五年一次的全國最重要規(guī)劃 —— 十五五規(guī)劃已發(fā)布！

這是國家最高層面對未來五年全國經(jīng)濟(jì)、社會等發(fā)展，在政策導(dǎo)向方面作出的最重要定調(diào)與指導(dǎo)。

其中自然包含房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，今天老楊就為大家剖析其中的主要內(nèi)容和要點。

第一，這份規(guī)劃的重要性。

每隔五年制定一次事關(guān)全局的規(guī)劃，是我們國家的傳統(tǒng)。

所以無論大家身處什么行業(yè)、什么崗位，在哪個領(lǐng)域謀生賺錢，都應(yīng)該關(guān)注規(guī)劃中的大政方針。

老楊長期深耕房地產(chǎn)宏觀領(lǐng)域研究，曾參與上海市及上海市多個區(qū)，還有武漢、西寧等其他城市的十二五房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃制定，也參與了上海十三五房地產(chǎn)發(fā)展的課題研究。

從 2024 年開始，老楊為上海市某區(qū)的房管部門，圍繞十五五房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃開展課題研究，其中也包含規(guī)劃文本的制定工作。

所以對于五年規(guī)劃，尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域的五年規(guī)劃，老楊的體會十分深刻。

第二，在討論具體內(nèi)容之前，我把房地產(chǎn)類規(guī)劃分為三類：

第一類關(guān)乎房地產(chǎn)市場走勢，這類內(nèi)容一般圍繞房地產(chǎn)的短期、中期調(diào)控政策展開，比如房地產(chǎn)的融資、財政、稅收、土地供應(yīng)、行政干預(yù)手段等；

第二類是住房保障，主要針對不同的住房保障產(chǎn)品和住房保障重點對象展開，住房保障的推進(jìn)節(jié)奏相對較慢，其變化不像市場調(diào)控那么快；

第三類基本是基礎(chǔ)制度建設(shè)，類似十五五規(guī)劃中涉及的好房子建設(shè)、公積金制度改革、房產(chǎn)開發(fā)融資與銷售展業(yè)等方面。

聚焦十五五規(guī)劃中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容

首先，這份規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展十分重視，單獨設(shè)立了第四十四章 —— 推動房地產(chǎn)質(zhì)效發(fā)展。

而在過去的諸多同類規(guī)劃中，房地產(chǎn)一般不會作為單獨的章節(jié)，大多只是一個小節(jié)。

這主要是因為當(dāng)前房地產(chǎn)市場較為低迷，房地產(chǎn)行業(yè)的下行態(tài)勢，對經(jīng)濟(jì)形成了拖累，房價下跌也讓居民財富出現(xiàn)縮水，進(jìn)而抑制了居民消費。

這是以往制定五年規(guī)劃時，從未面臨過的嚴(yán)峻現(xiàn)實。

規(guī)劃中關(guān)于房地產(chǎn)的核心表述第一句為：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)更高水平的住有所居。

與以往規(guī)劃相比，其中只有 “構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式” 是新提法，這也是過去幾年高層高度重視的一個綜合性提法。

房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容主要分為兩個小節(jié)，第一小節(jié)是完善住房保障體系，第二小節(jié)是推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

保障模塊被放在市場模塊之前，足以說明國家對住房保障的重視程度進(jìn)一步提升。

我們先來看保障模塊的內(nèi)容：

1、優(yōu)化保障性住房供給，強(qiáng)化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。

這里涉及了三類群體，第一個是城鎮(zhèn)低收入住房困難群體，這類群體的住房問題基本已經(jīng)得到解決。

第三個是新市民、青年等群體，這類群體的住房需求一般通過住房租賃和保障性租賃住房來解決，且過去幾年相關(guān)工作推進(jìn)速度較快。

而真正具有新意、影響也較大的，是中間的住房困難且收入不高的工薪階層。

1998 年房改之后，國家曾推出經(jīng)濟(jì)適用房這一專門產(chǎn)品，來滿足這類群體的住房需求，且該群體的規(guī)模較大。

但過去十年，經(jīng)濟(jì)適用房基本淡出了大眾視野。

近些年針對這一群體，主要有兩類保障房產(chǎn)品，一類是租賃型保障房，另一類是共有產(chǎn)權(quán)房，部分城市也將其稱為限價商品房。

2023 年住房保障領(lǐng)域發(fā)生了重大變化，國家推出了新的住房產(chǎn)品 —— 保障性住房，后續(xù)也被稱作配售型保障房，當(dāng)時的文件中明確提出，要讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋。

