上海八大商圈觀察

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · Echo

圖片來源 · 除特別注明，均由Echo拍攝

「編者按」：上海商業(yè)的競爭版圖正在經(jīng)歷一場靜水深流般的重構(gòu)。當(dāng)城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，當(dāng)消費(fèi)者從“為商品買單”轉(zhuǎn)向“為體驗(yàn)付費(fèi)”，上海八大商圈在過去三年間，完成了一場關(guān)于“存在感”的重新定義。今年，《上海市商圈能級(jí)提升三年行動(dòng)方案（2024-2026年）》進(jìn)入收官季，也是檢驗(yàn)“一圈一策”成效的關(guān)鍵時(shí)刻。站在2026年一季度回望，八大商圈交出了一份怎樣的答卷？

贏商網(wǎng)將逐一拆解各商圈的結(jié)構(gòu)性變化與2026年的演進(jìn)方向。此篇為「南京西路商圈」。

2025年夏天，如果你在上海問“最火的打卡地在哪兒”，十個(gè)人里大概有八個(gè)會(huì)回答同一個(gè)答案：南京西路那艘“巨輪”。

上海靜安區(qū)商務(wù)委數(shù)據(jù)顯示，自路易號(hào)“登陸”以來，興業(yè)太古匯周邊客流日均達(dá)8萬—10萬人次，周末最高達(dá)17萬人次，帶動(dòng)周邊商業(yè)體營業(yè)額平均增長20%—30%。靜安商委同步推出“靜安樂購之旅”系列活動(dòng)，積極把流量轉(zhuǎn)化為消費(fèi)增量。

12月，恒隆地產(chǎn)拿下原梅龍鎮(zhèn)廣場20年租約，投入不低于5億元改造；這個(gè)曾經(jīng)的“金三角”成員，將變身為“潮奢高端商業(yè)”新地標(biāo)。

一個(gè)在臺(tái)前引爆流量，一個(gè)在幕后重構(gòu)格局。這兩件事，恰好勾勒出南京西路商圈的AB面——現(xiàn)象級(jí)的首展首秀從未停歇，存量資產(chǎn)的洗牌也從未止步。作為上海商業(yè)版圖中當(dāng)之無愧的奢侈品牌第一高地，這條百年商街已經(jīng)完成銷售額“千億級(jí)”的躍遷，成為國內(nèi)首個(gè)千億級(jí)商圈。

01.

從上海第一條西式馬路，

到國內(nèi)首個(gè)“千億商圈”

在大多數(shù)外地游客的印象里，“南京路”就是那條從人民廣場延伸到外灘、人山人海的步行街，但實(shí)際上，南京路其實(shí)分兩段。以西藏中路為界面，東段叫南京東路，起源于1851年的“派克弄”，舊稱“大馬路”，是游客摩肩接踵的“中華第一商業(yè)街”。

西段即南京西路，原名靜安寺路，1862年越界筑路而成，是上海第一條西式馬路，一直是城中時(shí)髦之地。自19世紀(jì)末20世紀(jì)初起，這里高檔住宅林立，豪華戲場、劇院舞廳與商店酒家集聚，是鬧中取靜的“十里洋場西區(qū)”。

1990年代，兩場國際研討會(huì)為這條百年商街畫下發(fā)展藍(lán)圖——“整街坊開發(fā)”、“商業(yè)商務(wù)并舉”，使南京西路的發(fā)展有了國際視野和更高的起點(diǎn)。

1997年，梅龍鎮(zhèn)廣場開業(yè)，四年后恒隆廣場、中信泰富廣場相繼開業(yè)，與梅龍鎮(zhèn)廣場共同構(gòu)成聞名滬上的“金三角”；2017年，興業(yè)太古匯的開業(yè)則激活南京西路東段。

2023年，靜安區(qū)啟動(dòng)南京西路“千億商圈”建設(shè)，聚焦“全球新品首發(fā)地、高端品牌首選地、中國品牌集聚地”持續(xù)發(fā)力，力爭“十四五”時(shí)期零售總額突破1000億元。靜安區(qū)商務(wù)委數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年1.8平方公里的核心區(qū)內(nèi)，已集聚全球2800多個(gè)知名品牌、上海三分之一的高能級(jí)首店，商圈零售額逼近900億元。

贏商網(wǎng)獨(dú)家獲悉，2025年末，南京西路商圈零售總額已突破1000億元，成為中國首個(gè)躋身“千億俱樂部”的商圈。

02.

