來源：山東商報

▲濟南樓市正逐漸步入回暖通道

濟南房地產(chǎn)市場在春節(jié)后的階段性休整中，正積蓄著“回暖”向上的力量。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月濟南新房、二手房價格仍處于調(diào)整周期，受春節(jié)假期帶來的季節(jié)性波動影響，新房、二手房網(wǎng)簽成交量也隨之出現(xiàn)階段性環(huán)比回落。市場分化的特征依舊清晰，主城核心板塊始終保持著較強的價值韌性，遠(yuǎn)郊剛需板塊持續(xù)發(fā)揮市場托底作用，中青年群體更是成為二手房市場的核心購房主力。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一輪市場的短暫休整并未改變整體修復(fù)的大趨勢，隨著“金三銀四”傳統(tǒng)置業(yè)窗口開啟，全國核心城市已率先顯現(xiàn)回暖信號，濟南本地市場也正邁入企穩(wěn)修復(fù)通道，靜待春歸回暖

文/圖｜山東商報·山海新聞記者 夏子繁

2月價格網(wǎng)簽量雙回落歷城區(qū)為當(dāng)月成交核心區(qū)

從最新官方數(shù)據(jù)來看，濟南新房價格仍處于波動下行周期。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年2月濟南新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，同比下降3.3%，新房房價已連續(xù)10個月環(huán)比下調(diào)。記者梳理歷史數(shù)據(jù)了解到，自我國房地產(chǎn)步入深度調(diào)整期以來，濟南新房價格整體呈波動緩降態(tài)勢。2022年11月新房價格開啟下行周期，截至2023年1月已連跌3個月；2023年2月首次止跌回升，隨后實現(xiàn)六連漲，同年8月再度轉(zhuǎn)入跌勢且持續(xù)走弱，至2025年1月已形成“十八連降”。去年市場迎來階段性調(diào)整，2至4月間接性上漲后，5月再次步入連降通道，截至今年2月已迎來十連降。

值得一提的是，在2月房價重點監(jiān)測我省的四個城市濟南、青島、煙臺、濟寧中，四城房價環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢，其中青島2月份環(huán)比下降0.4%，同比下降2.9%；煙臺2月份環(huán)比下降0.6%，同比下降4.2%；濟寧2月份環(huán)比下降0.4%，同比下降4.9%。

在房價呈現(xiàn)波動下行趨勢的同時，2月濟南房地產(chǎn)市場的具體交易數(shù)據(jù)也隨之公布。濟南房協(xié)最新信息簡報統(tǒng)計，2月濟南新建商品房網(wǎng)簽4397套，較1月6445套環(huán)比下降約31.78%，網(wǎng)簽面積34.85萬㎡，總金額39.69億元；其中住宅網(wǎng)簽1735套，較1月1855套環(huán)比下降約6.47%，網(wǎng)簽面積24.29萬㎡，均價13286.63元/㎡。供應(yīng)端方面，2月新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售1489套，19.82萬㎡；其中住宅1199套，17.77萬㎡；商業(yè)、辦公類產(chǎn)品供應(yīng)則分別為106套，0.90萬㎡，辦公184套，1.15萬㎡。

各區(qū)縣商品住宅成交表現(xiàn)分化顯著，主力城區(qū)與核心板塊的市場優(yōu)勢持續(xù)凸顯。歷城區(qū)以368套的網(wǎng)簽套數(shù)、52884.37㎡的網(wǎng)簽面積，穩(wěn)居濟南市各區(qū)縣商品住宅成交榜首，成交均價16174.51元/㎡，無論是成交規(guī)模還是市場熱度，均成為濟南2月樓市成交主力。作為濟南核心城區(qū)的歷下區(qū)，延續(xù)了核心地段的高端改善屬性，以22836.31元/㎡的成交均價穩(wěn)居全市房價“天花板”，當(dāng)月累計網(wǎng)簽商品住宅180套，網(wǎng)簽面積27187.37㎡；市中區(qū)緊隨其后，成交均價達(dá)18632.31元/㎡，全月網(wǎng)簽123套，核心城區(qū)的價值韌性持續(xù)顯現(xiàn)。

剛需置業(yè)板塊憑借親民房價成為濟南樓市“托底力量”，長清、章丘、濟陽、萊蕪等遠(yuǎn)郊及縣域板塊，以不足8000元/㎡的均價為剛需群體提供低門檻置業(yè)選擇，其中章丘、濟陽成交表現(xiàn)相對亮眼，起步區(qū)、鋼城區(qū)市場活躍度則相對偏低。從具體成交項目來看，2月濟南商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)TOP10呈現(xiàn)多點開花格局，章丘國悅尊府以82套登頂成為當(dāng)月成交黑馬；成交主力歷城區(qū)3個熱門項目躋身前十，核心城區(qū)改善盤、縣域剛需盤均有上榜。

二手房價格十一連降后中青年成為購房“主力軍”

與新房走勢相仿，濟南二手房價格同樣持續(xù)處于下行通道。此前二手房曾經(jīng)歷長達(dá)17個月的連跌，2023年2月止跌；短暫回溫后再度走低，直至去年3月價格持平。但從去年4月起，二手房價格再次回落，截至今年2月已實現(xiàn)十一連降。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2月份濟南二手房價格環(huán)比下降0.2%，同比下降5.4%。在山東省內(nèi)國家重點監(jiān)測的四個城市中，2月二手房價格均處于環(huán)比下降趨勢。其中，青島2月份環(huán)比下降0.6%，同比下降6.9%；煙臺環(huán)比下降0.7%，同比下降7.0%；濟寧環(huán)比下降0.6%，同比下降7.0%。

