同樣是英國房產(chǎn)，同樣持有了20年，有人資產(chǎn)翻了不止一倍，有人實(shí)際收益卻遠(yuǎn)超預(yù)期。

　　區(qū)別不在于運(yùn)氣，在于選了哪座城市。

　　根據(jù)英國土地注冊(cè)局（Land Registry）最近公布的追蹤數(shù)據(jù)，研究人員對(duì)全英30個(gè)主要城市從2005年至今近20年的房價(jià)走勢(shì)進(jìn)行了系統(tǒng)梳理。

　　數(shù)據(jù)顯示，真正跑贏通脹、實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值的城市，有一套清晰可循的共同邏輯。

　　1.利物浦：漲勢(shì)最猛的英格蘭城市

　　如果只看當(dāng)下最新的數(shù)字，利物浦是整個(gè)英格蘭表現(xiàn)最耀眼的城市之一。

　　根據(jù)英國國家統(tǒng)計(jì)局（ONS）數(shù)據(jù)：

　　2025年12月利物浦平均房價(jià)同比上漲9.5%，漲幅約是全英平均水平的4倍，達(dá)到約18萬5,000英鎊。這個(gè)數(shù)字背后，是一座城市正在經(jīng)歷的深層蛻變。

　　利物浦目前推進(jìn)的Liverpool Waters濱水區(qū)重建項(xiàng)目，已獲得英國政府5,500萬英鎊專項(xiàng)撥款，預(yù)計(jì)徹底改造城市北部海岸線。

　　知識(shí)區(qū)（Knowledge Quarter）匯聚了多所大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)，持續(xù)為城市輸送年輕人口和創(chuàng)新動(dòng)能。

　　數(shù)據(jù)顯示，市內(nèi)多個(gè)區(qū)域的出租毛回報(bào)率介于6%至8%之間，一居室出租房平均月租超過885英鎊，租金也在同比上漲7%。

　　真正讓海外買家動(dòng)心的，是它的入市門檻。

　　利物浦平均房價(jià)仍在18萬至22萬英鎊區(qū)間，遠(yuǎn)低于全英27萬英鎊的均值。低買價(jià)搭配高租金，構(gòu)成了當(dāng)下英國市場(chǎng)中少見的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流組合。

　　Savills預(yù)測(cè)，以利物浦為核心的英格蘭西北部地區(qū)，在2026年至2030年間將實(shí)現(xiàn)累計(jì)約27.6%的資本增值，位居全英各大區(qū)預(yù)測(cè)漲幅前列。

　　Zoopla的2026年市場(chǎng)報(bào)告同樣將利物浦列為英格蘭房價(jià)成長潛力最強(qiáng)的城市，平均成交周期僅約一個(gè)月，市場(chǎng)流動(dòng)性相當(dāng)充裕。

　　2.曼徹斯特：英格蘭北部的財(cái)富聚集地

　　再往北一小時(shí)的車程，曼徹斯特的故事同樣精彩。

　　ONS數(shù)據(jù)顯示，曼徹斯特2025年底平均房價(jià)約為27萬英鎊，全年漲幅維持在5%至7%區(qū)間。

　　JLL發(fā)布的預(yù)測(cè)報(bào)告指出：

　　曼徹斯特房價(jià)在2024年至2028年間預(yù)計(jì)累計(jì)上漲19.3%，在全英主要城市中排名第二。

　　Rightmove則將曼徹斯特和利物浦同列為2026年全英最受買家關(guān)注的城市榜首。

　　驅(qū)動(dòng)這一切的，是大規(guī)模持續(xù)的城市重建投資。

　　北部最大的單體重建項(xiàng)目NOMA（North of Manchester），橫跨市中心整整20英畝土地，預(yù)計(jì)每年為周邊區(qū)域貢獻(xiàn)3億8,000萬英鎊的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。

　　MediaCity的崛起則吸引了大量媒體與科技企業(yè)扎根，高薪就業(yè)崗位的持續(xù)聚集，帶動(dòng)周邊索爾福德（Salford）、安科茨（Ancoats）等區(qū)域的租金和房價(jià)一同走強(qiáng)。