硬核數(shù)據(jù)：

南京西路商圈的商業(yè)底盤

▲靜安嘉里中心、芮歐百貨

▲豐盛里·靜安寺廣場、久光百貨

▲吳江路、萬航國際中心

南京西路商圈的頂奢基因，首先寫在數(shù)據(jù)里：

• 商業(yè)密度高：1.178平方公里的核心區(qū)內(nèi)，集聚了16個(gè)已開業(yè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，存量商業(yè)面積71.13萬方。這意味著，平均每平方公里密布13.6個(gè)商業(yè)體、承載著60.4萬方商業(yè)面積——這是上海商業(yè)密度最高的區(qū)域，沒有之一。

• 商業(yè)能級(jí)高：匯聚恒隆、太古、嘉里、金鷹、中信泰富、靜安置業(yè)、九百集團(tuán)等頭部商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，港資國企群雄并立的格局形成了特有的良性競爭，共同構(gòu)建起商圈“奢侈品高地+文化厚度+創(chuàng)新活力”的多元生態(tài)。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月，商圈內(nèi)項(xiàng)目體量約超71萬㎡，有16家存量商業(yè)載體，從超10萬方的興業(yè)太古匯到0.6萬方的UX 88，從1990年開業(yè)的上海商城到2026年即將亮相的張園東區(qū)，這條“千億商圈”的底色，遠(yuǎn)比想象的更豐富、更多元。

從不同業(yè)態(tài)占比情況來看，南京西路商圈零售面積占比57.12%，遠(yuǎn)高于均值（41.48%），而餐飲（29.25%）、兒童親子（2.25%）、生活服務(wù)（4.34% ）等體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比均低于均值。這表明，南京西路是一個(gè)“目的型消費(fèi)”商圈，商業(yè)邏輯是“坪效優(yōu)先”，而非“客流優(yōu)先”，57.12%的零售占比，正是商圈鮮明的身份標(biāo)識(shí)。（說明：由于豫園商圈沒有購物中心和獨(dú)立百貨，因此未能列入；開關(guān)店數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的是2025年底、商圈內(nèi)建面3萬方及以上的商業(yè)體）

從品牌能級(jí)來看，南京西路商圈的“頂奢濃度”冠絕上海。贏商大數(shù)據(jù)顯示，商圈內(nèi)S級(jí)品牌門店達(dá)78家，占門店總數(shù)的10.7%——這意味著每10家門店中就有1家是全球頂奢品牌，這一比例是八大商圈中最高。在南京西路商圈，“含奢量”不是一句口號(hào)，而是實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)。

更值得玩味的是開關(guān)店數(shù)據(jù)：新開店率24.86%，新關(guān)店率15.77%，特別是凈開店率+9.09%，在八大商圈中斷層領(lǐng)先位居第一，反映出南京西路商圈的品牌迭代呈現(xiàn)明顯“優(yōu)勝劣汰”健康態(tài)勢，新品牌進(jìn)入的速度遠(yuǎn)高于品牌撤出的速度，這正是其“強(qiáng)勁品牌吸引力”有力的數(shù)據(jù)佐證。

從全國商圈商業(yè)力來看，南京西路商圈位列全國第6、上海第2（僅次于小陸家嘴-張楊路商圈）（2025年贏商股份）。

南京西路商圈商業(yè)檔次（9.65）在八大商圈中最高，印證其作為國際頂級(jí)奢侈品聚集地的核心地位；商業(yè)規(guī)模（9.25）同樣位列前茅；商圈人口（6.41）、交通配套（6.80）是八大商圈中得分相對(duì)較低，恰恰揭示了南京西路的另一面：不是依靠周邊居住人口取勝，而是靠頂級(jí)商業(yè)能級(jí)虹吸全球高凈值客群。

03.

