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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1561篇原創(chuàng)

圖片來源|AI自動(dòng)生成

數(shù)據(jù)不會(huì)說謊。

2025年對(duì)于“招保萬(wàn)金”之一的招商蛇口而言，堪稱慘烈：營(yíng)業(yè)收入同比下降13.53%，歸母凈利潤(rùn)下滑74.65%，均為至少近9年來最大跌幅。全年僅賺10.24億元，也是至少9年來最低利潤(rùn)。

圖表來源|東方財(cái)富（特此感謝?。?/p>

這家頭頂央企光環(huán)、常年穩(wěn)居行業(yè)前十的地產(chǎn)巨頭尚且如此，不禁讓人唏噓。

01

先看具體的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。

2025年，招商蛇口營(yíng)收1547.28億元，同比下降13.53%，為2014年以來最大降幅。

分行業(yè)來看，2025年招商蛇口開發(fā)業(yè)務(wù)收入1308.29億元，占營(yíng)業(yè)收入比重84.55%，同比下降16.33%，仍是核心收入來源，但降幅顯著；

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入71.73億元，占比4.64%，同比增長(zhǎng)0.32%，表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健；

物業(yè)服務(wù)收入167.26 億元，占比 10.81%，同比增長(zhǎng)8.35%，成為唯一實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)板塊。旗下招商積余作為物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，截至2025年末，在管項(xiàng)目2473 個(gè)，管理面積3.77億平方米。

分地區(qū)收入來看，北部地區(qū)收入165.69億元，同比增長(zhǎng)10.44%，占比10.71%，也是唯一增長(zhǎng)區(qū)域；

東部地區(qū)收入646.31億元，同比下降19.83%，占比41.77%，仍是第一大收入?yún)^(qū)域，但下滑明顯；

南部地區(qū)收入 397.35 億元，同比下降7.27%，占比25.68%；中西部地區(qū)收入337.93 億元，同比下降16.51%，占比21.84%。

另外蜜妹注意到，招商蛇口2025年前看三個(gè)季度其實(shí)都是賺錢的，但第四季度幾乎是斷崖式虧損。

年報(bào)顯示，其第四季度營(yíng)業(yè)收入649.62億元，同比大降35.64%；凈虧損14.73億元，扣非凈利潤(rùn)虧損17.99億元，成為拖累全年業(yè)績(jī)的核心季度。

02

利潤(rùn)這邊，如文初蜜妹提到的，招商蛇口2025年斬至膝蓋：歸母凈利潤(rùn)10.24億元，同比跌74.65%?？鄯莾衾麧?rùn)更是僅有1.69億元，同比驟降93.10%。

招商蛇口在年報(bào)中坦承，業(yè)績(jī)下滑的主要原因是“開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比下降，以及投資收益同比減少”。

開發(fā)業(yè)務(wù)作為絕對(duì)的營(yíng)收主力結(jié)轉(zhuǎn)收入同比下降16.33%，這直接反映了前幾年銷售疲軟的滯后影響。

2025年招商蛇口簽約銷售金額1960.09億元，雖然行業(yè)排名提升一位至第四，但銷售額絕對(duì)值依然在下行通道中。

投資收益這邊，2024年招商蛇口的投資收益高達(dá)38.92億元，是利潤(rùn)的重要補(bǔ)充；

而2025年，該數(shù)據(jù)驟降至7.08億元，同比減少超過30億元。其中權(quán)益法核算的對(duì)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)的投資收益甚至從正轉(zhuǎn)負(fù)，為-6.14億元。

這意味著，曾經(jīng)靠合縱連橫、四處出擊帶來的財(cái)富效應(yīng)，在市場(chǎng)下行期變成了拖累。許多合作項(xiàng)目不僅沒賺到錢，反而成了吞噬利潤(rùn)的黑洞。

基于此，招商蛇口2025年的毛利率也是走低的，其中開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率15.33%，同比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)服務(wù)毛利率10.59%，同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。

2025年招商蛇口整體營(yíng)業(yè)成本1334.41億元，同比下降13.21%，成本降幅小于收入降幅。

土儲(chǔ)方面，招商蛇口全年獲取43宗地塊，總計(jì)容建面約440萬(wàn)平方米，總地價(jià)約938億元，需支付地價(jià)543億元。其中“核心10城”投資占比接近90%，一線城市投資占比63%，較上年提升。

03

盡管業(yè)績(jī)慘淡，但作為央企，招商蛇口的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和戰(zhàn)略定力目前還是在線的，這或許是其未來翻盤的資本。

蜜妹看到，截至2025年末，招商蛇口總資產(chǎn)8354.12億元，同比下降2.89%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)9765.24億元，同比下降12.03%。期末貨幣資金余額861.27億元。

或許是錢不知道怎么花合適，招商蛇口干脆拿100億在非招商銀行的金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行委托理財(cái)，再拿50億元在招商銀行進(jìn)行委托理財(cái)，投資標(biāo)的包括結(jié)構(gòu)性存款、大額存單等。

負(fù)債端這邊，2025年招商蛇口短期借款29.54 億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債589.30 億元，長(zhǎng)期借款1408.76億元。

合計(jì)融資余額2424億元，融資成本區(qū)間1.45%—7.05%，也是非常低了。

2025年，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率 64.17%、凈負(fù)債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.19。

這意味著盡管利潤(rùn)下滑，但招商蛇口目前并未出現(xiàn)生存危機(jī)。它依然能以極低的成本融資。

對(duì)于當(dāng)下的房企，活下來比賺大錢更重要。招商蛇口不僅活下來了，手里還握著充足的“子彈”（低成本資金）和優(yōu)質(zhì)的信用背書。光這兩點(diǎn)，就已經(jīng)跑贏其他大部分房企了。

在蜜妹看來，招商蛇口真正的長(zhǎng)期看點(diǎn)，在于其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力和資本運(yùn)作能力。年報(bào)中一個(gè)極易被忽略的亮點(diǎn)是：該司已搭建了主要持有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的資本市場(chǎng)退出通道。

2025年，招商蛇口持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)園REIT、保障房REIT的擴(kuò)募和新發(fā)。這意味著那些壓在手里的商場(chǎng)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園，可以通過REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）在資本市場(chǎng)變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)“投、融、建、管、退”的閉環(huán)。

過去，房企的成長(zhǎng)邏輯是做加法，拿地越多，規(guī)模越大，利潤(rùn)越高。未來，招商蛇口的成長(zhǎng)邏輯是做減法，是資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)能力的比拼。

對(duì)于招商蛇口以及其他所有房企而言，未來已無法回到過去，只能向死而生。

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。本 文未注明圖片均來自于企業(yè)或監(jiān)管部門公告，特此說明和感謝！

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