觀點(diǎn)網(wǎng) 3月20日，青島市自然資源和規(guī)劃局組織的國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上拍賣結(jié)果顯示，位于李滄區(qū)青銀高速東側(cè)的LC0301-03地塊完成出讓。

根據(jù)青島市自然資源和規(guī)劃局此前發(fā)布的出讓公告，該宗地塊起拍總價(jià)為9.98億元，起拍樓面價(jià)9010元/平方米。

成交結(jié)果顯示，該地塊由青島昌明置業(yè)有限公司競得，總價(jià)9.98億元，溢價(jià)率為0%。

公開資料顯示，該公司由萬科聯(lián)合中海、越秀、金地及青島城投共同出資。

競拍過程較為直接，出讓規(guī)則為“價(jià)高者得”，但僅有一組競買人報(bào)名，未出現(xiàn)競價(jià)輪次。

與常規(guī)新增土地不同，這宗地的特殊性在于“再入市”屬性。

據(jù)公開資料，該地塊原屬于東李森林公園項(xiàng)目一部分，前身曾在數(shù)年前由萬科聯(lián)合體競得，但由于后續(xù)開發(fā)推進(jìn)不及預(yù)期，最終與政府協(xié)商退地。

數(shù)年內(nèi)，經(jīng)歷了“成交-停滯-退地-再出讓”完整過程。

地塊的重啟

從出讓條件看，這宗地的核心變化來自規(guī)劃層面。

2月28日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣公告，李滄東部LC0301-03地塊正式重新掛牌出讓。

該地塊已由“商業(yè)商務(wù)用地”調(diào)整為“二類居住用地”，并同步增加教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施配置。

與此同時(shí)，容積率降至2.5，處于中低水平，開發(fā)強(qiáng)度明顯低于此前3.57容積率。

出讓文件顯示，地塊位于青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南，占地面積約44320.7平方米，規(guī)劃建筑面積約11.08萬平方米。配建要求明確，項(xiàng)目需建設(shè)社區(qū)服務(wù)站、托育設(shè)施及配套商業(yè)，并在建成后移交使用。

這宗土地處于東李片區(qū)東側(cè)，鄰近既有住宅區(qū)，同時(shí)靠近森林公園資源。周邊教育、醫(yī)療及社區(qū)配套已在規(guī)劃中逐步完善。

結(jié)合容積率、體量與配建約束推算，該項(xiàng)目未來產(chǎn)品以中高層住宅為主。

需要注意的是，調(diào)整前后的價(jià)格結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化。

調(diào)規(guī)前該地塊起始總價(jià)約11.87億元，樓面價(jià)約7500元/平方米；調(diào)整后起始總價(jià)降至9.98億元，但樓面價(jià)提高至9010元/平方米。

也就是說，總價(jià)下降，但單位土地成本上升，開發(fā)邏輯隨之改變。

萬科的選擇

如果將時(shí)間線拉回，這宗地的來歷更為復(fù)雜。

2017年8月，青島萬科房地產(chǎn)有限公司以37.9億元競得李滄區(qū)青銀高速東側(cè)三塊捆綁地塊（原編號4362-01、4362-02、4364-02），總建面超過50萬平方米。其中此次重新轉(zhuǎn)讓的LC0301-03即為當(dāng)時(shí)的4362-01地塊。

4362-01地塊為純商業(yè)用地，另外兩宗為住宅及綜合用地。整體項(xiàng)目中，商業(yè)占比接近四成。

更關(guān)鍵的是出讓條件。

據(jù)當(dāng)時(shí)出讓要求，競得人不僅需要代建學(xué)校、幼兒園，還需引入金融機(jī)構(gòu)總部、世界500強(qiáng)企業(yè)，同時(shí)需持有一定規(guī)模物業(yè)并承擔(dān)稅收指標(biāo)。

這一系列附加條件，使得項(xiàng)目從一開始就具備較高開發(fā)門檻。

最終萬科以37.9億元拿下項(xiàng)目，并引入中海、金地、越秀及青島城投共同開發(fā)，但項(xiàng)目推進(jìn)并不順利。

從后續(xù)進(jìn)展看，住宅部分率先開發(fā)，而純商業(yè)4362-01地塊長期未能啟動(dòng)。公開資料顯示，該部分建設(shè)進(jìn)度明顯滯后，成為整體項(xiàng)目推進(jìn)的主要約束。

換句話說，問題并不在住宅，而在商業(yè)。

隨著市場環(huán)境變化，商業(yè)去化周期延長、開發(fā)不確定性增加，這類大體量綜合項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。最終，這宗商業(yè)地塊被收儲(chǔ)，并在控規(guī)調(diào)整后拆分重組，以LC0301-03新編號重新進(jìn)入市場。

這一次，變量減少。

商業(yè)被剝離，容積率降低，開發(fā)模型轉(zhuǎn)為住宅主導(dǎo)；總價(jià)下調(diào)，進(jìn)入可控區(qū)間；配建要求仍在，但開發(fā)周期縮短。

在這一前提下，萬科再次出現(xiàn)在競買名單中。

相關(guān)報(bào)道顯示，該企業(yè)此前已參與該片區(qū)開發(fā)，對項(xiàng)目情況及市場接受度具有直接經(jīng)驗(yàn)。再次入場，更接近對既有項(xiàng)目鏈條的延續(xù)，而非新增投資判斷。

也就是說，這并非一次單純的“拿地”，而是一次“回到原點(diǎn)后的重新決策”。

結(jié)果看，仍然是原班人馬——萬科、中海、越秀、金地及青島城投聯(lián)合拿地。

對于萬科而言，這宗地既是歷史項(xiàng)目的一部分，也是已經(jīng)熟悉的開發(fā)環(huán)境。相比重新進(jìn)入陌生板塊，再次接手一宗已被拆解、風(fēng)險(xiǎn)更清晰的地塊，路徑更為可控。

從政策層面看，當(dāng)前各地普遍鼓勵(lì)改善型住房供給，尤其在核心城市與優(yōu)質(zhì)板塊，通過優(yōu)化容積率、調(diào)整用地性質(zhì)等方式，提升產(chǎn)品品質(zhì)。

本次東李地塊由“商改住”，也是這一政策導(dǎo)向的體現(xiàn)。

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