快訊背景：2026年3月，湘潭大學收購存量商品房改造為學生宿舍的消息，再次將高?！百I房辦宿”的話題拉回公眾視野。實際上從2025年以來，湖北大學、中國礦業(yè)大學、中南大學、合肥工業(yè)大學幾所高校已率先突破傳統(tǒng)自建模式，通過批量購置存量商品房改造為學生公寓，合計投入資金9.86億元，新增床位超萬張，形成可復制的“以購代建”新模式，成為解決近年來國內(nèi)高校住宿供需矛盾的突破舉措。

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事件核心

5所高校購房實踐 破傳統(tǒng)供給模式

經(jīng)URI城市租住觀察，高校購房這股浪潮其實從2025年就已悄然啟動——湖北大學、中國礦業(yè)大學、中南大學、合肥工業(yè)大學及湘潭大學5所高校，先后通過批量購置存量商品房的方式擴充學生宿舍資源，合計投入資金9.86億元，新增床位逾萬張。

據(jù)交易價格披露(上表)，湖北大學、中國礦業(yè)大學與合肥工業(yè)大學的購房價格與項目本身開盤價相比都獲得了5-6折的折扣，可以說通過極為“經(jīng)濟”的方式，快速有效緩解了擴招帶來的住宿壓力，也為存量資產(chǎn)去化提供了特殊的機構(gòu)通道。

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收購標的

高校選擇存量房的背后邏輯

那么，能被高校收購的存量房需要具備什么條件？根據(jù)幾所高校的“單一來源采購專家論證意見表”，URI城市租住總結(jié)了被選中的標的具備四個共同特征，為有意圖購買學生宿舍的學校或進入學生宿舍細分領域的資本方提供清晰的畫像參照：

一是現(xiàn)房交付，即買即用。三份專家論證單均明確強調(diào)“已通過驗收”“為現(xiàn)房房產(chǎn)”“整體處于空置狀態(tài)”，收購后可直接使用、或只需簡單改造即可投入使用，大幅縮短了傳統(tǒng)自建模式2—3年的建設周期，能夠快速地進行宿舍補給。

二是樓宇集中，便于管理。無論是中國礦業(yè)大學整購的14棟組團，還是合肥工業(yè)大學、中南大學收購的整棟樓宇，均以“整棟購置”為前提，整棟購置可確保宿舍管理的封閉性與安全性，避免房源分散帶來管理不當?shù)膯栴}。

三是房源充足，能有效補缺口。五校收購存量房后，可提供的宿舍床位從544到3100個不等，這種成規(guī)模、大批量的供給方式，能夠在短期內(nèi)快速填補高校宿舍資源的結(jié)構(gòu)性缺口，遠非零散租賃或零星改造所能比擬。

四是通勤便捷，靠近校區(qū)或地鐵。中南大學收購的旺德府距第二臨床學院東院區(qū)僅500米，且緊鄰地鐵6號線出口，可直達多個校區(qū)；合肥工業(yè)大學收購的翠湖壹號距翡翠湖校區(qū)約1公里，通勤、上學均非常便捷，中國礦業(yè)大學收購項目距南湖校區(qū)約6.5公里，是因為周邊暫無其他達到條件的標的。

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政策協(xié)同

打通高校購房與公寓行業(yè)通道

URI城市租住認為，5所高校的購房實踐是政策引導與時代需求共同作用下的必然選擇。當前政策支持、資本疏通和運營優(yōu)化三個維度均已為高校購房打開“窗口”：

政策窗口：2024年七部門聯(lián)合印發(fā)的《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》，首次明確鼓勵高校通過購買、租賃社會用房補充宿舍資源，打破了傳統(tǒng)“只能自建”的制度壁壘。

資本通道：2025年學生公寓類資產(chǎn)被納入REITs擴募范圍，2026年初出現(xiàn)首單高校宿舍類資產(chǎn)納入REITs的案例（REITs擴募破冰：學生宿舍資產(chǎn)入局！），為高校購房后的資產(chǎn)盤活提供了清晰的路徑。

運營優(yōu)化：2026年兩會期間，全國政協(xié)委員陳霞表示，可以通過委托市場化專業(yè)機構(gòu)運營以及增設交通、商業(yè)等設施等，提升保租房整合與運營效率。為高?！百I了之后誰來管”的問題提供了解決方案。

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前景研判

是運營機遇但非樓市救命稻草

5所高校先后收購存量房用作學生公寓，使得學生公寓這一細分領域受到更多的行業(yè)關注。

URI城市租住認為，還有更多高校正在臨宿舍資源緊張的局面，所以學生公寓作為剛性需求，且具備現(xiàn)金流穩(wěn)定、付費意愿強、租客和租期的穩(wěn)定性高等優(yōu)勢，值得更多運營機構(gòu)、資本提前布局。

此外，與之相關聯(lián)的“泛高校”——如考研、考公黨的租賃需求也值得被關注。

由點及面地看，收購存量房不僅可以用作學生公寓，還可以有更多元化的用途，例如藍領公寓、養(yǎng)老公寓等。在這一方面，上海已經(jīng)率先官宣啟動收購“老破小”用作保障性住房。

這些種種舉措，本質(zhì)上都是在探索“存量資產(chǎn)+特定用途”的配置路徑，未來存量房改造的用途場景將更加多元，高校購房是這一趨勢的先行樣本。

同時，我們也需清醒地認識到，高校購房不宜被過度解讀為樓市的“救命稻草”。這一輪收購得以成行，恰恰建立在前幾年房地產(chǎn)大量供應、市場供大于求、部分項目滯銷積壓的基礎上，高校才能以折價完成整購。而此類交易的門檻極高。

如上文所言，需要現(xiàn)房交付、整棟或整組團收購、靠近校區(qū)或地鐵、戶型具備改造條件等，絕大多數(shù)存量樓盤并不符合這些復合要求。對房企而言，高校購房是特定窗口期下的“跑量”特例，可緩解局部庫存壓力，卻無法扭轉(zhuǎn)整體市場的基本面。將樓市回穩(wěn)的希望寄托于此，既不現(xiàn)實，也不理性。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復核:山楂美式

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