很多中國人都說房子一定會(huì)漲，我卻比較悲觀，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒跌到底。

中國的房價(jià)泡沫，比當(dāng)年的日本還要大，今后15到20年，房價(jià)會(huì)漲漲跌跌、反復(fù)波動(dòng)，就是為了讓一部分人再進(jìn)去接盤，也讓一部分人趁機(jī)出逃。遠(yuǎn)看走勢(shì)是慢慢向下，近看就是來回震蕩的曲線，這就是未來房地產(chǎn)的大趨勢(shì)。

房地產(chǎn)的問題，歸根到底就是人口問題。房子的需求從哪來？全是靠人口支撐，沒有人，誰會(huì)需要房子呢？

去年我們的出生人口已經(jīng)跌到700多萬，這個(gè)數(shù)字比清朝時(shí)期都低。清朝那會(huì)兒全國才4億多人口，每年出生人口都有1000多萬，這個(gè)數(shù)字放到現(xiàn)在，都只是我們?nèi)缃袢丝诘囊粋€(gè)零頭，可去年出生人口直接跌破了800萬，人口形勢(shì)已經(jīng)很嚴(yán)峻了。

為什么東北的房價(jià)跌得最狠？就是因?yàn)闁|北每年人口流出量都達(dá)到上千萬。我在深圳打滴滴，好幾次碰到司機(jī)一聽口音就是哈爾濱人，一個(gè)最北邊的城市，人都跑到最南邊的深圳來了，人口流失到這種程度，房子怎么可能值錢？

就連海南島，房子建了一大堆，可沒有足夠的人口支撐，房子自然也就不值錢了，道理就這么簡單，核心關(guān)鍵全在人口上。

當(dāng)然，也有個(gè)別城市、個(gè)別區(qū)域，因?yàn)槿丝诹魅?，某一個(gè)階段房價(jià)還會(huì)漲，但不是整個(gè)城市都漲，只是小范圍區(qū)域。比如西安，前兩年整體房價(jià)就已經(jīng)開始跌了，但西安有個(gè)高科技開發(fā)區(qū)，三星、IBM這些企業(yè)都入駐了，形成了小范圍的產(chǎn)業(yè)人口聚集，那個(gè)區(qū)域的房價(jià)就漲過一陣，可現(xiàn)在也還是跌下來了。

再從房價(jià)收入比、租售比來衡量，中國的房價(jià)也絕對(duì)是偏高的，就算最近兩年已經(jīng)跌了很多，依舊處于高位。

就說租售比，正常來說，房價(jià)不能超過房租的300倍，超過300倍就屬于有泡沫了。可現(xiàn)在上海的租售比普遍在800倍到1000倍，這還是當(dāng)下的情況，不是2022年房價(jià)頂峰的時(shí)候。

在上海，3萬塊錢的月租金，就能住上5000萬的頂級(jí)豪宅，房東負(fù)責(zé)裝修，直接拎包入住，這種情況在全世界都難找。

我那些海歸朋友到上海，問他們?yōu)槭裁床毁I房，他們都說，我為什么要買？3萬塊錢月租，在上海換著地方住，什么豪宅都能體驗(yàn)到，3萬塊換算成美金也就4000多，這點(diǎn)錢在曼哈頓，只能住一個(gè)18平米的小單間，對(duì)比太明顯了。

房地產(chǎn)說白了，唯一能增值的只有土地，房子本身就是水泥、裝修這些東西，買下來就跟豪車一樣，一到手就開始貶值。

那為什么前30年完全不是這樣？因?yàn)榍?0年中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，房價(jià)跟著同步漲了12倍?？涩F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入逆周期了，過去買房能少奮斗20年，現(xiàn)在買房子，反而要多奮斗至少10年，這話大家仔細(xì)品品就能懂。