　　曼徹斯特的租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)同樣亮眼。

　　全市平均月租約為1,343英鎊，年漲幅3.2%。Fallowfield的M14郵編區(qū)，出租毛回報(bào)率可高達(dá)9%；Clayton、Gorton等區(qū)域也普遍保持在6.5%以上。更值得關(guān)注的是，曼徹斯特62%的家庭選擇租房而非買房，是英格蘭出租比例最高的城市之一，租客池的深度為購房出租投資者提供了可靠的長期支撐。

　　3.伯明翰：英格蘭增長最快的預(yù)測(cè)城市

　　伯明翰在JLL的長期預(yù)測(cè)中，拿到了一個(gè)令人矚目的排名——2024年至2028年間，預(yù)測(cè)累計(jì)房價(jià)增幅位居全英主要城市第一。

　　伯明翰目前的平均房價(jià)約為23萬4,000英鎊，核心郵編區(qū)B1、B2、B18的出租毛回報(bào)率在5%至6%之間。

　　更吸引投資者的，是它異常健康的房價(jià)收入比——以家庭收入計(jì)算，購房所需貸款倍數(shù)約為3.63倍，遠(yuǎn)低于倫敦的7.68倍，也比曼徹斯特更具可負(fù)擔(dān)性。

　　這座城市正在發(fā)生的變化，直接推高了投資者的信心。

　　Goldman Sachs、HSBC、BDO等金融機(jī)構(gòu)已在伯明翰建立重要的業(yè)務(wù)據(jù)點(diǎn)；EY正在將辦公室遷入Paradise重建區(qū)；

　　BBC則將把編輯團(tuán)隊(duì)搬至Digbeth的Typhoo Tea Factory舊址。高薪白領(lǐng)的持續(xù)涌入，意味著高質(zhì)量出租需求的穩(wěn)定供給。

　　與此同時(shí)，伯明翰的城市重建項(xiàng)目Smithfield正在推進(jìn)總投資達(dá)19億英鎊的綜合開發(fā)，Curzon Street的HS2車站工程同樣在加速推進(jìn)。這類大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，歷來是周邊房價(jià)的有力催化劑。

　　4.英國央行降息，北方城市受益最深

　　除了城市基本面，宏觀利率環(huán)境也在悄悄向利好方向轉(zhuǎn)變。

　　英國央行在2025年底將基準(zhǔn)利率降至3.75%，這是2022年以來的最低點(diǎn)。

　　利率下行帶來的購買力修復(fù)，在北方城市效果最為顯著。

　　原因在于，北方城市房價(jià)基數(shù)低，貸款絕對(duì)金額小，相同幅度的利率下降，對(duì)月供的減少比例更大，釋放的購買力更直接。

　　這意味著，在當(dāng)前時(shí)間窗口入場(chǎng)利物浦或曼徹斯特，所享受到的利率紅利，遠(yuǎn)比在高價(jià)區(qū)域入場(chǎng)更為實(shí)在。

　　5.城市重建，是價(jià)格最可靠的長期發(fā)動(dòng)機(jī)

　　回頭看這20年的贏家，有一條線索始終清晰——

　　每一座真正跑贏的城市，背后都有一場(chǎng)持續(xù)的城市重建在發(fā)生。

　　是新的就業(yè)中心在崛起，是新的人口在涌入，是新的基礎(chǔ)設(shè)施在落地。房價(jià)的上漲，是這些實(shí)質(zhì)變化的價(jià)值投影。

　　ref：

　　https://www.propertywire.com/news/uk-city-property-prices-show-diverging-growth-patterns/

　　https://thenegotiator.co.uk/columns/kate-faulkner/town-and-city-tracker-property-prices-rising-at-lower-rate/

　　https://moneyweek.com/investments/house-prices/revealed-the-10-uk-locations-which-could-see-the-biggest-house-price-growth-in-2026