來(lái)源：大偉看樓市

2026年3月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2026年2月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)，釋放出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折信號(hào)——北京、上海兩大核心一線城市房?jī)r(jià)，在經(jīng)歷連續(xù)11個(gè)月的單邊下跌后，首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比同步上漲。北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%；上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，這一“止跌轉(zhuǎn)漲”的變化，打破了市場(chǎng)對(duì)樓市“小陽(yáng)春乏力”的普遍預(yù)期，成為馬年開(kāi)春樓市最引人關(guān)注的積極信號(hào)。這一現(xiàn)象并非偶然的短期波動(dòng)，而是政策引導(dǎo)、供需調(diào)整與市場(chǎng)信心修復(fù)多重力量共振的結(jié)果，其信號(hào)意義遠(yuǎn)超漲幅本身，既彰顯了核心城市樓市的獨(dú)特韌性，也折射出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從深度調(diào)整向平穩(wěn)復(fù)蘇轉(zhuǎn)型的階段性特征。

回顧過(guò)去11個(gè)月，京滬房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，是行業(yè)深度調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期低迷雙重作用的必然結(jié)果。自2025年4月起，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整、購(gòu)房信心不足、庫(kù)存壓力凸顯等多重因素影響，京滬樓市開(kāi)啟單邊下行通道，無(wú)論是新建商品住宅還是二手住宅，價(jià)格環(huán)比均連續(xù)出現(xiàn)小幅下跌。期間，盡管兩地先后出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)市政策，但市場(chǎng)復(fù)蘇乏力，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)主導(dǎo)市場(chǎng)，業(yè)主降價(jià)拋售現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。核心板塊優(yōu)質(zhì)房源議價(jià)空間一度擴(kuò)大至10%-15%，部分遠(yuǎn)郊房源價(jià)格較峰值縮水40%以上，市場(chǎng)陷入“量?jī)r(jià)齊跌”的循環(huán)困境。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，北京二手房均價(jià)累計(jì)下跌5.8%，上海二手房均價(jià)累計(jì)下跌4.6%，連續(xù)11個(gè)月的下跌，讓市場(chǎng)對(duì)核心城市樓市的韌性產(chǎn)生了質(zhì)疑。

深入剖析可見(jiàn)，京滬房?jī)r(jià)的首次上漲，核心是政策、供需、預(yù)期三大因素協(xié)同發(fā)力的結(jié)果，其中政策的“精準(zhǔn)滴灌”起到了關(guān)鍵的催化作用。2026年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)“自上而下協(xié)同發(fā)力”的態(tài)勢(shì)，全國(guó)前兩月已發(fā)布100多條調(diào)控政策，而京滬作為核心城市，政策優(yōu)化更具針對(duì)性與實(shí)效性，精準(zhǔn)聚焦剛需與改善型需求，切實(shí)降低購(gòu)房門(mén)檻與資金成本。上海在2月底推出“滬七條”新政，力度堪稱(chēng)年內(nèi)重磅，將外環(huán)內(nèi)非滬籍購(gòu)房的社保年限從3年大幅縮短至1年，估算可增加潛在購(gòu)房人群至少9萬(wàn)人；同時(shí)將首套住房公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和綠色建筑相關(guān)優(yōu)惠，最高額度可達(dá)324萬(wàn)元，大幅降低了剛需群體的月供壓力。政策落地后首個(gè)周末，二手房線上咨詢量較1月周末日均上升48%，市場(chǎng)響應(yīng)速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

北京則受益于前期政策“組合拳”的滯后效應(yīng)，2025年12月出臺(tái)的政策延續(xù)“五環(huán)內(nèi)外”分區(qū)施策邏輯，五環(huán)內(nèi)非京籍社保/個(gè)稅年限由5年降至2年，五環(huán)外降至1年，同時(shí)降低二套公積金貸款首付比例，優(yōu)化多子女家庭購(gòu)房資格。這些政策經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的傳導(dǎo)，在2026年節(jié)后逐步提振市場(chǎng)信心，1-2月北京二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模超2.3萬(wàn)套，高出近十年同期平均水平兩千余套，為房?jī)r(jià)企穩(wěn)上漲奠定了堅(jiān)實(shí)的成交量基礎(chǔ)。此外，北京海淀區(qū)推出的“海青安居”政策，為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)屆畢業(yè)生提供每月1000元、最長(zhǎng)2年的安居補(bǔ)貼，進(jìn)一步激活了剛需群體的購(gòu)房需求，成為房?jī)r(jià)上漲的重要助力。

