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一個(gè)人默默地搬進(jìn)你在英國(guó)的出租房，從來(lái)沒(méi)打算付租金。

他用一份幾乎無(wú)法辨認(rèn)真?zhèn)蔚墓べY單通過(guò)了審核，搬進(jìn)去之后就開(kāi)始拖。

你發(fā)現(xiàn)時(shí)，已經(jīng)過(guò)去了三個(gè)月。走法律程序，又要再等半年。

這不是故事。這是2026年英國(guó)出租市場(chǎng)的真實(shí)案件。

最新的行業(yè)數(shù)據(jù)令人心驚。

法律機(jī)構(gòu)LegalforLandlords今年3月發(fā)布的調(diào)查顯示，英國(guó)租房欺詐每月給房主造成的損失已高達(dá)2.66億英鎊，全年累計(jì)超過(guò)32億英鎊。

更令人沮喪的是，遭受欺詐的房主中，整整70%無(wú)法追回任何損失——那些錢(qián)，就此打了水漂。

這個(gè)數(shù)字背后是一個(gè)讓海外買(mǎi)家不得不認(rèn)真對(duì)待的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。

1.錢(qián)去哪兒了

調(diào)查數(shù)據(jù)把租房欺詐的形態(tài)梳理得相當(dāng)清楚。

最常見(jiàn)的類(lèi)型，是故意賴(lài)租——也就是業(yè)內(nèi)所說(shuō)的"免費(fèi)住客"策略。

占所有欺詐案例的70%。騙子搬進(jìn)來(lái)之后，從一開(kāi)始就沒(méi)打算付租金，靠著繁瑣的法律程序換來(lái)的時(shí)間差，白住數(shù)月。

排在第二位的，是非法轉(zhuǎn)租。

有20%的受害房主報(bào)告了這類(lèi)經(jīng)歷。

騙子以個(gè)人名義簽下租約，轉(zhuǎn)手把房子分割成幾間甚至掛到Airbnb上出租，賺取差價(jià)。

對(duì)于遠(yuǎn)在中國(guó)的海外買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這尤其難以察覺(jué)——你不在當(dāng)?shù)?，你看不?jiàn)。

剩下8%的案例，涉及偽造的財(cái)務(wù)文件。

申請(qǐng)人提交假工資單、假銀行流水，把自己包裝成有足夠償還能力的理想租客。

等你發(fā)現(xiàn)，對(duì)方已經(jīng)住進(jìn)去了。

其他常見(jiàn)手法還包括身份欺詐——用他人身份通過(guò)背景調(diào)查，以及所謂的"支票反彈"騙局：騙子開(kāi)出一張超額支票，要求退還多余款項(xiàng)，等到你匯出去之后，原始支票當(dāng)場(chǎng)跳票。

2.AI讓騙局升了級(jí)

這些手法并不是新鮮事，但2025年之后，有一件事徹底改變了游戲規(guī)則：生成式AI的普及。

LegalforLandlords的CEO Sim Sekhon直接說(shuō)出了那句最令房主不安的話：

傳統(tǒng)的文件審核——比如核查工資單和銀行流水——正在失效。原因很簡(jiǎn)單，AI工具現(xiàn)在可以在幾分鐘內(nèi)生成以假亂真的欺詐文件。

這不是理論上的威脅。

行業(yè)報(bào)告顯示，假證件數(shù)量在過(guò)去兩年間增長(zhǎng)了三倍，偽造工資單的申請(qǐng)案例在2024年內(nèi)同比上升了140%。

過(guò)去，一份蹩腳的PS文件在有經(jīng)驗(yàn)的中介眼里一眼就能看穿?，F(xiàn)在，AI生成的假文件連格式、字體、公司抬頭都無(wú)可挑剔，肉眼根本無(wú)法鑒別。

問(wèn)題還不只是技術(shù)層面。

市場(chǎng)壓力在同時(shí)放大欺詐的動(dòng)機(jī)。英國(guó)租金持續(xù)攀升，住房負(fù)擔(dān)能力不斷惡化，越來(lái)越多的申請(qǐng)人被倒逼到偽造材料這條路上——哪怕他們并非天生的騙子，而只是無(wú)力承受房主提出的收入證明要求。

競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)和拉長(zhǎng)的驅(qū)逐時(shí)間線，讓騙子有利可圖，更有恃無(wú)恐。