國際品牌與首發(fā)經(jīng)濟(jì)：

重磅首店背后的“靜安樣本”

“路易號(hào)”的落地只是南京西路首發(fā)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影。據(jù)靜安區(qū)官方數(shù)據(jù)顯示，2023年、2024年南京西路商圈全年引進(jìn)各類品牌首店236家、234家，排名位居全市商圈前列。

除了數(shù)量，還要看首店質(zhì)量?；乜?023-2025年的重磅首店名單，能清晰看到南京西路的品牌迭代軌跡：

2023年，始祖鳥旗艦店落戶靜安寺，戶外熱潮剛剛興起；2024年，錦滄文華廣場一口氣引入OTB集團(tuán)旗下四大先鋒奢侈品牌，均為旗艦店或首店級(jí)別；同年，完成改造的CP靜安引入106家首店，MINISO LAND全球002號(hào)店、TWOI Design Lab等新銳品牌扎堆亮相。

到了2025年，除了重磅首店，現(xiàn)象級(jí)首展成為新主角。路易威登的“路易號(hào)”不僅刷屏社交媒體，更讓興業(yè)太古匯前三季度零售額大漲41.9%（*數(shù)據(jù)來源：太古地產(chǎn)2025年第三季度財(cái)報(bào)）。首展帶來的不只是流量，更是實(shí)打?qū)嵉匿N售轉(zhuǎn)化。

南京西路為什么能成為“首店收割機(jī)”？贏商網(wǎng)分析認(rèn)為，除了商業(yè)歷史底蘊(yùn)之外，還源于多方合力：

• 頂層設(shè)計(jì)，政策驅(qū)動(dòng)與制度創(chuàng)新。靜安區(qū)是上海較早提出培育首店經(jīng)濟(jì)的城區(qū)，早在2014年就設(shè)立“品牌建設(shè)專項(xiàng)資金”，助力本土品牌成長；在首店落地過程中，比如星巴克臻選店、路易號(hào)等，各級(jí)力量協(xié)同合作，展現(xiàn)了極強(qiáng)的“包容性”；

• 空間載體優(yōu)勢，有層次豐富的商業(yè)空間能夠容納各式品牌，這正是南京西路區(qū)別于其他商圈的差異化優(yōu)勢。恒隆廣場、興業(yè)太古匯、靜安嘉里中心等頂奢地標(biāo)之外，還有知名的吳江路、上海最大的石庫門保護(hù)建筑群張園，恒隆接手運(yùn)營的梅龍鎮(zhèn)廣場，形成了單個(gè)商業(yè)體各有特色，整體商圈協(xié)同化發(fā)展的良好態(tài)勢；

• 品牌能級(jí)的絕對(duì)優(yōu)勢，贏商大數(shù)據(jù)顯示，南京西路商圈匯聚了LVMH、歷峰、開云三大奢侈品集團(tuán)，以及歐萊雅等美妝巨頭，從恒隆廣場的奢侈品櫥窗，到巨富長的本土設(shè)計(jì)工作室，這條不到1.2平方公里的街區(qū)，裝下了全球時(shí)尚版圖的完整切面。

04.

存量更新與增量入市：

從“金三角”到全域煥新

南京西路商圈的魅力，還在于它永不停止的自我迭代：存量項(xiàng)目持續(xù)調(diào)改，未來兩年還將新增17.6萬方商業(yè)面積（2026年14萬方、2027年3.6萬方），在八大商圈中增量面積僅次于徐家匯商圈，這意味著：

• 頂級(jí)商圈的競爭從“存量運(yùn)營”升級(jí)為“存量+增量”雙軌并行

• 新入市項(xiàng)目將倒逼恒隆廣場等標(biāo)桿項(xiàng)目持續(xù)調(diào)改

• 品牌方獲得更多選址選擇，商圈議價(jià)能力面臨考驗(yàn)

對(duì)運(yùn)營商而言，存量時(shí)代考驗(yàn)的是運(yùn)營真功夫，增量時(shí)代考驗(yàn)的是定位精準(zhǔn)度。

恒隆廣場：

奢侈品高地的自我進(jìn)化

作為南京西路的“定海神針”，恒隆廣場始終保持高頻迭代，云集了世界100多個(gè)知名奢侈品牌，租戶名單仿如一本“品牌名人錄”，如 Louis Vuitton、Hermès、Chanel、Dior、Cartier、Manolo Blahnik等。

另據(jù)恒隆廣場透露，2024年全年引進(jìn)的新品牌數(shù)量接近20家，包括日本知名鞋履品牌NIPPON MADE BY ONITSUKA TIGER中國首店、當(dāng)代設(shè)計(jì)師品牌Isabel Marant、Versace和Lanvin以煥新形象升級(jí)亮相。