而在此次十五五規(guī)劃中，對工薪群體增加了 “住房困難且收入不高” 的定語。

也就是說，2023 年 9 月國家出臺配售型保障房政策后，經(jīng)過兩年多的實踐，發(fā)現(xiàn)了一些問題，因此此次規(guī)劃縮小了供應(yīng)對象的范圍。

2、加強(qiáng)保障性住房全流程管理，健全申請、輪候、配租配售、使用、退出等管理機(jī)制。

這句話的重要性相對較低。

3、探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用。

前文提到 2023 年推出了配售型保障房，而配租型保障房在此之前早已推出。

此次規(guī)劃提出兩類房源要實現(xiàn)有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用，在我看來，這種轉(zhuǎn)換大概率是單向的，即由租賃型房源轉(zhuǎn)變?yōu)槌鍪坌头吭础?/p>

很多朋友可能并不了解，上世紀(jì)九十年代我國進(jìn)行住房改革時，一個重要路徑就是讓廣大職工購買此前租住的單位或國家的房屋。

如今重啟兩類房源的有序轉(zhuǎn)換，意味著過去多年我國在城市區(qū)域建設(shè)了大量保障性租賃房，這類房屋的管理運營占用了國家大量資源。

未來如果租戶有意愿，將自己租住的保障房購買下來，政策層面會逐步給予支持。

至于將保障群體已購買的房子再轉(zhuǎn)為租賃房，這種逆向轉(zhuǎn)換的概率并不大。

4、深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。

公積金制度也是當(dāng)初房改的重要制度之一，其實在我看來，這個制度已經(jīng)存在諸多與國情不相適配的地方。

如今很多人已經(jīng)擁有住房，不再有住房需求，為何還要強(qiáng)制其繳納公積金？

我國其實可以借鑒西方的住房儲蓄銀行模式，讓有未來買房需求的人群，主動向相關(guān)部門繳納住房儲蓄資金，后續(xù)買房時便可享受低息貸款。

分析完住房保障部分，再來看看規(guī)劃當(dāng)中的第二節(jié)，也就是關(guān)于市場的部分。

1、完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

總體來看，它并不屬于房地產(chǎn)調(diào)控的范疇。

2、推行房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)合理融資，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

這句話是對第一句話的解釋，值得關(guān)注的是 “有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”。

這就意味著 “十五五” 期間很難全面取消期房預(yù)售、轉(zhuǎn)變成現(xiàn)房銷售，它還是一個推進(jìn)的過程，只不過是力度增加了。

這個事兒，以前分析過，因為 2025 年曾經(jīng)有段時間傳言，國家要下決心在全國大范圍叫停期房預(yù)售，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

總的來說，那項政策也沒落地，主要是房地產(chǎn)市場比較低迷，這個政策對于房地產(chǎn)市場，尤其是新房市場、房地產(chǎn)開發(fā)商來說，是一個偏利空的因素，樓市行情差的時候，盡量多出利好政策，不要出利空政策。