供需關(guān)系的邊際改善，是本次京滬房?jī)r(jià)上漲的核心支撐。從供給端來(lái)看，2025年下半年以來(lái)，京滬二手房掛牌量持續(xù)下行，北京、上海二手房掛牌量較2025年8月的高點(diǎn)已累計(jì)下降16%和27%，2026年2月兩地掛牌量環(huán)比分別下降2.5%和4.2%。與過(guò)往不同，本次掛牌量下行并非源于成交加速，而是來(lái)自可出售體量和業(yè)主出售意愿的下降，表現(xiàn)為新掛量減少、撤牌量增多，這一現(xiàn)象被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是社會(huì)庫(kù)存自然觸底的體現(xiàn)。庫(kù)存壓力的緩解，使得市場(chǎng)供需關(guān)系從“買(mǎi)方主導(dǎo)”向“供需平衡”轉(zhuǎn)變，業(yè)主惜售情緒上升，報(bào)價(jià)趨于堅(jiān)挺，議價(jià)空間大幅收窄至5%以內(nèi)，部分熱門(mén)小區(qū)業(yè)主已開(kāi)始試探性上調(diào)掛牌價(jià)。

從需求端來(lái)看，京滬作為人口持續(xù)流入的核心城市，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性，決定了住房需求的剛性支撐。政策松綁進(jìn)一步激活了被壓抑的剛需與改善型需求，上海總價(jià)250萬(wàn)元以內(nèi)的“老破小”成為成交主力，300萬(wàn)元以內(nèi)房源成交占比從常規(guī)的68%提升至72%；北京房山、昌平、大興等平原新城的剛需盤(pán)表現(xiàn)搶眼，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)改善型房源持續(xù)熱銷(xiāo)，甚至出現(xiàn)“當(dāng)天看房即成交”“千人搖”的場(chǎng)景。量的提升最終帶動(dòng)價(jià)的企穩(wěn)回升，形成“量?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)”的良性循環(huán)，這也是本次房?jī)r(jià)上漲區(qū)別于以往短期炒作的核心特征。

需要明確的是，本次京滬房?jī)r(jià)上漲并非“全面普漲”，而是呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性特征，這也決定了其復(fù)蘇的溫和性與可持續(xù)性。從區(qū)域來(lái)看，上漲主要集中在核心城區(qū)和優(yōu)質(zhì)板塊，如北京五環(huán)內(nèi)成熟社區(qū)、上海外環(huán)內(nèi)核心地段，以及近地鐵、靠產(chǎn)業(yè)園的品質(zhì)樓盤(pán)，這些區(qū)域憑借完善的配套與稀缺的資源，成為價(jià)格上漲的主力；而遠(yuǎn)郊區(qū)縣房?jī)r(jià)仍保持平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至仍有小幅回調(diào)，形成“核心領(lǐng)跑、局部企穩(wěn)”的分化格局。從戶型來(lái)看，小戶型、中低價(jià)位的剛需房源成為成交主力，上海新政對(duì)非戶籍人群的傾斜，進(jìn)一步放大了這類(lèi)房源的需求，推動(dòng)其價(jià)格率先上漲；

而大戶型、高總價(jià)的改善型房源，成交雖有回暖，但價(jià)格漲幅相對(duì)溫和，反映出市場(chǎng)復(fù)蘇仍處于理性區(qū)間，未出現(xiàn)盲目炒作的現(xiàn)象。同時(shí)，從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，京滬房?jī)r(jià)仍處于下行區(qū)間，2月份北京、上海二手住宅價(jià)格同比分別下降8.4%和6.2%，說(shuō)明市場(chǎng)復(fù)蘇仍需時(shí)間，尚未進(jìn)入全面上漲階段。