此外，恒隆廣場持續(xù)強(qiáng)化“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”地標(biāo)屬性，持續(xù)引入高規(guī)格的首展首秀與獨(dú)家活動(dòng)，如2023年借勢“五五購物節(jié)”推出“GAME OF WONDER”活動(dòng)，攜手VALENTINO、TIFFANY & CO.等國際品牌打造巨型藝術(shù)裝置與獨(dú)家臻品展；2024年打造Schiaparelli亞洲首秀，在商場內(nèi)打造限時(shí)沉浸式空間 ，引入《悲慘世界》40周年主題展覽全國首展等。

步入2026年，上海恒隆廣場依舊保持著強(qiáng)勁的首發(fā)勢頭，老鋪黃金“唐卡藝術(shù)”系列全國首展的落地，不僅展示了傳統(tǒng)東方匠韻與國際時(shí)尚地標(biāo)的完美融合，也為靜安區(qū)的首發(fā)經(jīng)濟(jì)再添重磅注腳 。

與此同時(shí)，恒隆廣場三期擴(kuò)建工程已于2025年6月封頂，將于今年下半年開幕。新增建筑面積約3080平方米，可租賃零售面積增加13%。這一“微更新”將為寸土寸金的核心區(qū)增加更多寶貴的商業(yè)展示面。

梅龍鎮(zhèn)廣場：

2027年即將煥新亮相

去年12月，恒隆地產(chǎn)與上海九百集團(tuán)簽約，拿下南京西路1038號(hào)（原梅龍鎮(zhèn)廣場）20年，這是近年來南京西路商圈最重磅的交易。其戰(zhàn)略意義不言而喻：拿下梅龍鎮(zhèn)廣場后，恒隆在南京西路商圈總商業(yè)體量增至約31萬方。

據(jù)悉，梅龍鎮(zhèn)廣場將定位“潮奢高端商業(yè)”，打破純重奢模式、布局潮奢與體驗(yàn)消費(fèi)；新增約9.6萬方商業(yè)面積；預(yù)計(jì)總投資22億元，恒隆投入不低于5億元用于裝修。據(jù)悉，商業(yè)部分預(yù)計(jì)將于2027年初率先開業(yè)，辦公、酒店部分計(jì)劃在2028年陸續(xù)面世。

中信泰富廣場：

存量煥新的“空間+內(nèi)容”雙驅(qū)動(dòng)樣本

2021年完成商場更新后，中信泰富廣場擁有了更豐富的空間語言：新增14個(gè)城市陽臺(tái)、屋頂空中花園及2個(gè)下沉式廣場，形成內(nèi)外交融的多元場景，讓商業(yè)空間不再局限于“盒子”之內(nèi)。

2025年正值開業(yè)25周年，中信泰富廣場以一場重磅首展為自己慶生——攜手泡泡瑪特推出全國首展“浮云夢嶼”，用潮流文化引爆年輕客流。

公開資料顯示，近年來項(xiàng)目持續(xù)加碼品牌能級(jí)，引入Kiton上海首家旗艦店、VERSACE等國際頂級(jí)奢侈品牌，以及Vivienne Westwood亞洲旗艦店、MCM上海首家旗艦店，SUNTORY Japanese Cuisine & Whisky三得利全球首家旗艦店、杜嘉班納全球首家DG CAFFE等重磅餐飲也先后亮相，形成“奢品+潮流+首店”的復(fù)合矩陣。

更值得關(guān)注的是，中信泰富廣場積極踐行“商業(yè)+”的內(nèi)容跨界路徑，例如今年1-3月，MCM《搖感馬力》新春限定快閃活動(dòng)落地，與同期舉辦的「徐悲鴻馬年藝術(shù)展」形成IP聯(lián)動(dòng)；近日又?jǐn)y手久事賽事，引入2026中國大獎(jiǎng)賽官方紀(jì)念品商店。從潮流IP到藝術(shù)展覽，從國際賽事到社群活動(dòng)，中信泰富廣場用持續(xù)的內(nèi)容更新，激活商圈的另一種可能。

興業(yè)太古匯：

南京西路東段崛起

去年路易威登“路易號(hào)”首展落地興業(yè)太古匯，引爆客流和零售額，這場現(xiàn)象級(jí)首展讓業(yè)界重新審視東段的商業(yè)消費(fèi)力。

