在上海陸家嘴，有一座商場曾經(jīng)是“浦東商業(yè)的驕傲”——正大廣場。

2002年開業(yè)時，它是亞洲最大的購物中心之一，24萬方的體量、黃金的濱江位置，風(fēng)光無限。彼時國金中心還沒影，太古里還是農(nóng)田，正大就是陸家嘴唯一的“商業(yè)頂流”。

可如今呢？提起陸家嘴逛街，第一反應(yīng)是國金；提起奢侈品，還是國金；提起網(wǎng)紅打卡，前灘太古里。正大廣場？除了樓上還有幾家餐廳，年輕人幾乎不去了。

正大是怎么一步步被干趴下的？

正大的高光時刻

2002年，正大廣場橫空出世。24萬方，集購物、餐飲、娛樂于一體，7層樓、數(shù)百家品牌，直接刷新了上海人對“大商場”的認(rèn)知。

當(dāng)時的正大有多火？周末人流爆棚，吃飯排隊一小時起步，地下車庫根本進不去。真冰溜冰場、兒童樂園、電影院，隨便一個都能讓家庭客群待一整天。加上正大集團自帶的泰國基因，樓頂?shù)臑I江觀景平臺能看外灘夜景，絕對是“約會圣地”。

那是正大的黃金十年。

國金來了，正大慌了

2010年，國金中心商場開業(yè)，正大迎來了第一個“噩夢”。

國金直接定位頂奢——LV、愛馬仕、香奈兒、Gucci，把恒隆那一套搬到了浦東。正大當(dāng)時還在走中高端路線，但品牌檔次瞬間被碾壓。

更狠的是，國金就在正大隔壁，走路三分鐘。奢侈品消費、高端餐飲、商務(wù)宴請，全部被國金截胡。正大原本的高端客群，一夜之間被“平移”過去。

太古里補刀，年輕人跑了

國金搶走了有錢人，前灘太古里則搶走了年輕人。

2021年太古里開業(yè)，主打“開放街區(qū)+奢侈品+生活方式”，瞬間成為網(wǎng)紅打卡地。正大廣場那種封閉式大盒子，在太古里面前顯得又土又悶。

年輕人去太古里拍照、喝咖啡、逛買手店，去正大干什么？除了吃飯看電影，想不出第三個理由。正大引以為傲的“一站式消費”，在“體驗式消費”面前徹底落伍。

自身硬傷：老了，也亂了

競爭對手太強是一方面，正大自己也有硬傷。

第一，動線混亂。7層樓，扶梯繞來繞去，想找個店得走半天。很多顧客反饋“逛著累”。

第二，招商老化。品牌更新太慢，快時尚、運動品牌占了大頭，缺乏年輕人喜歡的首店、潮牌、買手店。

第三，運營掉隊。活動越來越少，IP展、快閃店、社群運營，基本看不到。國金有奢侈品大秀，太古里有藝術(shù)裝置，正大有什么？偶爾搞個泰國風(fēng)情節(jié)，還是十幾年前的套路。

第四，定位尷尬。高端不如國金，潮不如太古里，親子不如南豐城，餐飲不如陸家嘴中心。什么都有，什么都不拔尖。

還能翻身嗎？

2026年，正大廣場依然在運營，但客流量和品牌聲量大不如前。陸家嘴的濱江商業(yè)還在進化，對面外灘源、北外灘來福士都在搶生意。

正大也不是沒努力：頂層改造、引入新品牌、增加夜間經(jīng)濟，但效果平平。

或許，正大需要的不是小修小補，而是一次徹底的“換血”。問題是，正大集團還有這個決心嗎？

正大廣場的衰落，是一個“時代拋棄你，連招呼都不打”的典型案例。

不是它不夠好，而是對手太強，時代太快。當(dāng)年亞洲最大的商場，如今成了陸家嘴的“背景板”。

它提醒所有商業(yè)地產(chǎn)人：沒有永恒的王者，只有不斷進化的生存者。