（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王女士（原告，化名）因受限購政策影響，無法以自己名義購買第二套房。2016年，她與女兒李某（被告，化名）簽訂《借名購房協(xié)議》，約定：

王女士借用李某名義購買一號房屋；

全部購房款由王女士承擔(dān)；

房屋所有權(quán)歸王女士，李某僅為名義產(chǎn)權(quán)人。

2018年，王女士向李某賬戶轉(zhuǎn)賬267萬元，并授權(quán)李某出售其名下的二號房屋，所得480萬元用于支付一號房屋尾款。2019年，一號房屋登記在李某名下。

此后，李某每月將一號房屋租金4000元轉(zhuǎn)給王女士，產(chǎn)權(quán)證也一直由王女士保管。

后母女關(guān)系惡化，李某拒絕配合過戶。王女士遂起訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有并辦理過戶。

李某辯稱：

雙方無借名合意；

267萬元是母親贈(zèng)與的購房資助；

二號房屋已贈(zèng)與自己，售房款屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)；

租金轉(zhuǎn)賬是贍養(yǎng)費(fèi)，非收益返還。

二、裁判結(jié)果

? 確認(rèn)雙方存在借名買房法律關(guān)系；

? 判令李某于15日內(nèi)配合將一號房屋過戶至王女士名下。

三、法院說理要點(diǎn)

書面協(xié)議是關(guān)鍵證據(jù)：

協(xié)議明確約定“房屋歸出資人所有”，李某對簽名真實(shí)性無異議；

構(gòu)成直接證明借名合意的核心依據(jù)。

資金流向印證出資事實(shí)：

267萬元轉(zhuǎn)賬 + 二號房屋售房款 = 一號房屋全款來源；

雖二號房屋曾以“贈(zèng)與”形式過戶，但結(jié)合協(xié)議及后續(xù)行為，實(shí)為操作便利，非真實(shí)贈(zèng)與意思。

持續(xù)履行行為佐證關(guān)系真實(shí)：

產(chǎn)權(quán)證由王女士保管；

租金長期返還王女士——若為贈(zèng)與或子女自有房產(chǎn)，無需返還收益。

“贈(zèng)與”主張缺乏證據(jù)支持：

無贈(zèng)與合同、無贈(zèng)與意思表示；

與協(xié)議內(nèi)容及實(shí)際履行明顯矛盾。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“母女借名買房 + 曾用贈(zèng)與過橋 + 關(guān)系破裂后確權(quán)”糾紛，勝訴關(guān)鍵在于：

突出“協(xié)議+出資+占有+收益”四重證據(jù)閉環(huán)：

書面協(xié)議奠定基礎(chǔ)，銀行流水鎖定資金，產(chǎn)權(quán)證+租金記錄證明實(shí)際控制，形成完整鏈條。

破解“贈(zèng)與”抗辯：

強(qiáng)調(diào)“贈(zèng)與”僅為履行借名協(xié)議的操作手段，非獨(dú)立法律行為，避免被形式掩蓋實(shí)質(zhì)。

利用親情關(guān)系中的反常行為：

若房屋真屬女兒，為何長期交還租金？為何產(chǎn)權(quán)證不自持？這些細(xì)節(jié)有力反駁“自有財(cái)產(chǎn)”說法。

強(qiáng)調(diào)誠信履約：

事后反悔違背誠實(shí)信用原則。

重要提醒：

?? 借名買房務(wù)必簽訂書面協(xié)議；

?? 大額轉(zhuǎn)賬備注用途，保留全部付款憑證；

?? 即使通過贈(zèng)與、買賣等方式轉(zhuǎn)移過橋資產(chǎn)，也要保留真實(shí)意思證據(jù)。

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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