布回購地塊。據(jù)了解，回購區(qū)域涉及新北區(qū)、天寧區(qū)、經(jīng)開區(qū)、武進區(qū)與金壇區(qū)，總回購地塊為6幅，總回購價約為18.86億元。

地方回收閑置土地是房地產(chǎn)去庫存的重要手段。預(yù)計2026年各省市將持續(xù)推進盤活存量用地、存量用房工作，這將進一步修復(fù)供給關(guān)系。

二三線城市底價成交量大，地方企業(yè)為拿地主力

2月最新數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市成交住宅用地166宗，成交土地規(guī)劃建筑面積949.03萬平方米，環(huán)比下降41.48%；成交總價553.58億元，環(huán)比下降8.3%；成交樓面均價5833.19元每平方米；平均溢價率11.1%。

觀點指數(shù)觀察到，1-2月宅地成交量下降幅度明顯，除市場下行主導(dǎo)外，還受季節(jié)性和假期影響。從溢價率來看，今年2月的溢價率回到了去年4月之前的位置，也是近三年中溢價率排在第五低[朗陳1]的月份。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

二線城市成交的住宅用地土地規(guī)劃建筑面積為172.09萬平方米，環(huán)比下降56.24%；成交樓面價為3768元每平方米，環(huán)比下降25.96%。三線城市該數(shù)值為681.19萬平方米，環(huán)比下降43.84%；成交總價為180.97億元，環(huán)比下降51.11%；成交樓面價為2656.76元每平方米。

從溢價率來看，二線城市溢價率均值為5.86%，而三線城市則只有1.18%。表明二線土地市場熱度優(yōu)于三線城市。

由于還未正式進入批量供應(yīng)的月份，導(dǎo)致報告期內(nèi)二三線城市成交多為小體量地塊。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，二線城市宅地出讓成交價多為50億元以下。三線城市宅地出讓成交價多為10億元以下。

從具體城市土拍觀察，市場成交熱度不及年前12月份，大部分城市出讓地塊以底價成交。例如，西安2026年首批6宗土地成交，成交總價款25.35億元。其中宅地用地4宗，面積約352.675畝，成交總價款21.298億元。武漢馬年首場土拍正式落錘，2宗地塊底價出讓，總攬金2.8146億元。合肥2026年首場土拍完成，成功出讓2宗地塊，總成交額約為1.52億元。

觀點指數(shù)觀察到，土拍市場上，大部分城市的拿地企業(yè)主要是本地國企或者地方城投公司。

需要注意的是，除了一線城市和強二線城市有較高的土儲安全墊之外，其他城市能級差別不足以影響房企的投資邏輯。當(dāng)下，房企投資偏好從城市能級轉(zhuǎn)向了項目本身，即更多企業(yè)關(guān)注的是城市中的結(jié)構(gòu)性機會。這就意味著未來低能級城市出現(xiàn)高溢價或者眾多房企競爭的項目，也不足為奇。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

財政部數(shù)據(jù)顯示，2025年地方政府性基金預(yù)算本級收入中的國有土地使用權(quán)出讓收入為41518億元，比上年下降14.7%。這是自2022年以來連續(xù)第四年出現(xiàn)兩位數(shù)降幅。

本文節(jié)選自《優(yōu)化供給 | 2026年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告》