在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的這幾年，市場早已習慣民營房企暴雷、裁員、債務違約的消息，而背靠地方國資的房企，一直被視作行業(yè)“壓艙石”，是資金穩(wěn)健、業(yè)績有保障的代名詞。

作為廣州市屬國企龍頭，越秀地產(chǎn)向來是業(yè)內(nèi)公認的優(yōu)等生：

手握國資背書、核心城市土儲、TOD獨家優(yōu)勢，過往多年在行業(yè)寒冬里逆勢擴規(guī)模、拿地搶份額，一度被視為國企穿越周期的典范。

2026年剛開年，越秀更是風光落槌，斥巨資236億拿下馬場地王。

人人都在為越秀歡呼：實力強勁、未來可期。

殊不知，這份光鮮卻逐步被數(shù)據(jù)撕碎：濃眉大眼的越秀，也有點扛不住了……

2026年3月6日，穆迪的一紙評級公告，戳破了越秀的體面。

越秀地產(chǎn)（00123.HK）及其全資子公司的多項評級均遭到下調(diào)：
1. 越秀地產(chǎn)的企業(yè)家族評級（CFR）由 Ba1 下調(diào)至 Ba2；
2. 越秀地產(chǎn)中期票據(jù)（MTN）計劃的高級無抵押評級從（P）Ba1 下調(diào)至（P）Ba2；
3. 將由越秀地產(chǎn)擔保的Westwood Group的 MTN 項目的高級無抵押評級從 (P)Ba1 下調(diào)至 (P)Ba2；
4. 將 Westwood Group 和 Joy Delight International Limited 發(fā)行的、由 Yuexiu Property 擔保的高級無抵押債券的評級從 Ba1 下調(diào)至 Ba2。

與越秀地產(chǎn)的評級下調(diào)形成鮮明對比的是，同為頭部房企，中海發(fā)展穩(wěn)坐Baa2，華潤置地更是達到Baa1，二者均穩(wěn)居投資級，是內(nèi)房股里的優(yōu)等生。這一評級差距，直觀凸顯了當前行業(yè)內(nèi)不同房企在財務穩(wěn)健性與信用資質上的顯著分化。

穆迪下調(diào)越秀地產(chǎn)評級的的原因，指向了越秀地產(chǎn)的核心病灶：

我們認為，未來12-18個月，越秀地產(chǎn)的杠桿率將維持在高位。去杠桿化速度低于預期，是由于在行業(yè)下行周期中，越秀地產(chǎn)的盈利能力持續(xù)低迷，這繼續(xù)對其盈利構成壓力。

越秀地產(chǎn)的盈利能力，究竟有多低迷？

2026年1月23日，越秀地產(chǎn)發(fā)布了盈利預警，數(shù)據(jù)冷得刺骨：

歸母凈利潤僅0.5-1億元，同比暴跌90%-95%；核心凈利潤2.5-3.5億元，同比下滑80%-85%。

歸母凈利潤不足1億，相當于幾乎沒賺到什么錢。

極為諷刺的是，這份幾乎虧損的成績單，對應的是超1000億的銷售規(guī)模。

2025年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額1062億元，雖然同比下滑7.3%，未完成1205億元的年度目標，但依舊穩(wěn)居行業(yè)第九。在大量房企銷售額腰斬、甚至跌出千億陣營的當下，這個銷售體量并不算差。

可千億流水，最終只換來不足億元利潤，相當于每賣1000元房子，只賺到不到1元，幾乎踩在盈虧平衡的邊緣。

重點是，這并非一次意外，而是連續(xù)三年的加速墜落：

-2023年歸母凈利潤31.85億元，同比下滑19.43%；

-2024年驟降至10.4億元，同比大跌67.35%；

-2025年直接跌入冰點，跌幅擴大至90%以上，創(chuàng)下近年來降幅紀錄。

三年時間，越秀的盈利規(guī)模從30億級別縮水至1億以內(nèi)，幾乎歸零。

究其原因，一是行業(yè)深度調(diào)整下，項目被迫降價走量，毛利率大幅下滑；二是合作項目增多，權益占比下降，歸屬上市公司利潤被攤??；三是早年高價拿下的地塊集中進入結算期，高地價遇上低售價，利潤被直接吞噬。