事實(shí)上，興業(yè)太古匯自亮相以來持續(xù)進(jìn)行調(diào)改，不斷提升品牌能級(jí)。為迎接路易號(hào)落地，項(xiàng)目北廣場提前完成改造，不僅新增直通LG1、地鐵5號(hào)口的出入口，也重新打開了原商場二樓北門出入口，利于承接南京西路、吳江路、石門一路的巨大人流。

近兩年，DIOR Beauty、Zimmermann、Balenciaga巴黎世家旗艦店、全球首家 Zegna Caffè、IWC 萬國表全新概念店及全國首家 Harrods Tea Room 等陸續(xù)入駐，此外，興業(yè)太古匯持續(xù)將藝術(shù)作為重構(gòu)商業(yè)空間的核心紐帶，“Play Me, I'm Yours”公益鋼琴活動(dòng)、“Dare To Art”公共藝術(shù)季連年上新等，營造商業(yè)與藝術(shù)融合的特色體驗(yàn)。

張園東區(qū)：

預(yù)計(jì)2026年中首發(fā)亮相

在南京西路商圈的璀璨版圖中，張園是一個(gè)極為特別的存在。它始建于1882年，是上?，F(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整、建筑種類最豐富的石庫門里弄建筑群，曾見證過上海第一盞電燈點(diǎn)亮、第一輛自行車試騎，被譽(yù)為“海上第一名園”。

2022年12月，歷經(jīng)四年保護(hù)性修繕的張園西區(qū)率先煥新亮相。3萬平方米的石庫門建筑群，定位為“國際頂奢及特色品牌的首展、首秀、首發(fā)集聚地”，吸引路易威登旅行家居系列全球首店、法國希思黎之家亞太地區(qū)首店、杜嘉班納之家概念店中國首店等紛紛進(jìn)駐。

正在建設(shè)中的東區(qū)則承載著更大的想象空間。根據(jù)最新規(guī)劃，東區(qū)首開區(qū)將于2026年6月30日亮相，2027年底全面運(yùn)營。8.8萬平方米的地下空間將徹底解決地鐵2、12、13號(hào)線“虛擬換乘”痛點(diǎn)，并引入高端辦公、精品酒店、演藝中心、美術(shù)館等多元業(yè)態(tài)，與西區(qū)形成“東靜西鬧、沉浸無界”的互補(bǔ)格局。

寫下這篇稿子的時(shí)候，靜安區(qū)2025年的成績單已經(jīng)擺在案頭：社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速領(lǐng)跑全市，新增首店238家居全市第一，離境退稅銷售額同比增長60%。

恒隆廣場依然是中國坪效最高的奢侈品殿堂，張園西區(qū)的客流里，總有拖著行李箱的外國游客在石庫門前拍照。

但硬幣的另一面同樣清晰。商業(yè)競爭從未如此激烈——陸家嘴商圈攜國金中心、前灘太古里持續(xù)加碼奢侈品布局，徐家匯商圈憋著27.9萬方的ITC大招蓄勢待發(fā)，徐匯濱江、蘇河灣、前灘……每一個(gè)新興商圈都在高喊“引進(jìn)重奢”，南京西路不再是國際品牌的唯一選擇。

如何應(yīng)對(duì)？答案或許藏在靜安區(qū)剛發(fā)布的“十五五”規(guī)劃里。規(guī)劃明確，以南京西路世界級(jí)地標(biāo)商圈為引擎，構(gòu)建“主街引領(lǐng)、后街聯(lián)動(dòng)、全域協(xié)同”的高能級(jí)消費(fèi)生態(tài)體系，打造全球品牌的“中國首發(fā)站”與潮流風(fēng)尚的“全球發(fā)布場”。

未來的南京西路，不是要在存量里內(nèi)卷，而是要在生態(tài)上進(jìn)化——從“買奢侈品首選地”升級(jí)為“感知全球時(shí)尚的策源地”。國際品牌的首發(fā)首展、中國設(shè)計(jì)師的孵化成長、文化藝術(shù)的持續(xù)注入，正在將這個(gè)百年商圈編織為一個(gè)更立體、更可持續(xù)的全球級(jí)商業(yè)生態(tài)。

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