（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

老周與前妻育有一子周某、一女周某2。1998年，前妻去世。2001年，老周與張女士再婚，未生育子女。

2005年，老周名下宅基地被拆遷，共獲得三套回遷房。其中：

一號房屋（122.52㎡）登記在老周名下；

拆遷政策規(guī)定：每位被安置人可享45㎡平價購房資格；

一號房屋實際使用了：老周45㎡ + 外孫女40.84㎡ + 外孫36.68㎡ 的指標；

張女士戶口不在拆遷院內，未獲任何指標。

2007年，老周與兒子簽訂《協(xié)議書》，明確：

“我占用你68.52㎡指標購房，百年后無條件歸還?！?/strong>

2015年，老周去世。張女士主張：

“房子是我和老周的夫妻共同財產，我應先分一半，剩下再三人平分！”

周某、周某2起訴，要求：

確認一號房屋中45㎡為父親遺產，由三人各繼承15㎡；

其余面積歸外孫輩所有。

二、裁判結果

法院判決：

? 一號房屋中45㎡為老周個人遺產，由配偶張女士、兒子、女兒各繼承15㎡；

? 外孫女享有40.84㎡、外孫享有36.68㎡的獨立權益；

? 駁回張女士“房屋屬夫妻共同財產”的全部主張；

三、法院說理要點

1. 拆遷指標對應權益，歸屬被安置人本人

拆遷安置資格基于戶籍+居住+身份，具有人身專屬性；

張女士非被拆遷安置人，未獲指標，無權主張對應房屋產權；

即使房屋登記在老周名下，不代表全部面積屬其個人財產。

2. 房屋非夫妻共同財產

宅基地房屋系老周與前妻所建，張女士未能證明其參與翻建或出資；

拆遷補償中的區(qū)位補償、重置成新價等，主要源于原房屋及宅基地，與張女士無關；

故一號房屋中僅45㎡屬老周遺產，其余為外孫輩財產。

3. 協(xié)議書佐證指標歸屬

2007年《協(xié)議書》明確老周“占用兒子指標”，印證指標非其自有；

此類約定雖不直接產生物權效力，但可作為權屬認定的重要參考。

4. 繼承人平等分配遺產份額

雖張女士與老周共同生活，但法院未認定其“盡主要贍養(yǎng)義務”；

遺產部分（45㎡）按法定繼承均分，體現公平原則。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴關鍵在于：

精準區(qū)分“房屋登記”與“實際權屬”：打破“登記即所有”誤區(qū)；

緊扣“拆遷指標人身屬性”：援引北京高院類案規(guī)則，確立“誰的指標歸誰”原則；

善用《協(xié)議書》補強證據鏈：證明老人自認占用子女指標；

推動外孫輩獨立確權：避免其權益被裹挾進遺產范圍；

重要提醒：

?? 拆遷房登記在老人名下 ≠ 整套房都是遺產！

?? 用了子女、孫輩指標？那部分面積他們說了算！

?? 再婚配偶未獲拆遷資格？無權分房！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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