京滬房?jī)r(jià)止跌回升，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要信號(hào)，其對(duì)行業(yè)與市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn)且持久。從行業(yè)層面來(lái)看，兩大核心城市的率先企穩(wěn)，打破了全國(guó)樓市“單邊下行”的預(yù)期，形成“一線領(lǐng)漲、二線跟漲”的傳導(dǎo)鏈條，廣州、深圳、杭州、南京等城市成交量已出現(xiàn)明顯環(huán)比上漲，越來(lái)越多的城市加入止跌回升的行列，為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)復(fù)蘇注入信心。同時(shí)，這一變化也印證了“政策底、市場(chǎng)底、信心底”三重共振的成效，自然資源部38號(hào)文嚴(yán)控土地新增供給、政府工作報(bào)告明確“去庫(kù)存”目標(biāo)等政策，從根源上扭轉(zhuǎn)了行業(yè)供需格局，推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模競(jìng)賽向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

對(duì)于市場(chǎng)各方而言，這一信號(hào)既帶來(lái)機(jī)遇也帶來(lái)考驗(yàn)。對(duì)于剛需群體，當(dāng)前寬松的政策環(huán)境的是入市的窗口期，可聚焦核心板塊的剛需房源，實(shí)現(xiàn)安居需求，但需理性判斷自身支付能力，避免盲目跟風(fēng)；對(duì)于改善型群體，可把握市場(chǎng)窗口期，優(yōu)化資產(chǎn)配置，選擇品質(zhì)優(yōu)良、配套完善的房源；對(duì)于房企而言，核心城市市場(chǎng)的回暖為其提供了喘息之機(jī)，有助于緩解資金壓力，同時(shí)也倒逼房企聚焦“好房子”建設(shè)，提升產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)水平，回歸居住本質(zhì)；對(duì)于投資群體，則需摒棄“買(mǎi)房必漲”的舊思維，認(rèn)清樓市結(jié)構(gòu)性分化的趨勢(shì)，謹(jǐn)慎布局。

展望未來(lái)，京滬房?jī)r(jià)能否持續(xù)企穩(wěn)上漲，仍面臨多重考驗(yàn)，市場(chǎng)復(fù)蘇將呈現(xiàn)“溫和漸進(jìn)、分化加劇”的態(tài)勢(shì)。從有利因素來(lái)看，政策紅利將持續(xù)釋放，各地將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，聚焦剛需與改善需求，打通新房與二手房交易循環(huán)，同時(shí)存量土地盤(pán)活、二手房收儲(chǔ)等政策將進(jìn)一步優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，為房?jī)r(jià)穩(wěn)定提供支撐。此外，京滬人口持續(xù)流入的趨勢(shì)未變，優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性將長(zhǎng)期支撐住房需求，為房?jī)r(jià)提供堅(jiān)實(shí)的基本面支撐。但同時(shí)也需警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)：若未來(lái)核心城市宅地新供體量超預(yù)期增加，或二手房掛牌量大幅反彈，可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成壓力；全國(guó)樓市整體仍處于調(diào)整周期，二三線城市復(fù)蘇節(jié)奏滯后，部分庫(kù)存壓力較大的三線城市仍面臨去化困難、價(jià)格承壓的局面，難以形成全面回暖的態(tài)勢(shì)。

綜上，京滬房?jī)r(jià)連續(xù)11個(gè)月下跌后的首次上漲，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整趨緩、積極信號(hào)持續(xù)積聚的重要標(biāo)志，并非偶然現(xiàn)象，也不是樓市全面回暖的終點(diǎn)，而是結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的起點(diǎn)。這一信號(hào)不僅彰顯了核心城市樓市的強(qiáng)大韌性，更揭示了行業(yè)發(fā)展的新邏輯——告別普漲時(shí)代，聚焦核心價(jià)值、回歸居住本質(zhì)，將成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展主線。對(duì)于市場(chǎng)各方而言，唯有保持理性，把握政策導(dǎo)向，聚焦真實(shí)需求，才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，讓房子真正回歸居住屬性，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。