3、合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動等相協(xié)調(diào)。

這個就是供地政策。供地政策其實是兼顧了市場的短期調(diào)控和中長期發(fā)展，和人口相匹配是中長期的考量，和供需關(guān)系相匹配則是短期政策。

4、充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)。

近幾年一直在強(qiáng)調(diào)這句話，樓市大幅降溫之后，就把調(diào)控的自主權(quán)完全放給了地方政府。

在 2022、2023、2024 年，地方政府還有一些調(diào)控工具，就是把過去比較緊縮的一些手段放開、放松。

但到現(xiàn)在，全國大部分地方政府，其實用來刺激購房需求、救市的手段和工具已經(jīng)很少了。

所以在這種情況之下，我覺得國家相關(guān)部委應(yīng)該承擔(dān)起拯救樓市的重任，不要再把這個球傳給地方政府了，他們真的沒有這個能力了。

5、推動已供開發(fā)土地和在建項目分類處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用。

這個也是土地去庫存和房產(chǎn)去庫存的重要政策。但是這一點也沒什么新意，因為過去兩三年一直在推進(jìn)這項工作，而且遇到的困難很多。

6、因城施策增加改善性住房供給。

這里單獨提了改善性住房，而沒有提針對剛需的住房。

一方面，全國很多城市目前住房的改善需求已經(jīng)超過了剛需；另一方面，這句話又和下面提到的 “好房子” 相關(guān)。

7、建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。

關(guān)于好房子，我就不多說了，它既不屬于短期市場調(diào)控，又不屬于住房保障范疇，而是行業(yè)基礎(chǔ)制度的建設(shè)。

8、規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，培育市場化專業(yè)租賃企業(yè)。

住房租賃市場這個板塊，和住房交易市場還是有很大區(qū)別的。住房交易市場的市場波動很大，當(dāng)下樓市比較低迷，主要也反映在交易市場；而住房租賃市場相對交易市場來說，走勢比較平穩(wěn)，波動較小。

9、建立房屋全生命周期安全管理制度。

這個也是過去兩三年住建部一直在推進(jìn)的工作，就是房屋體檢、房屋保險、房屋養(yǎng)老等等相關(guān)制度的建立。

上述內(nèi)容是房地產(chǎn)的主要相關(guān)模塊，而在 “推動商品消費擴(kuò)容升級” 這個小模塊當(dāng)中，也提到了房地產(chǎn)：

因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。

買房算不算消費？

這個話題我以前聊過，在樓市繁榮期，政策面是抑制樓市的，肯定不會把買房列為消費；而當(dāng)前是樓市低迷期，就類似 2008 年下半年到 2009 年的情況，在國家文件當(dāng)中就開始把買房視為消費了，因為消費是正常的合理需求，是需要政策支持的。

而且在消費這個模塊當(dāng)中，把住宅消費放在了汽車消費之前，也就是買房要比買車更受重視。

另外，在規(guī)劃前面 “展望十五五發(fā)展環(huán)境” 的這個模塊當(dāng)中，還提到了重點領(lǐng)域的風(fēng)險隱患：

防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險的任務(wù)繁重。

這句話再次表明，在國家層面來看，目前化解房地產(chǎn)風(fēng)險依然是重點工作。

因為房地產(chǎn)市場超預(yù)期低迷，帶來的壓力依然很大。上述就是這次的規(guī)劃當(dāng)中涉及房地產(chǎn)的所有內(nèi)容。

我們再來稍微看一下上一個五年規(guī)劃，也就是 2021 年 3 月份公布的 “十四五” 規(guī)劃當(dāng)中涉及的房地產(chǎn)板塊。

當(dāng)時它是在 “完善城鎮(zhèn)化空間布局” 這一章中，提及完善住房市場體系和保障體系，我們挑重要的地方聊幾句。

它的開篇第一句話就是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

2021 年 3 月份的時候，全國房地產(chǎn)市場還處于繁榮期，房價漲幅過大，調(diào)控是緊縮型的，也就是抑制房價、地價過快上漲，其中還提出支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。

現(xiàn)在處于樓市低迷期，相關(guān)政策都是吹暖風(fēng)，在鼓勵、刺激購房需求。

那有些人可能就會問，2021 年 3 月份還在強(qiáng)調(diào)房住不炒、抑制房地產(chǎn)市場，但是幾個月之后，也就是 2021 年夏天開始，全國樓市就開始降溫，然后持續(xù)下行，到目前還沒有探明底部。這樣看來，是不是 2021 年 3 月份制定的五年規(guī)劃當(dāng)中，對于房地產(chǎn)市場的走勢預(yù)估不足呢？

現(xiàn)實情況確實如此，在住房保障和房地產(chǎn)的中長期基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面，規(guī)劃是沒有大問題的；但一旦涉及到房地產(chǎn)市場的短期波動，五年規(guī)劃就有點有心無力了。因為規(guī)劃的制定者也很難提前預(yù)判、預(yù)測未來五年房地產(chǎn)市場的走勢。

另外，在保障房方面，五年前的規(guī)劃有個提法：因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

當(dāng)時在全國部分城市，共有產(chǎn)權(quán)房的推進(jìn)力度還是比較大的，像上海、北京；但當(dāng)前的 “十五五” 規(guī)劃當(dāng)中，就不再提共有產(chǎn)權(quán)房了，而是重點提配售型保障房。

以上就是對于最新的五年規(guī)劃當(dāng)中涉及房地產(chǎn)內(nèi)容的解讀和點評。

歸結(jié)為一句話：五年前，是抑制房地產(chǎn)；如今，是鼓勵房地產(chǎn)！