3月24日，合肥2026年3月首場土拍塵埃落定。原計劃出讓的兩宗地塊，最終僅瑤海區(qū)YH202604號地塊以底價成交，攬金約4.17億元；而備受關(guān)注的省府東包河BH202604號地塊則延期至4月底。這場“平淡”的土拍背后，折射出合肥樓市怎樣的真實面貌？是市場遇冷，還是理性回歸？當(dāng)國企成為拿地主力，民企謹慎觀望，我們又該如何看待接下來的市場走向？

NO.1 | 壹

瑤海地塊底價成交，國企托底信號明確

本次土拍唯一成交的瑤海區(qū)YH202604號地塊，位于龍崗路以西、和平路以南，占地面積52.23畝，規(guī)劃為純居住用地，容積率≤1.8。最終由合肥市海新建設(shè)投資有限公司（合肥復(fù)興控股集團旗下）以800萬元/畝的起叫價競得，成交總價41784萬元，樓面價約6666.6元/㎡，溢價率為0%。

這塊位于瑤海區(qū)龍崗路以西、和平路以南的純居住用地，占地面積52.23畝，容積率1.8，是東部新中心核心區(qū)近年來少有的優(yōu)質(zhì)住宅地塊。從區(qū)位來看，地塊緊鄰合肥一中瑤海校區(qū)、和平小學(xué)第二小學(xué)、三十八中瑤海灣校區(qū)等優(yōu)質(zhì)教育資源，坐擁“三十八中+和平小學(xué)”的雙學(xué)區(qū)配置，這成為其最核心的價值錨點。交通方面，地塊鄰近和平路、姑山路等城市主干道，距離地鐵6號線大興集站約700米，通達性良好。商業(yè)配套上，瑤海萬達、瑤海天街、保利廣場三大商圈環(huán)繞；醫(yī)療資源有合肥市第二人民醫(yī)院廣德路院區(qū)、合肥市兒童醫(yī)院等；生態(tài)環(huán)境方面，瑤海灣濕地公園近在咫尺。

與同板塊即將在3月27日拍賣的YH202603號地塊相比，YH202604號地塊的區(qū)位優(yōu)勢更為明顯——不臨主干道噪音、不鄰廠房、周邊以學(xué)校和成熟住宅為主，居住氛圍純粹。1.8的容積率也決定了其產(chǎn)品定位將高于YH202603號地塊（容積率2.0，以高層為主），未來大概率會打造“高層+洋房”的改善型產(chǎn)品，填補板塊內(nèi)高端產(chǎn)品的空白。

復(fù)興控股的這次出手，實際上為東部新中心板塊注入了一劑強心針。目前板塊內(nèi)在售項目有綠城燕語春風(fēng)、城投雲(yún)熙薈、和光峯境、龍湖亞倫璟云上府等。而即將入市的新盤意禾泓廬，如果開盤熱銷，將印證東部新中心改善需求的真實存在，對復(fù)興這塊地也是正向信號。

NO.2 | 貳

省府地塊延期，改善賽道擁擠與供地邏輯的悄然轉(zhuǎn)變

與瑤海地塊順利成交形成鮮明對比的是，包河區(qū)BH202604號地塊的延期更值得深思。該地塊位于迎淮路以北、福建路以東，占地面積14.1648畝，容積率≤1.6，起叫價1350萬元/畝。從區(qū)位來看，地塊靠近省府，背靠紫云路、上海路、地鐵5號線、7號線等，周邊還有合肥百大心悅城、方興湖公園、塘西河公園等配套，綜合質(zhì)素相當(dāng)不錯。

按理說，這樣一宗優(yōu)質(zhì)地塊本應(yīng)是房企爭搶的“香餑餑”，為何會延期？核心原因在于板塊存量過多，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。目前省府東周邊在售項目包括遠大九廬、越秀和樾府、廬月汀云、雲(yún)濤、翰墨雲(yún)棲等，全是純改善盤，去化壓力本就較大。而BH202604號地塊僅14畝，容積率1.6，注定只能做純改善產(chǎn)品，在當(dāng)前改善市場供過于求的情況下，房企缺乏拿地信心。

3月24日的土拍只是“開胃菜”，真正的重頭戲在3月27日。當(dāng)天合肥將集中出讓8宗地塊，總面積約362.1畝，涵蓋居住、商業(yè)、文化、倉儲物流等多種類型。

瑤海YH202603號地塊：位于裕溪路以南、水東路以東，面積85.05畝，容積率≤2.0，起拍價700萬元/畝。該地塊處于東部新中心，但周邊有廠房，城市界面一般，定位明顯低于復(fù)興拿下的核心地塊，預(yù)計主打剛需、剛改產(chǎn)品。優(yōu)勢在于緊鄰和平小學(xué)新校（東區(qū)），距離地鐵6號線大興集站約700米，且起拍樓面價約5250元/㎡，成本較周邊在售新盤更有優(yōu)勢。

包河BH202601號、BH202602號地塊：這兩宗“邊角料”地塊合計僅2.5149畝，起拍價均為1050萬元/畝。根據(jù)出讓要求，必須與2024年9月出讓的BH202427號地塊（城建星樾灣）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，幾乎指向合肥城建拿地，用于項目擴容。

新站XZ202601號商業(yè)地塊：面積22.82畝，容積率≤1.5，起拍價108萬元/畝。競得人須建設(shè)一座地上計容建筑面積不少于1.9萬平方米的商業(yè)綜合體，且須整體持有、整體運營，不得分割轉(zhuǎn)讓。這對競得人的資金和運營能力要求較高，但對周邊華潤萬橡府等居民區(qū)而言，無疑是配套升級的利好。

此外，還有瑤海文化商業(yè)地塊、蜀山倉儲物流和商業(yè)商務(wù)地塊等，整體關(guān)注度較低。這種供地結(jié)構(gòu)清晰表明：合肥正在告別過去“攤大餅”式的均勻供地，轉(zhuǎn)向“核心區(qū)補優(yōu)質(zhì)宅地、外圍區(qū)補生活配套、邊緣區(qū)控量去化”的精細化模式。這與全國“控增量、盤活存量”的政策導(dǎo)向完全吻合。

NO.3 | 叁

結(jié)語

縱觀3月的這場土拍“前哨戰(zhàn)”，無論是復(fù)興的底價拿地，還是省府地塊的無奈延期，都清晰地勾勒出2026年合肥土地市場的真實輪廓：分化加劇、國企托底、理性回歸。

對于市場而言，這未必是壞事。告別了“搶地即熱銷”的盲目時代，房企變得更加謹慎，只敢對成本可控、風(fēng)險較低的“剛需盤”和絕對核心的“孤品”下手；對于像省府東這樣競品扎堆的改善板塊，則表現(xiàn)出了前所未有的理性。這種“用腳投票”的謹慎態(tài)度，正是市場自我調(diào)節(jié)、自我修復(fù)的體現(xiàn)。

與此同時，我們看到合肥供地策略的成熟：不再盲目擴大外圍住宅供地，而是通過補足商業(yè)、酒店等配套來“先修路后造房”。這種“控量提質(zhì)”的思路，對于合肥樓市的長期平穩(wěn)健康發(fā)展，無疑是一劑良藥。

對于購房者而言，土拍就是樓市的“晴雨表”。國企托底雖然能穩(wěn)住市場底線，但也意味著短期內(nèi)房價不會有大起大落。而對于改善型購房者來說，省府地塊的延期或許是一個信號：在供應(yīng)過剩的改善賽道，可以耐心挑選，不必焦慮。 對于剛需群體，瑤海即將拍賣的剛需地塊，則提供了更多低成本上車的機會。