3.驅(qū)逐越來(lái)越難

這里有一個(gè)關(guān)鍵的制度背景，必須交代清楚。

根據(jù)最新的行業(yè)數(shù)據(jù)，倫敦法院處理一起驅(qū)逐案件的平均成本，已經(jīng)超過(guò)2.7萬(wàn)英鎊，等待時(shí)間平均長(zhǎng)達(dá)6至12個(gè)月。

而一旦等到聽(tīng)證，還可能因各種法律要求的程序瑕疵被推遲，甚至打回重來(lái)。

更重要的是，2026年5月1日是一條分水嶺。

《租客權(quán)利法案》在這一天正式生效，英格蘭境內(nèi)第21條"無(wú)過(guò)失驅(qū)逐通知"將被永久廢除。屆時(shí)，所有驅(qū)逐都必須走第8條程序，房主必須拿出具體的法律依據(jù)，比如租金拖欠已滿三個(gè)月，或者違反合同條款，才能向法院申請(qǐng)收回房產(chǎn)。

現(xiàn)有的房產(chǎn)法律機(jī)構(gòu)Kennedy's Law已經(jīng)發(fā)出警告：隨著法院案件量增加、體系尚在磨合期，驅(qū)逐時(shí)間線極可能進(jìn)一步拉長(zhǎng)。這意味著什么？一旦騙子入住，你想要回自己的房子，代價(jià)將比以前更高、時(shí)間將比以前更長(zhǎng)、過(guò)程將比以前更復(fù)雜。

從這個(gè)角度理解，LegalforLandlords那句"選錯(cuò)租客的代價(jià)，比任何時(shí)候都高"，就不再只是修辭。

4.這些信號(hào)，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)

好消息是，大多數(shù)騙局并非無(wú)跡可尋。

行業(yè)從業(yè)者總結(jié)了一系列值得警惕的早期信號(hào)。

網(wǎng)絡(luò)痕跡稀薄或可疑，是第一個(gè)需要留意的地方。

一個(gè)在英國(guó)有正當(dāng)生活和工作的人，通常能在領(lǐng)英、公司網(wǎng)站或者其他公開(kāi)渠道找到可以交叉核實(shí)的信息。

一個(gè)幾乎沒(méi)有數(shù)字足跡的申請(qǐng)人，值得多問(wèn)幾句。

參考信難以核實(shí)，是第二個(gè)信號(hào)。

如果參考人提供的聯(lián)系方式指向同一個(gè)電話號(hào)碼，或者"前房主"在搜索引擎上毫無(wú)存在感，很可能是朋友或家人冒充的假參考。

主動(dòng)提出支付大額預(yù)付款，聽(tīng)起來(lái)像是好事，實(shí)際上是騙局的經(jīng)典套路之一。

目的是分散房主的注意力，讓你覺(jué)得對(duì)方財(cái)力雄厚，從而跳過(guò)仔細(xì)審核的步驟。

拒絕配合Open Banking驗(yàn)證，或者堅(jiān)持只提供紙質(zhì)打印材料，是2026年最明確的警示之一。一個(gè)真正有正當(dāng)收入的申請(qǐng)人，通常沒(méi)有理由拒絕更快捷的電子驗(yàn)證方式。

政治敏感人士（PEP）或者受制裁國(guó)家的國(guó)籍持有人，也需要格外謹(jǐn)慎核查。這不是歧視，而是合規(guī)要求。

5.驗(yàn)證技術(shù)，已經(jīng)升級(jí)了

面對(duì)AI造假工具的擴(kuò)散，單靠人眼審核已經(jīng)不夠。行業(yè)已經(jīng)在往更可靠的技術(shù)驗(yàn)證方向走。

Open Banking（開(kāi)放銀行）是目前最被推薦的工具之一。

這套機(jī)制允許租客直接通過(guò)銀行賬戶授權(quán)中介核實(shí)真實(shí)收入，無(wú)法偽造，無(wú)法篡改。

與此同時(shí)，直連HMRC（英國(guó)稅務(wù)海關(guān)總署）的收入核實(shí)系統(tǒng)，可以把申請(qǐng)人申報(bào)的薪資與政府稅務(wù)記錄進(jìn)行交叉比對(duì)，這是偽造工資單完全無(wú)法繞過(guò)的一關(guān)。

此外，面部識(shí)別與活體檢測(cè)已經(jīng)從機(jī)場(chǎng)邊檢延伸到租賃審核領(lǐng)域。

申請(qǐng)人只需掃描身份證件并拍攝自拍照，系統(tǒng)即可確認(rèn)文件真實(shí)性，并驗(yàn)證面部生物特征是否與證件照片吻合。這和你在希思羅機(jī)場(chǎng)自助通關(guān)時(shí)走的是同一套技術(shù)邏輯。

