不知道大家去北京或深圳的核心商圈后，有沒有觀察到一個(gè)現(xiàn)象。

商場里，不僅圍擋變多了，還有駐扎商場的品牌換血速度也逐漸加快。

有的是新品牌取代老品牌的位置，也有的是商場清退低效品牌。

其實(shí)，背后的根本原因，在于商業(yè)房產(chǎn)的租費(fèi)大跌。

據(jù)資料顯示，首都2025年首層店鋪資金下滑到9.5%，深圳下滑至9.4%，廣州則是下落8.1%，跌的最少的還是上海，只有4.3%。

隨著店鋪房租的下跌，不僅能看出地產(chǎn)行業(yè)正在從增量到存量的轉(zhuǎn)變，還看到內(nèi)地零售格局的變化。

商業(yè)房產(chǎn)的舊秩序正在瓦解，一輪殘酷的“價(jià)值重估”，已經(jīng)開始了。

2025年，北京首層店鋪資金降至663平方米每元，相較于2019年958.4 平方米每元，一共跌了30.82%。

深圳則排到一線城市房租大跌的第二名，2025年與2024年首層的資金對(duì)比，下跌到9.4%。

同期的廣州房租下跌8.1%，而上海最穩(wěn)，只下滑了4.3%。雖然全國城市商圈租金整體往下調(diào)，但北京跌得最狠，上海最抗跌。

租金的漲跌，本質(zhì)是商業(yè)競爭力的體現(xiàn)。

當(dāng)同行陷入同質(zhì)化競爭，客流量流失時(shí)，最先感受到壓力的便是老牌商場，而北京百盛的閉店便是典型縮影。

1994年，百盛在北京開業(yè)，2025年，運(yùn)營31年的它宣布閉店。

其發(fā)出的公告表示，消費(fèi)者如今更注重情感共鳴，情緒體驗(yàn)，喜歡獨(dú)一無二的風(fēng)格。

但由于條件的限制，連續(xù)多年虧損，賠付違約金超1170萬元，只能做出及時(shí)止損的決策。

對(duì)比上海，雖然2025年出現(xiàn)Gucci等奢侈品閉店現(xiàn)象，但核心的商圈租金僅跌1%左右，空置率僅僅達(dá)到了6%-7%。

這體現(xiàn)了城市商圈成熟度不同，所反映的現(xiàn)狀也不同。

除此之外，各地新增供應(yīng)也由原來激進(jìn)擴(kuò)張改為理性投放。

北京2025年新增供應(yīng)80.35萬，其為2024年的一半，同時(shí)回歸了五年的均值，也就是說，供應(yīng)端開始從迅速擴(kuò)張到回到理性的狀態(tài)。

深圳2026年預(yù)計(jì)新增面積24.5平方米，為近5年最低。

新供面積的減緩，是開發(fā)商感受到市場風(fēng)向的變化從而做出的調(diào)整。

為了活下去，北京的業(yè)主們開始卑微求生，他們放棄了高高在上的固定租金，轉(zhuǎn)而接受純抽成或裝修補(bǔ)貼。

這意味著，博弈的天平已經(jīng)徹底傾斜，曾經(jīng)是品牌跪求入場券，現(xiàn)在是商場跪求品牌別走。

房東躺著收錢的舊夢，徹底碎了。

為什么租金跌得這么狠？

因?yàn)楣┬柙缫咽Ш狻?/strong>

我國核心城市人均線下商業(yè)面積1平方米，遠(yuǎn)超巴黎，甚至其核心城市消費(fèi)地產(chǎn)達(dá)到1.4億平方米，比東京還高出0.5平方米。

