來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

記者丨李惠琳 編輯丨譚璐

深圳地產(chǎn)航母，繼續(xù)甩包袱。

3月17日，朱文凱掌舵的招商蛇口披露，2025年收入下降至1547.28億元，凈利潤(rùn)約為10.24億元，同比大降超七成。

利潤(rùn)驟降背后，是一次大規(guī)模的“資產(chǎn)減負(fù)”行動(dòng)，招商蛇口一舉計(jì)提減值準(zhǔn)備42.7億元。

“這些會(huì)計(jì)處理，在當(dāng)期對(duì)公司利潤(rùn)有影響。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，是在夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量，為未來的輕裝上陣做準(zhǔn)備。”管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

即便如此，這家總資產(chǎn)8350億元的央企巨頭，依然是業(yè)內(nèi)難得能保持盈利的房企，且銷售規(guī)模躋身全國四強(qiáng)。

行業(yè)仍在筑底，對(duì)于履新半年多的朱文凱而言，穩(wěn)住這艘巨輪、修復(fù)利潤(rùn)，是核心任務(wù)。

排雷減負(fù)

當(dāng)項(xiàng)目去化周期變長(zhǎng)，價(jià)格承壓，招商蛇口過往的高價(jià)拿地，如今成為經(jīng)營負(fù)擔(dān)。

截至2025末，其存貨高達(dá)3623億元，其中已完工的有717億元。

管理層將存貨去化作為風(fēng)險(xiǎn)管控的重點(diǎn)。這次計(jì)提減值準(zhǔn)備中，存貨占了大頭，計(jì)提了32.69億元，占總額的76.5%。

這些存貨涉及二三線城市的9個(gè)項(xiàng)目。

《21CBR》記者統(tǒng)計(jì)，這些項(xiàng)目的拿地時(shí)間集中在2022年之前，正是房地產(chǎn)高速狂奔的階段，地價(jià)相對(duì)高。

其中，計(jì)提最多的一個(gè)項(xiàng)目，是重慶招商渝天府，一舉計(jì)提8.78億元。

這個(gè)項(xiàng)目以小高層、洋房、平層及疊拼別墅為主，2019年首次拿地，后又加倉。2025年中秋國慶期間，曾奪得重慶西區(qū)成交金額、套數(shù)雙TOP1。

“建面150平方米的疊拼別墅，以前最便宜都要180多萬一套，現(xiàn)在只需160多萬?！币晃划?dāng)?shù)刂薪楦嬖V記者。

也有部分滯銷處理項(xiàng)目。

比如，廣州的招商灣區(qū)1872，是招商蛇口進(jìn)入南沙區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，2021年經(jīng)過110輪激烈舉牌，以41.31億元競(jìng)得，拿地時(shí)溢價(jià)率近36%，是當(dāng)時(shí)的高價(jià)熱門地塊。

只是，上市后量?jī)r(jià)都不理想，最終被政府收做人才房。財(cái)報(bào)披露，這一項(xiàng)目，招商蛇口計(jì)提減值準(zhǔn)備7664萬元。

提前“排雷”，是招商蛇口近年的常態(tài)。2020年至2024年，每年都計(jì)提一筆數(shù)額不小的存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備，5年合計(jì)達(dá)137億元。

代價(jià)是利潤(rùn)縮水。

2025年，招商蛇口計(jì)提減值準(zhǔn)備42.7億元，直接減少了29.18億元的凈利潤(rùn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《21CBR》記者表示，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，有助于企業(yè)全面、真實(shí)地摸清資產(chǎn)底數(shù)，為后續(xù)明確經(jīng)營方向、優(yōu)化業(yè)務(wù)布局提供基礎(chǔ)。

買地趕超

歷史包袱逐步消化，朱文凱團(tuán)隊(duì)加碼投資。

2025年，招商蛇口累計(jì)獲取43宗地塊，總地價(jià)約938億元，需支付地價(jià)約543億元，比前一年整整增加200億元。

投資多聚焦核心城市。過去一年，“核心10城”的投資金額占比近90%，一線城市的投資占比達(dá)63%。

好地塊，價(jià)格不低。2025年，招商蛇口拿下多宗高溢價(jià)地王。

3月，以約27億元拍下成都高新區(qū)一宗地塊，溢價(jià)率70.4%，樓面地價(jià)3.17萬元/平方米，為成都樓面價(jià)“地王”。

7月，又在深圳前海桂灣片區(qū)競(jìng)得一宗宅地，總價(jià)21.55億元，溢價(jià)率86.1%，成交樓面價(jià)約8.42萬元/平方米，成為深圳單價(jià)“地王”。