從成交量來看，濟南市房地產(chǎn)中介與租賃行業(yè)協(xié)會公布的濟南市二手房交易市場月報顯示，2026年2月，濟南全市共網(wǎng)簽二手房4738套、面積365327.54㎡，環(huán)比分別下降41.40%、47.65%，同比分別下降20.76%、21.62%。其中住宅網(wǎng)簽2833套、面積303370.05㎡，環(huán)比分別下降43.43%、43.21%，同比分別下降25.09%、24.14%。

各區(qū)縣市場分化特征顯著，歷城區(qū)以1054套的二手住宅網(wǎng)簽量穩(wěn)居全市首位，歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)緊隨其后，主城核心區(qū)依舊是二手房交易的主陣地。縣域市場出現(xiàn)逆勢增長亮點，鋼城區(qū)、平陰縣二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比分別上漲119.05%、114.25%，區(qū)域市場活躍度大幅提升；起步區(qū)、鋼城區(qū)整體交易規(guī)模仍處于全市低位。

需求結(jié)構(gòu)上，剛需剛改戶型占據(jù)市場絕對主導(dǎo)。2月濟南全市二手住宅戶均成交面積107.08㎡，其中90—120㎡戶型成交占比達(dá)32.93%，為全市最高占比；120—144㎡改善戶型占比23.23%，90㎡以下剛需戶型合計占比32.61%。購房人群方面，35—44歲群體占比34.97%，25—34歲群體占比30.01%，兩大中青年年齡段合計占比超65%，成為二手房市場的核心購房力量。

有濟南房產(chǎn)中介機構(gòu)區(qū)域負(fù)責(zé)人向記者透露，中青年群體穩(wěn)居成交主力，核心是剛需與改善兩大需求的集中釋放。25—34歲青年群體以首次置業(yè)為主，婚房、通勤自住需求突出，二手房即買即住、無需等待交付的特性，完美匹配了這類群體的入住時效需求，同時主城二手房更低的首付門檻，也降低了青年群體的置業(yè)壓力；35—44歲中年群體則以家庭改善、學(xué)區(qū)置業(yè)為核心訴求，主城二手房成熟的生活配套、穩(wěn)定的學(xué)區(qū)資源，能一站式滿足家庭居住與子女教育的雙重需求。該負(fù)責(zé)人補充稱，當(dāng)前中青年客群選房邏輯十分清晰，優(yōu)先鎖定地鐵沿線、通勤便利的主城板塊，核心首選90—120㎡的功能性三居戶型，同時對小區(qū)房齡、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、周邊商業(yè)與教育配套的要求顯著提升。

春節(jié)影響樓市成交回落3月市場正迎來逐步“回溫”

從全國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)來看，2月全國樓市整體呈現(xiàn)“價格降幅收窄、成交季節(jié)性回落、核心城市率先企穩(wěn)”的運行特征。國家統(tǒng)計局公布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點。2月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。

除價格外，成交端數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)階段性回落特征，根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2026年2月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約675萬平方米，環(huán)比下降26%，同比減少28%，累計成交面積1584萬平方米，累計同比下跌26%。

業(yè)內(nèi)普遍觀點認(rèn)為，2月市場核心影響因素為春節(jié)假期帶來的季節(jié)性波動。2月恰逢農(nóng)歷新年，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入傳統(tǒng)交易淡季，房企推盤節(jié)奏大幅放緩，新入市項目供應(yīng)規(guī)模處于低位，市場以存量房源去化為主；同時居民返鄉(xiāng)出行高峰導(dǎo)致線下看房、簽約等交易行為大幅減少，居民置業(yè)計劃普遍延后，這也是2月市場成交回落的核心原因，屬于房地產(chǎn)市場歷年春節(jié)周期中的正常季節(jié)性現(xiàn)象。此外，此前多輪樓市寬松政策的效應(yīng)邊際遞減，市場觀望情緒尚未完全扭轉(zhuǎn)，也在一定程度上影響了市場修復(fù)節(jié)奏。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從市場影響來看，此次季節(jié)性回落并未改變市場的修復(fù)大趨勢，反而為后期市場復(fù)蘇蓄力。進(jìn)入3月后，隨著春節(jié)假期影響逐漸消退，疊加各地樓市優(yōu)化政策持續(xù)落地，全國房地產(chǎn)市場正逐步迎來“小陽春”回溫行情。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月全國核心城市房地產(chǎn)市場率先迎來回暖行情。二手房市場方面，北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交熱度顯著回升，成交量環(huán)比均出現(xiàn)明顯上漲；　新房市場同樣呈現(xiàn)局部復(fù)蘇態(tài)勢，杭州、武漢、成都等多個二線核心城市售樓處到訪量、成交量均有顯著提升，市場活躍度持續(xù)走高。記者走訪濟南本地市場發(fā)現(xiàn)，多個售樓處也出現(xiàn)了相對年前較為明顯的“回暖”行情�！半S著房企推盤節(jié)奏全面加快，市場正從春節(jié)后的休整期逐步進(jìn)入企穩(wěn)修復(fù)通道，預(yù)計本地市場的‘小陽春’或?qū)⒅鸩降絹�。”上述業(yè)內(nèi)人士說。

編輯/董雪 審校/萬煥杰