4月8日，一則拍賣(mài)公告，讓沉寂多年的南京奧體蘇寧廣場(chǎng)再次進(jìn)入公眾視野。

這宗曾被規(guī)劃為“江蘇第一高樓”的爛尾地標(biāo)，由南京建鄴法院上架京東平臺(tái)拍賣(mài)，起拍價(jià)約19.68億元，較評(píng)估價(jià)折價(jià)約30%，標(biāo)志著這場(chǎng)橫跨近20年的“爛尾困局”迎來(lái)關(guān)鍵處置節(jié)點(diǎn)。

一、項(xiàng)目歷史：從“第一高樓”夢(mèng)想到“奧體魚(yú)塘”

2008年9月23日，蘇寧置業(yè)歷經(jīng)20多輪競(jìng)價(jià)，以4.29億元拿下河西元通板塊NO.2008G27地塊。

當(dāng)時(shí)的河西新城尚在崛起，這宗3.29萬(wàn)㎡的地塊被寄予厚望——規(guī)劃總建面約50.6萬(wàn)㎡，建筑高度達(dá)419.8米，定位集超5A辦公、五星級(jí)酒店、商業(yè)中心于一體的世界級(jí)地標(biāo)。

2011年5月，項(xiàng)目正式奠基，“河西新城之心”的口號(hào)響徹一時(shí)，卻未曾想，這一開(kāi)工便開(kāi)啟了漫長(zhǎng)的停工歲月。

奠基后，項(xiàng)目長(zhǎng)期停滯，僅完成少量前期工程，地塊逐漸積水閑置，被網(wǎng)友戲稱(chēng)為“奧體魚(yú)塘”。

期間雖多次傳出復(fù)工、轉(zhuǎn)讓傳聞，卻始終無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展，這片核心地塊一度淪為河西CBD的“傷疤”。

2017年9月，蘇寧與恒大達(dá)成戰(zhàn)略合作，項(xiàng)目更名為“蘇寧恒大中心”，由雙方分工開(kāi)發(fā)，一度迎來(lái)復(fù)工曙光。

但雙方的合作僅停留在口頭，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性行動(dòng)，可能是許家印為了讓蘇寧張老板出資200億入股恒大地產(chǎn)而畫(huà)的大餅。

2021年，蘇寧債務(wù)危機(jī)爆發(fā)、恒大也同時(shí)暴雷，兩大巨頭的危機(jī)讓這宗地標(biāo)徹底淪為“爛尾工程”。

2022年，為消除安全隱患，住建部門(mén)主導(dǎo)對(duì)基坑進(jìn)行回填；2023年5月，回填工程通過(guò)安全評(píng)估；同年10月，這片沉寂多年的土地被改造為臨時(shí)城市公園，供市民休憩，曾經(jīng)的“高樓夢(mèng)”，暫時(shí)成為城市綠地。

二、現(xiàn)狀：核心地段的待解難題

本次拍賣(mài)標(biāo)的位于建鄴區(qū)會(huì)展中心東北角，北至河西大街、南至白龍江西街、西至現(xiàn)狀用地、東至江東南路，地處河西CBD核心，雙地鐵（2/10號(hào)線(xiàn)元通站）上蓋，區(qū)位優(yōu)勢(shì)毋庸置疑。

標(biāo)的評(píng)估價(jià)28.11億元，起拍價(jià)19.68億元，折價(jià)約30%；競(jìng)拍需繳納1.5億元保證金，加價(jià)幅度1200萬(wàn)元/次，拍賣(mài)時(shí)間定于2026年5月14日10:00至5月15日10:00（延時(shí)除外）。

截至目前，頁(yè)面已吸引超萬(wàn)人次圍觀(guān)，足見(jiàn)市場(chǎng)關(guān)注程度，但無(wú)人報(bào)名。

目前項(xiàng)目現(xiàn)狀為土地使用權(quán)+已回填基坑，土地為商辦混合用地，容積率11.3，剩余商業(yè)年限約23年。

有兩個(gè)細(xì)節(jié)需要關(guān)注：

1、有免費(fèi)使用情況，業(yè)主方與南京市建鄴區(qū)城市管理局2023年8月30日簽訂協(xié)議，約定由南京市建鄴區(qū)城市管理局無(wú)償使用三年。

2、拍賣(mài)范圍包含案涉不動(dòng)產(chǎn)基坑工程，基坑現(xiàn)狀為已回填，本次拍賣(mài)基準(zhǔn)價(jià)2,811,338,157.9元，包含土地評(píng)估價(jià)2,308,730,000元+基坑基準(zhǔn)價(jià)502,608,157.9元。

由此可見(jiàn)，回填基坑的費(fèi)用也計(jì)入該項(xiàng)目評(píng)估價(jià)；而免費(fèi)使用三年，主要是指作為城市綠地供市民休憩，年內(nèi)即將到期。

對(duì)于競(jìng)買(mǎi)人而言，這宗資產(chǎn)的核心價(jià)值在于區(qū)位，但也面臨兩大挑戰(zhàn)：一是歷史遺留的開(kāi)發(fā)手續(xù)與債務(wù)問(wèn)題需厘清；二是超高層項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)資金投入與運(yùn)營(yíng)難度較大，需平衡商業(yè)、辦公、酒店等多元業(yè)態(tài)的收益。

三、業(yè)主公司：蘇寧系旗下的“待處置主體”

南京奧體蘇寧廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)主體為南京卓域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，這是拍賣(mài)標(biāo)的的核心工商載體。

該公司成立于2017年10月12日，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，注冊(cè)地址位于南京市建鄴區(qū)云龍山路88號(hào)B幢2601室。股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，深圳市景昕銳桀實(shí)業(yè)有限公司持股80%，蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司持股20%。

前者由中信信托全資控股，不排除該項(xiàng)目利用信托貸款融資，而將股權(quán)以轉(zhuǎn)讓的方式質(zhì)押給信托公司。

南京卓域房地產(chǎn)并不在蘇寧系38家合并破產(chǎn)重組公司名單中，因此其資產(chǎn)可以單獨(dú)處置。

目前，該公司狀況十分糟糕，都沒(méi)人愿意當(dāng)法定代表人，處于“被滌除”狀態(tài)。

從“江蘇第一高樓”的藍(lán)圖，到“奧體魚(yú)塘”的閑置，再到臨時(shí)公園的改造，最后走向司法拍賣(mài)，南京奧體蘇寧廣場(chǎng)的18年，折射出商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的狂熱與風(fēng)險(xiǎn)。

最終誰(shuí)來(lái)接盤(pán)，仍待5月的拍賣(mài)揭曉。