對(duì)于海外買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，選擇一家使用上述技術(shù)體系的專(zhuān)業(yè)中介，或許是目前最有效的風(fēng)險(xiǎn)防控手段。

那些仍然依賴(lài)紙質(zhì)文件審核的中介，在2026年的市場(chǎng)環(huán)境里，其實(shí)正在無(wú)意中幫騙子提供便利。

6.非法轉(zhuǎn)租，遠(yuǎn)不只是損失租金

如果你的房產(chǎn)在英格蘭，非法轉(zhuǎn)租帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不止收不到租金那么簡(jiǎn)單。

一旦未經(jīng)授權(quán)的轉(zhuǎn)租被證實(shí)，你需要通過(guò)第8條程序提起驅(qū)逐訴訟，理由是違反合同條款（依據(jù)1988年《住房法》第12項(xiàng)理由）。這個(gè)程序要求提前書(shū)面通知、等待期滿后再向郡法院申請(qǐng)強(qiáng)制令，整個(gè)流程可能橫跨數(shù)月。

在此期間，你的房產(chǎn)處于你無(wú)法控制的使用狀態(tài)。你不知道住進(jìn)去的是什么人，不知道他們是否破壞了房屋，不知道是否存在過(guò)度占用的情況，也不知道他們是否已經(jīng)在Airbnb上運(yùn)營(yíng)了。每一天，你的房產(chǎn)都在承擔(dān)你從未同意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

更糟糕的是，如果轉(zhuǎn)租人把你的房產(chǎn)用于出租給多人居住而未申請(qǐng)HMO（多住戶房產(chǎn)）許可證，法律意義上你這個(gè)名義上的房主同樣可能面臨處罰。

7.海外買(mǎi)家，如何護(hù)住自己的資產(chǎn)

了解了這些風(fēng)險(xiǎn)，接下來(lái)是實(shí)際可操作的防護(hù)框架。

委托中介前，先問(wèn)這幾句話：

他們用的是什么租客審核系統(tǒng)？是否支持Open Banking驗(yàn)證？是否有與HMRC直連的收入核實(shí)流程？是否使用生物特征識(shí)別技術(shù)？

租約條款必須寫(xiě)明禁止轉(zhuǎn)租，并且明確說(shuō)明什么構(gòu)成違反合同。

同時(shí)建議加入一條定期檢查條款，允許中介每三至六個(gè)月入戶檢查一次，檢查前須提前24小時(shí)書(shū)面通知。這不是打擾租客，而是你作為房主的合法權(quán)利。

保險(xiǎn)要跟上。

2026年之后，隨著第21條廢除，驅(qū)逐流程延長(zhǎng)幾乎是確定的，專(zhuān)門(mén)針對(duì)租金拖欠和法律費(fèi)用的保險(xiǎn)產(chǎn)品已經(jīng)成為越來(lái)越多英國(guó)房主的標(biāo)配。

對(duì)于遠(yuǎn)在境外的海外買(mǎi)家而言，這層保障更不應(yīng)該省略。

建立書(shū)面記錄的習(xí)慣。

在第8條程序下，你的每一步行動(dòng)都需要留有記錄：每一封電子郵件、每一條通知、每一次催租的短信。這些文件在日后的法律程序中，是你能否順利拿回房產(chǎn)的關(guān)鍵。

房產(chǎn)圈的結(jié)尾提示：

租房欺詐并不是個(gè)別事件，也不會(huì)因?yàn)槟阌昧艘患掖笾薪榫妥詣?dòng)規(guī)避。它是系統(tǒng)性的，它在增長(zhǎng)，它正在借助技術(shù)變得更難識(shí)別。

但它也不是無(wú)解的。了解風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)，選對(duì)合作伙伴，用對(duì)驗(yàn)證工具，把合同條款寫(xiě)扎實(shí)——這四件事，足以把絕大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)擋在門(mén)外。

ref：

https://www.landlordtoday.co.uk/features/2026/02/fraud-claims-and-rent-collection-a-growing-challenge/

https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2026/03/tenancy-crimes-grow-as-fraudsters-use-technology/

https://www.assistalandlord.co.uk/how-to-protect-yourself-from-tenant-fraud-fake-ids-fake-payslips-staged-references/

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