更要命的是，不僅利潤低，現(xiàn)在連房子都越來越難賣得動了：

2025年全年1062億的銷售額，距離1205億的年度目標，差了整整143億，目標落空。

2026年開年，局勢沒有半點好轉。

1到2月，越秀合同銷售額71.06億元，同比大跌44.6%。

2月單月，銷售額29.05億元，同比暴跌53.3%，直接腰斬。

連大本營廣州，都徹底失守。

2023年，越秀還是廣州樓市絕對的扛把子，全年銷售額627億，穩(wěn)坐銷冠寶座。

2025年，一切都變了。

保利在廣州狂賣550億，登頂?shù)谝?。越秀屈居第二，全年僅賣332億。兩年時間，業(yè)績近乎腰斬，和保利的差距，拉開了兩百多億。

昔日的“地頭蛇”，已經(jīng)快要守不住地盤了。

從財務結構看，越秀的壓力早已顯性化。截至2025年6月末，公司總負債2724.38億元，其中流動負債1889.07億元，占總負債比例高達69%，意味著近七成債務需要在短期內(nèi)兌付，短期償債壓力突出。

即便賬面現(xiàn)金超400億元，能覆蓋覆蓋一年內(nèi)到期短債約253.9億元，也架不住持續(xù)低迷的盈利對利息、債務的覆蓋能力持續(xù)走弱。

利潤崩塌，直接傳導至內(nèi)部管理以及工程的交付質量。

曾經(jīng)被視為“鐵飯碗”的越秀地產(chǎn)，早在前兩年就開啟了大規(guī)模裁員，力度遠超行業(yè)預期。

數(shù)據(jù)顯示，從2023年中到2025年中，短短兩年內(nèi)，越秀地產(chǎn)員工總數(shù)從19510人銳減至14940人，凈減少4570人，裁員比例高達23.42%，接近四分之一。

每4個員工中，就有1人被優(yōu)化離職。

這并非局部末位淘汰，而是全集團系統(tǒng)性收縮。越秀對組織架構進行大刀闊斧調(diào)整，原14個城市公司合并壓縮至8個，大量非核心崗位、區(qū)域冗余崗位被直接砍掉，行政開支、人力成本被強行壓降。

在行業(yè)普遍收縮的背景下，國資房企如此大規(guī)模裁員，本身就說明經(jīng)營壓力已經(jīng)到了不得不動刀的地步。

裁員的邏輯很直白，千億規(guī)模賺不到錢，高昂的運營成本、人力成本就成了不能承受之重。

更讓人唏噓的是，連千萬級豪宅的品質底線，越秀都快守不住了。

去年，作為越秀高端標桿的琶洲南TOD，曾出現(xiàn)業(yè)主投訴裝修、配套細節(jié)不及預期，在行業(yè)下行、利潤承壓階段，高端項目品質管控壓力凸顯。

但人員精簡、降標減配帶來的成本節(jié)約，終究是杯水車薪。越秀的核心困境，并未因此得到根本解決。

為了撐規(guī)模，越秀過去兩年瘋狂拿地。

2024到2025年，拿地總金額1269.5億元，占同期銷售額的56%。

2025年權益拿地金額206億元，全國排名第九，超九成資金投向北上廣深等核心城市，僅在廣州就砸下超百億。

拿地銷售比居高不下，大量資金沉淀在土儲上，進一步擠壓利潤空間。

越秀陷入一個循環(huán)：為保規(guī)模持續(xù)拿地→資金被大量占用→高地價項目結算吞噬利潤→盈利暴跌→裁員降本→評級承壓→規(guī)模越做越大，賺錢越來越難。

越秀，開始急了。

2026年2月底，越秀砸236億拿下珠江新城馬場地塊，看似風光，實則是一場孤注一擲的豪賭。

拿下馬場地塊沒多久，越秀從華發(fā)、萬科挖來了營銷強將，為馬場地王組建頂級營銷團隊：

原華發(fā)股份的營銷干將賀傳浪，空降越秀，出任集團首席營銷官。

原集團營銷總經(jīng)理李亮，主動南下，坐鎮(zhèn)廣州區(qū)域聯(lián)席總經(jīng)理。

廣州區(qū)域還連夜挖來萬科系的陳淑佳、圣培，清一色的營銷老手，緊急補位。

還有業(yè)內(nèi)消息傳出，越秀集團將堅定重倉天河，集全集團之力推進馬場項目。

原因無他，馬場地王，其實可以說是越秀接下來盈利的希望所在。

房地產(chǎn)行業(yè)早已告別“規(guī)模為王”的時代，能賺錢、活得穩(wěn)，才是穿越周期的核心。

短期來看，依靠賬面現(xiàn)金、國企信用與母公司支持，越秀暫無資金鏈斷裂、債務違約風險，穆迪給出的穩(wěn)定展望也印證了這一點。

但中長期而言，如果不能快速扭轉盈利頹勢、加快去庫存、優(yōu)化土儲結構、真正降低杠桿水平，僅靠裁員降本和外部輸血，很難走出困境。

對于越秀而言，陣痛才剛剛開始。