太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

深入一線調(diào)研，掌握市場(chǎng)脈絡(luò)，洞察山西樓市的行業(yè)本年趨勢(shì)！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

山西樓市｜韌性極強(qiáng)????

樓評(píng)君，并非山西人。十余年期間，除朔州未有地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)外，走遍山西十座城市，很多項(xiàng)目停滯，也有一些落地項(xiàng)目，每個(gè)城市均有其特性！

2026年前三個(gè)月，樓評(píng)君已經(jīng)走過(guò)大同、太原、晉中、臨汾、呂梁、長(zhǎng)治、運(yùn)城，暫且不做系統(tǒng)的城市分析，今晚寫一下基本的感受！

NO. 1｜大同樓市的趨勢(shì)

大同，在居住產(chǎn)品層面，是高于太原一個(gè)檔次的！

雖然大同樓市已經(jīng)經(jīng)歷了過(guò)山車的一般的行情銳減，從高峰時(shí)期300萬(wàn)方，降低至2025年的142萬(wàn)方左右，但大同的樓市格局仍具有極強(qiáng)的韌性。

韌性源于大同始終保持了分檔梯隊(duì)的發(fā)展，比如五六千的剛需盤在御西，七八千的改善在御東，性價(jià)比剛需+改善在二手房中，高端改善萬(wàn)元盤在環(huán)文瀛湖。

單純講大同的高端住宅，大平層200-300平米的產(chǎn)品，十余間期間，但凡改善盤必有二三成的布局，別墅+底躍面積則300-500平米之間比比皆是。

雖然大同整體房?jī)r(jià)在六七千元，但頂級(jí)豪宅的單價(jià)是市場(chǎng)均價(jià)兩倍以上的依舊很多，唯一制約的去化速度降緩，不再像當(dāng)年數(shù)top盤年銷量二三千套！

在房企競(jìng)爭(zhēng)格局上，大同屬于內(nèi)生房企經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)，全國(guó)品牌房企口碑不佳，在產(chǎn)品上，造價(jià)上，新技術(shù)應(yīng)用上，大同的產(chǎn)品革新略快于太原的速度的。

從趨勢(shì)看，大同樓市分化加劇，新樓盤改善+豪宅端發(fā)力，剛需淪為二手房戰(zhàn)場(chǎng)。

NO. 2｜太原、晉中樓市的趨勢(shì)

太原、晉中樓市具有互生屬性！

房地產(chǎn)換代周期，層高、架空層、零公攤，寬廳、高墻窗比、L型邊廳，環(huán)幕等設(shè)計(jì)迭代，在太原、晉中其實(shí)都有個(gè)例的突破，尚蔚然成風(fēng)！

太原的高容用地屬性，使得其產(chǎn)品的可能性不會(huì)有太強(qiáng)的突破空間，晉中因過(guò)去承接太原外溢剛需剛改，在太原保障房布局后，客群外溢紅利消失！

晉中和太原，未來(lái)一年內(nèi)更多的瞄向中產(chǎn)階級(jí)穩(wěn)定的家庭，在144-250平之內(nèi)的產(chǎn)品集中型內(nèi)卷，晉中的保利產(chǎn)品偏保守，樓評(píng)君參與定位的某項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年啟動(dòng)。

此外，太原周邊縣域中，樓評(píng)君2023年曾主導(dǎo)過(guò)婁煩建投青云府項(xiàng)目，在開發(fā)相對(duì)滯緩的城市仍有集中改善的機(jī)遇，但清徐、徐溝、陽(yáng)曲均屬于開發(fā)過(guò)度飽和！

NO. 3｜呂梁樓市的趨勢(shì)

神奇的呂梁，無(wú)論是GDP還是樓市，可謂逆襲！

呂梁是品牌房企當(dāng)年普遍戰(zhàn)略放棄的一個(gè)城市，因其地形地貌極具特性，和蘭州、威海及其相似，狹長(zhǎng)的河道形成了南北和東西的城域格局！

然而，2018年-2024年，離石的房?jī)r(jià)從省內(nèi)較低的四五千元，發(fā)展如今不少項(xiàng)目已經(jīng)單價(jià)直奔萬(wàn)元，是山西省內(nèi)少有的補(bǔ)漲型地市。

目前離石的主流新房均價(jià)6500-7500，已經(jīng)和其他地級(jí)市單價(jià)接近，但是離石區(qū)人口數(shù)量仍在省內(nèi)屬于較低水平，成交量近年來(lái)基本穩(wěn)定！

NO. 4｜長(zhǎng)治樓市的趨勢(shì)

長(zhǎng)治是山西省房?jī)r(jià)崛起較快的地級(jí)市！

2018年，樓評(píng)君承接長(zhǎng)治火車站五針街的一宗用地，產(chǎn)品定位、定價(jià)策略、推售周期、營(yíng)銷任務(wù)等，甚至案名也是樓評(píng)君的建議——均和悅府！

后期長(zhǎng)治液壓廠保利和光塵樾的產(chǎn)品定位，加上銘基、三建等房企的業(yè)務(wù)往來(lái)，以及寶佳的一些機(jī)緣，算下來(lái)對(duì)長(zhǎng)治也算是比較熟悉。

2026年樓評(píng)君走訪長(zhǎng)治的感受如下：長(zhǎng)治城市發(fā)展仍有潛力，城鎮(zhèn)化紅利尚未消失，剛需剛改仍具有跑量的屬性。

其次，長(zhǎng)治的房?jī)r(jià)屬于偏高的感覺，雖然五六千的也有，但普遍的房?jī)r(jià)八九千是常態(tài)，西環(huán)的房?jī)r(jià)比東區(qū)要高一些，長(zhǎng)治房?jī)r(jià)或有下行壓力。

此外，長(zhǎng)治的產(chǎn)品革新上，相對(duì)大同、運(yùn)城這類城市看，屬于緩慢一些，屬于獲得比較滋潤(rùn)，市場(chǎng)中也是本土房企為絕對(duì)主力。省內(nèi)國(guó)企占比也不低！

NO.5｜運(yùn)城樓市的趨勢(shì)

運(yùn)城，人口大市，銷量大城！

運(yùn)城的新房成交量極具韌性，雖然市場(chǎng)下行，但年縮減套量?jī)H有15%左右，從成交結(jié)構(gòu)看，成交面積縮減可能會(huì)在10%以內(nèi)。

運(yùn)城的房?jī)r(jià)在山西省地市里屬于偏低的水平，比呂梁、忻州、臨汾都有低一些，這種低價(jià)并未使得運(yùn)城的產(chǎn)品革新停滯。

運(yùn)城的房企和大同相似，本土房企第一梯隊(duì)四五家，經(jīng)營(yíng)十余年，品牌房企產(chǎn)品質(zhì)量、管控、口碑不及本土房企，運(yùn)城受到西安產(chǎn)品影響，創(chuàng)新性較高！

從2026年趨勢(shì)看，運(yùn)城的新房產(chǎn)品革新?lián)Q代，老舊產(chǎn)品低價(jià)清倉(cāng)，庫(kù)存積壓仍有較大的余量，新開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品革新，均價(jià)或有適度上漲的空間！

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