（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，李女士（母親）作為被安置人，與甲公司簽訂危改回遷協(xié)議，獲得一套位于東城區(qū)的三居室（以下簡稱“一號房屋”）。安置人口共6人，包括其丈夫老王、兒子小王、女兒王某霞及兩名未成年親屬。

回遷房總價(jià)約15.2萬元，其中首付款及月供均由兒子小王實(shí)際支付。2004年，房屋登記在李女士名下，按經(jīng)濟(jì)適用房管理。所有購房合同、發(fā)票、房產(chǎn)證等原件均由小王保管。

2017年，母子簽訂兩份《賣房協(xié)議書》，約定：

房屋由小王出資購買，系借名買房；

房屋出售后，李女士拿150萬元，其余歸小王；

李女士需配合辦理授權(quán)公證，協(xié)助賣房。

但此后，李女士拒絕配合賣房。小王遂于2018年起訴，要求確認(rèn)借名關(guān)系并過戶。法院作出A號判決：支持小王訴求，判令房屋歸其所有。李女士未上訴。

隨后，小王將房屋過戶至自己名下，再轉(zhuǎn)移至配偶名下，并以875萬元售出。

李女士見房已售，轉(zhuǎn)而起訴小王，要求按《賣房協(xié)議書》支付150萬元及150萬元違約金。

二、裁判結(jié)果

? 駁回李女士全部訴訟請求。

理由：

《賣房協(xié)議書》處分了其他被安置人的權(quán)益，未經(jīng)同意，協(xié)議無效；

協(xié)議從未實(shí)際履行（李女士未配合授權(quán)），小王是通過另案確權(quán)取得產(chǎn)權(quán)，非依該協(xié)議賣房；

李女士可就自身安置利益另行主張，但不能依據(jù)該協(xié)議索要售房款。

三、法院說理要點(diǎn)

被安置人≠產(chǎn)權(quán)人，但享有安置利益：

女兒、外孫雖非產(chǎn)權(quán)人，但作為拆遷安置對象，對房屋享有居住或補(bǔ)償期待利益，不得被擅自處分。

無權(quán)處分+未追認(rèn)=合同無效：

母子二人私自約定分割全部售房款，侵犯他人權(quán)益，且其他權(quán)利人未追認(rèn)，協(xié)議自始無效。

協(xié)議未履行，不能反向主張權(quán)利：

李女士未履行“配合賣房”義務(wù)，反而阻撓交易，小王轉(zhuǎn)而通過司法確權(quán)路徑取得房屋，后續(xù)出售與原協(xié)議無關(guān)。

借名買房確權(quán)優(yōu)先于私下分房協(xié)議：

法院已通過生效判決確認(rèn)小王為真實(shí)權(quán)利人，其處分行為合法有效。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“借名買房 + 拆遷安置多人 + 私下分房協(xié)議無效”糾紛，成功關(guān)鍵在于：

精準(zhǔn)切割法律關(guān)系：將“借名確權(quán)”與“分房協(xié)議”分開處理，先通過確權(quán)之訴鎖定產(chǎn)權(quán)；

抓住協(xié)議致命缺陷：未征得其他被安置人同意，構(gòu)成無權(quán)處分；

強(qiáng)調(diào)協(xié)議未履行事實(shí)：原告未配合授權(quán)，違約在先；

利用生效判決既判力：A號判決已確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬，阻斷原告返訴基礎(chǔ)。

重要提醒：

拆遷房涉及多人安置，切勿私下簽分房協(xié)議；

借名買房務(wù)必盡早確權(quán)，避免節(jié)外生枝；

協(xié)議若未履行，不能事后“撿便宜”主張權(quán)利；

被安置人雖無產(chǎn)權(quán)，但可能影響協(xié)議效力！

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。