2026年3月12日，深圳市南山區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于安居型商品房認(rèn)購(gòu)資格核查結(jié)果的公示，共收到1645戶家庭申購(gòu)，經(jīng)審核1528戶合格，第三隊(duì)列（庫(kù)外）家庭的占比大幅提升，成為本批次的購(gòu)買(mǎi)主力。

值得注意的是，這一申購(gòu)規(guī)模在近年深圳商品房市場(chǎng)（包括安居型商品房）較為少見(jiàn)。

政策紅利凸顯

釋放新購(gòu)買(mǎi)力 庫(kù)外家庭占93% 成絕對(duì)主力

具體看來(lái)，第一隊(duì)列106戶（輪候庫(kù)內(nèi)）和第二隊(duì)列446戶（庫(kù)外），第三隊(duì)列976戶（庫(kù)外），庫(kù)外家庭占總合格家庭數(shù)的93%，成為申購(gòu)主力。

這一數(shù)據(jù)表明，隨著深圳安居房配售政策的逐步放開(kāi)，越來(lái)越多暫未被納入輪候庫(kù)的家庭開(kāi)始涌入安居房市場(chǎng)，尋求高性價(jià)比的居住解決方案。

此次安居山樾灣項(xiàng)目出現(xiàn)申購(gòu)熱度，除了與“金三銀四”樓市“小陽(yáng)春”有關(guān)外，與深圳近兩年頻繁推出的安居房產(chǎn)權(quán)政策密切相關(guān)，最明顯的則為“開(kāi)庫(kù)”和“補(bǔ)差上市”政策。

其中，“開(kāi)庫(kù)”政策，打破了原有的“輪候庫(kù)獨(dú)享”模式，讓更多非輪候庫(kù)家庭有機(jī)會(huì)直接申購(gòu)。

2023年8月1日，深圳正式停止受理新的安居房輪候申請(qǐng)。這意味著如果此前沒(méi)有提交過(guò)輪候申請(qǐng)，就無(wú)法進(jìn)入傳統(tǒng)的“輪候庫(kù)”排隊(duì)，只能等待新政策。隨后一年時(shí)間，庫(kù)內(nèi)申購(gòu)情況不樂(lè)觀。2025年9月，深圳試點(diǎn)“開(kāi)庫(kù)”（向庫(kù)外家庭開(kāi)放），允許滿足條件的非在冊(cè)輪候家庭申購(gòu)安居房，首批試點(diǎn)項(xiàng)目包括山樾灣花園和帆灣海寓。2025年11月，“開(kāi)庫(kù)政策”再次放寬，有安居房項(xiàng)目明確設(shè)立第三隊(duì)列，符合申請(qǐng)人一人具有深戶+社保5年（本科社保3年），單身年滿30歲（可申購(gòu)2房）條件即可申購(gòu)。

系列政策，讓安居房申購(gòu)不再局限于“歷史存量”，而是面向更廣泛的“現(xiàn)實(shí)增量”。

第一隊(duì)列（庫(kù)內(nèi)）：屬于深圳市安居型商品房在冊(cè)輪候家庭且仍符合安居型商品房輪候申請(qǐng)條件，或在本通告認(rèn)購(gòu)截止前符合安居型商品房申請(qǐng)條件且經(jīng)深圳市人力資源和社會(huì)保障局認(rèn)定的領(lǐng)軍人才（人才證書(shū)在有效期內(nèi)或人才證書(shū)雖不在有效期但期末評(píng)估合格）。

第二隊(duì)列（庫(kù)外）：申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人均具有本市戶籍，申請(qǐng)人配偶屬現(xiàn)役軍人的，可以不受戶籍限制，申請(qǐng)人的未成年子女因就學(xué)而將戶籍遷出本市的，視為具有本市戶籍；申請(qǐng)人參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)5年以上，申請(qǐng)人為本科及以上學(xué)歷的，參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)3年以上；申請(qǐng)人為單身的，應(yīng)當(dāng)年滿35周歲。

第三隊(duì)列（庫(kù)外）：申請(qǐng)人具有本市戶籍；申請(qǐng)人參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)5年以上，申請(qǐng)人為本科及以上學(xué)歷的，參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)3年以上；申請(qǐng)人配偶、未成年子女不受本市戶籍限制，未具有本市戶籍的申請(qǐng)人配偶在本市正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)，但在本市退休的除外；申請(qǐng)人為單身的，應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。

3月14日，安居房山樾灣項(xiàng)目看房現(xiàn)場(chǎng)。

安居房可補(bǔ)差上市

穩(wěn)定市場(chǎng)長(zhǎng)期預(yù)期，賦能城市人才引力

深圳于2025年1月2日正式實(shí)施《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法》。該政策明確了安居房取得完全產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)繳價(jià)款計(jì)算規(guī)則，即“補(bǔ)繳價(jià)款 =（原市場(chǎng)價(jià)格 - 原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）× 50% - 稅費(fèi)”。這意味著，購(gòu)房者在持有滿10年后，可通過(guò)補(bǔ)交一定差價(jià)，將安居房轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的商品房。

以山樾灣為例，按約70平的2房總價(jià)約255萬(wàn)（單價(jià)3.6萬(wàn)）計(jì)算，稅費(fèi)主要是契稅(1%)為2.55萬(wàn)。取得完全產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)繳價(jià)款為(255萬(wàn)/70%-255萬(wàn))x50%-2.55萬(wàn)≈52萬(wàn)。10年后轉(zhuǎn)紅本，合計(jì)購(gòu)房成本為255萬(wàn)+52萬(wàn)≈307萬(wàn)。貸款的話，按首套+保障房+多孩家庭(2個(gè)及以上)公積金貸款上浮110%，合計(jì)公積金最高貸款可貸231萬(wàn)。

近期該項(xiàng)目周邊二手房成交單價(jià)8萬(wàn)。這意味著，“上市補(bǔ)差”政策不僅保障了安居房的居住屬性，也為購(gòu)房者預(yù)留了資產(chǎn)增值的空間，極大地提升了安居房的吸引力。

政策落地后，深圳已出現(xiàn)首單安居房補(bǔ)差取得完全產(chǎn)權(quán)的成功案例。2025年1月13日，業(yè)主隋先生在深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心順利拿到了屬于自己的完全產(chǎn)權(quán)商品性質(zhì)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，成為全市首單安居型商品房帶押“綠轉(zhuǎn)紅”業(yè)務(wù)的受益者。

對(duì)于購(gòu)房者而言，選擇安居房不僅是選擇一種經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的居住方式，更是在政策紅利下，為自己和家庭配置一份具有長(zhǎng)期價(jià)值的資產(chǎn)。而對(duì)于整個(gè)深圳樓市而言，安居房市場(chǎng)的活躍，也起到“去庫(kù)存、促成交、增信心”的作用，能有效、快速地吸引大量真實(shí)住房需求，迅速消耗特定的保障性住房庫(kù)存，避免資源閑置。同時(shí)穩(wěn)定剛需家庭的購(gòu)房預(yù)期和留深發(fā)展的信心，提升了城市的人才吸引力。

采寫(xiě)：南都N視頻記者 陳榮梅