提起廣州增城樓市，幾乎所有人的第一反應(yīng)都是：

東大倉(cāng)庫(kù)存爆表、去化艱難，常年霸占廣州住宅庫(kù)存榜首，去化周期動(dòng)輒20+個(gè)月。

但我今天就是要戳破這個(gè)幻象：

增城太缺房子了，太缺能打的好房子了。

看似天量庫(kù)存，其實(shí)優(yōu)質(zhì)新盤(pán)都在悄悄“斷供”。

這不是危言聳聽(tīng)，而是增城樓市最扎心的真相。

沒(méi)有跟上的增城

2023年11月，廣州實(shí)施面積新規(guī)，譬如允許開(kāi)發(fā)商把飄窗最大進(jìn)深放寬至0.8米，還有把陽(yáng)臺(tái)面積提升到20%。

新規(guī)出臺(tái)后，核心區(qū)項(xiàng)目紛紛潛心研究第四代住宅，以此搶占客戶(hù)。

可到了增城，卻是另一番景象。

它不是不想做四代宅，而是根本無(wú)地可做。

事實(shí)上，自2021年起，增城供地便已急速收緊。

2024-2025年，增城僅成交4宗涉宅用地，且多集中在荔湖與新塘，其中，新塘地塊更是時(shí)隔三年才再度出讓?zhuān)?br/>

當(dāng)土地開(kāi)發(fā)跟不上，其供應(yīng)也會(huì)變慢，行情也變得緊俏。

拿增城城投·云棲江麓舉例，它是容積率僅1.02的稀缺低密新規(guī)產(chǎn)品。

從拿證至今，項(xiàng)目總共推出約100套新房，從目前銷(xiāo)控狀況看起來(lái)，賣(mài)得還是挺火。

如果把增城比喻成一位面包師，當(dāng)他家連好的面粉都估清了，甚至連僅存的全新好貨都賣(mài)得七七八八了，他還怎么變出更大的面包來(lái)呢？

土地?cái)鄼n，當(dāng)然直接導(dǎo)致新規(guī)房斷糧，如果這個(gè)狀態(tài)一直持續(xù)下去，未來(lái)兩三年，增城優(yōu)質(zhì)新盤(pán)只會(huì)變少。

巧婦難為無(wú)米之炊

優(yōu)質(zhì)新房斷供只是表象，增城更深層的問(wèn)題還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)滯后。

一個(gè)扎心的對(duì)比：增城主流在售的存量房源，和新規(guī)新盤(pán)相比，整整落后兩個(gè)時(shí)代。

首先是戶(hù)型設(shè)計(jì)被吊打，得房率卷不過(guò)別人。

譬如增城有地鐵沿線盤(pán)，本身能做到70多平2+1房帶主套，其實(shí)已經(jīng)很逆天了。

但反觀黃埔新盤(pán)，尤其是老黃埔，人家全是新規(guī)產(chǎn)品。

一個(gè)74平小戶(hù)型已經(jīng)可以卷到2+1房，甚至是南北對(duì)流，擁有LDKB大方廳。

第二代差是社區(qū)形態(tài)滯后了一個(gè)版本。

增城不乏區(qū)位好的產(chǎn)品，譬如新塘核心地段，有項(xiàng)目專(zhuān)攻改善戶(hù)型，整體非常純粹。

但問(wèn)題是，由于地塊本身就有面積限制，無(wú)法擠出更多空間來(lái)做公區(qū)或者花園配套，更別提代建小學(xué)中學(xué)了。

反觀黃埔本身，通過(guò)核心地段大面積的舊改，現(xiàn)在打造了不少大盤(pán)，把各種剛需配套都集中在家樓下，整個(gè)生活體驗(yàn)就提上來(lái)了。

當(dāng)你還在賣(mài)“能住人的房子”，別人已經(jīng)在賣(mài)“讓人住得好的改善生活”，這就是版本落后的差距。

最后，買(mǎi)房成本在逐漸下降，大家的選擇面還在變寬。

現(xiàn)在的廣州已經(jīng)取消了利率下限，而首套房首付只需要15%就可以買(mǎi)房，再加上公積金政策也在相應(yīng)調(diào)整，最高可以貸200+萬(wàn)，而且全市都不限購(gòu)了……

買(mǎi)家非常清醒了，買(mǎi)房不止是自住，還要看流通性。

如果項(xiàng)目不夠好，在同等的條件下，我還不如稍微加點(diǎn)杠桿，買(mǎi)入更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，住得舒服，未來(lái)轉(zhuǎn)手也更容易。

客戶(hù)已經(jīng)用腳投票，增城再不升級(jí)，只會(huì)徹底淪為庫(kù)存的囚徒，被市場(chǎng)拋棄。

增城，繼續(xù)加油

很明顯，今年的增城已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題了，開(kāi)始鉚足了勁頭推新地。

根據(jù)最近2026年供地藍(lán)皮書(shū)所示，增城將會(huì)推出6宗居住用地，而且容積率全部是2或以下的，比較低密，位置也不錯(cuò)。

畢竟增城的買(mǎi)家，也有住好房子的需求。

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，大家需要的是交通便利、配套完善，同時(shí)使用率更高、性?xún)r(jià)比更強(qiáng)的產(chǎn)品。

對(duì)于改善群體來(lái)說(shuō)，自家的大戶(hù)型不僅要住得舒服，還要位于核心地段，配套齊全，最好再配上一所不錯(cuò)的學(xué)校，夠省心。

我知道，增城已經(jīng)在加油，但說(shuō)實(shí)話，對(duì)于饑渴的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，6宗供應(yīng)依然是杯水車(chē)薪。

想要去庫(kù)存，降價(jià)不是唯一辦法，還可以靠產(chǎn)品換代來(lái)圈粉。

存量地塊別再做老一套的高密剛需盤(pán)，要做就做低密、高配、高得房率的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，貼合當(dāng)下買(mǎi)家的需求，才能跳出庫(kù)存泥潭，有突圍的可能。

增城不是沒(méi)人買(mǎi)，是大家都想等一套“對(duì)的房子”啊。

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