但人均支出卻只有國際都市的四分之一，差距不是一般的大。

更致命的是，消費(fèi)者的心變了。

知乎研究院提到：在2053采訪者中，滿足自我情緒的商品占到39.1%，說明消費(fèi)者重視商品提供的情緒價(jià)值。

有位26歲的女性接受采訪時(shí)說：“畢竟工作都這么累了，也想為能讓自己開心的商品買單?！?/p>

而傳統(tǒng)的百貨依靠的是標(biāo)準(zhǔn)化的品牌矩陣，很難吸引到想體驗(yàn)情緒價(jià)值的顧客。

不過，商場同質(zhì)化嚴(yán)重是最致命的一擊。

劉潤也認(rèn)為中國商場的“卷”本質(zhì)也是高強(qiáng)度的沒區(qū)別競爭，而這個(gè)原因，也是倒逼商用地產(chǎn)價(jià)值體系洗牌的核心。

不難看出，資源正在向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)聚集，從而資源聚集地的溢價(jià)空間更高，也在重塑定義商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。

比如持續(xù)制造流量的能力，運(yùn)營能力，內(nèi)容創(chuàng)造能力。

成都太古里2025年上半年，其零售營業(yè)收入和2024年做對(duì)比大體差不多，鋪?zhàn)饪偸杖雲(yún)s上漲了3% 。

為什么租金普跌，太古里能漲3%？

自2024年它開業(yè)以來，與很多國際品牌打造具有藝術(shù)性、時(shí)尚感、科技性的店鋪和內(nèi)容，讓顧客有更多情緒上的釋放和共鳴，從而增加客戶的黏性并且其探索和擴(kuò)張更多的零售空間。

它的邏輯其實(shí)很簡單，與其求你來看我，不如讓我變得值得你看。

那么，中國商場該如何自救？答案或許藏在“不一樣”這三個(gè)字里。

日本的購物中心之所以能打，是因?yàn)樗艞壛藘?nèi)卷效率和單一的產(chǎn)品。

相反，它選擇深耕差異化品牌和不一樣的感受。

有位網(wǎng)友說：

“中國線下為什么做不好，不是電商的問題，而是線下根本創(chuàng)新力?？慈毡镜馁徫镏行模?0%以上的服裝，在其它店是買不著的?！?/strong>

這便是與其互相抄襲，不如做得不一樣最好的體現(xiàn)。

有個(gè)地區(qū)則是從失敗到成功的案例。

東京下北澤以時(shí)尚小店，不一樣的文化和二手商品交易市場而出名。

隨著游客的增加，租金的高漲，連鎖店入住，這個(gè)地方逐漸與其它商業(yè)街道沒有什么區(qū)別。

下北澤吸取教訓(xùn)，決心把特色找回來。

之后，主承租方下調(diào)租金，讓更具特色的小店入住，之后，下北澤把不一樣的特點(diǎn)給重新找了回來。

而國內(nèi)商場做得好的，思路也是找到自己不同的定位。

謝萌硬是把破產(chǎn)商場改為廣東迪士尼的正佳廣場，他是如何做到的呢？

當(dāng)他舉辦了一次恐龍化石展，成功吸引到150多萬人參觀，他猛然意識(shí)到：唯有體驗(yàn)才是硬通貨。

之后，他不顧眾人反對(duì)，直接拿出40億在黃金鋪位開始爆改。

二樓引入白鯨、海豚等300多種海洋生物，六樓則打造自然科學(xué)博物館，里面放滿了恐龍骨架和各種礦石。

2011年開業(yè)，光一年接待的游客就有300萬人。

2025年，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)普遍不太好的情況下，正佳廣場客流達(dá)到1200萬人，銷售收入還比去年增加了11%。

如今，房租的下跌不是商業(yè)終點(diǎn)，而是“泡沫出水”的起點(diǎn)。

在這輪洗牌中，僅僅靠收租躺贏的房東會(huì)被時(shí)代淘汰，而懂得制造內(nèi)容、重塑體驗(yàn)、深度運(yùn)營資產(chǎn)的操盤手，將定義下一個(gè)十年的財(cái)富高度。

這也是行業(yè)最真實(shí)的寫照：潮水退去，誰在裸泳，一眼便知。