2025年，招商蛇口的全口徑銷售額為1960億元，在上海、深圳、成都、西安等10個(gè)城市，皆進(jìn)入全口徑銷售的前三位。

今年初，朱文凱在內(nèi)部會(huì)議中，肯定了開發(fā)業(yè)務(wù)的成績(jī)：穩(wěn)中有進(jìn)、趕超進(jìn)位。

只是，利潤(rùn)修復(fù)仍需時(shí)間。2025年，招商蛇口的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為15.33%，尚未止跌。

“近兩三年，招商蛇口投資了很多好項(xiàng)目，利潤(rùn)會(huì)逐漸結(jié)轉(zhuǎn)出來?！惫芾韺酉嘈牛麧?rùn)下行的壓力會(huì)逐步緩解。

2026年，招商蛇口預(yù)計(jì)總可售貨值約3400億元，83%為住宅。年初至今，只拿了1塊地。

來源：圖蟲

“投資的方向和精度，決定了企業(yè)的安全邊際?！敝煳膭P強(qiáng)調(diào)，所有新獲取項(xiàng)目必須經(jīng)過“六好評(píng)審”體系，確保每分錢都花在最具價(jià)值的地方。

為了防控風(fēng)險(xiǎn)，朱文凱等管理層，同步降杠桿、增現(xiàn)金。

2025年，招商蛇口完成了120億元存量永續(xù)債的全面清零，債務(wù)總額縮減至5640億元。同時(shí)，其總資產(chǎn)降至8350億元，一年縮表約250億元。

調(diào)整組織

應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的過程中，招商蛇口的組織架構(gòu)也頻繁變動(dòng)。

朱文凱原為招商蛇口總經(jīng)理，2025年9月接任董事長(zhǎng)。同時(shí)，聶黎明出任總經(jīng)理之職。二人都是在招商系任職多年的“老將”。

2025年，朱文凱的薪酬為254.92萬元，升職加薪。前一年他作為總經(jīng)理，年薪為232.35萬元。

朱最早從招商地產(chǎn)策劃部經(jīng)理起步，歷任總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、招商局海南開發(fā)投資有限公司總經(jīng)理等職，是一位復(fù)合型人才。

在他履新前，招商蛇口剛完成調(diào)整組織架構(gòu)，一次性撤銷五大區(qū)域公司，由集團(tuán)總部直接管理下屬城市公司，以實(shí)現(xiàn)“集團(tuán)-城市”的扁平化管理。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，朱文凱提出要學(xué)會(huì)“敏捷管理”，從2026年開始，對(duì)所有業(yè)務(wù)和項(xiàng)目要進(jìn)行分類、扁平、提級(jí)和穿透管理。

比如，對(duì)于開發(fā)業(yè)務(wù)，招商蛇口根據(jù)每個(gè)城市，制定分類考核方案。

來源：圖蟲

“以前每個(gè)城市都是用利潤(rùn)和規(guī)模來考核，現(xiàn)在有的要利潤(rùn)，有的要去化和盤活?！敝煳膭P表示。

當(dāng)下，他肩負(fù)著轉(zhuǎn)型重任。

“招商蛇口的總體戰(zhàn)略是做優(yōu)開發(fā)，做強(qiáng)運(yùn)營，做大服務(wù)，做好風(fēng)險(xiǎn)管控?！敝鞆?qiáng)調(diào)，要從傳統(tǒng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴_發(fā)商+運(yùn)營商+服務(wù)商”。

2025年，招商蛇口的資產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)收入分別為71.73億元、167.26億元，均保持正增長(zhǎng)，二者合計(jì)占總收入的六分之一。

“以更創(chuàng)新的思路拓賽道、提效能，壯大資產(chǎn)運(yùn)營與輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)?！蹦瓿?，朱文凱提出目標(biāo)。

在他主導(dǎo)下，2026年非開發(fā)業(yè)務(wù)將取消事業(yè)部中間層，全部由本部直管項(xiàng)目，針對(duì)核心城市和重點(diǎn)項(xiàng)目，建立提級(jí)管理制度。

“2026年是招商蛇口減負(fù)健體、輕裝前行的關(guān)鍵之年。”他在內(nèi)部鼓勁，必須要有“逢山開路、遇水架橋”的韌勁。

題圖來源：視覺中國

圖片來源：招商蛇口，除標(biāo)注外