上海節(jié)后第一批土拍，終結(jié)了連續(xù)兩批0溢價尷尬局面。

這次共三幅住宅用地，兩幅0溢價，最熱的徐涇地塊溢價率6.57%。

綠城重返大虹橋，要熱鬧了。

“徐匯長橋的地怎么0溢價成交”？

這是今天上午接到最多的疑問。

土拍是市場熱度風向標，土拍好不好，決定了大家信心。

0溢價說明只有一家開發(fā)商報名，開發(fā)商都不積極，是不是說明對徐匯沒信心？

而且樓板價才4.8萬，2024年海上清和璽樓板價都63757 元 /㎡了，現(xiàn)在還降了1萬多。

主要還是地塊特殊，徐匯整體沒問題。

這個地塊之前是大華醫(yī)院，講究風水的開發(fā)商會勸退。

而且需要自持商業(yè)13785.4 平方米，占比25%。

需要自持商業(yè)的地塊，開發(fā)商也不愿意拿。

算賬肯定賺錢，但是利潤都沉淀在商業(yè)上，很久都拿不出來。

這個大環(huán)境，誰做這種事情。

如果地塊不在徐匯，可能連接盤的都不會有。

敢拿地的開發(fā)商沒幾家了，上海那么多優(yōu)質(zhì)地塊，何必套牢在商業(yè)上。

只看地塊的住宅部分，完全沒問題，按照海上清和璽的價格賣，肯定賣的好。

按照海上清和璽的價格賣，肯定有錢賺。

扣除商業(yè)部分樓板價約6.5萬，也算得過來。

徐匯現(xiàn)在太熱了，經(jīng)濟發(fā)展快、民間認可度高，十五五期間依舊是開發(fā)主力。

市區(qū)舊改遇到一些問題，安瀾上海不達預期，可能去化一段時間，直接導致江南新村項目滯緩。

向外看徐匯還有很大空間。

長橋這里有地，華涇剛確定住宅方案，南站附近整體開發(fā)，西岸中央公園又有住宅規(guī)劃。

這些新房都是中產(chǎn)項目，疊加過去幾年的限售項目解禁，徐匯市場也會洗牌。

當然洗牌最嚴重的是大虹橋。

2022年沖高后大虹橋一直下行，2026年二手房解禁入市就像達摩克利斯之劍，各大二手房東心驚膽戰(zhàn)。

這時來了926新規(guī)，3.5代住宅入市，各個房東手上的標桿次新房立馬降為二線小區(qū)。

大華望樾開發(fā)商不占優(yōu)，地段不占優(yōu)（《被大華望樾打臉了，大虹橋又要起飛？》），憑借著新的設計理念，搶了大量客戶。

節(jié)后出了新政，開了分銷，售樓處熱鬧起來。

這還不算完，第三次沖擊是寶業(yè)地塊。

寶業(yè)近期公布了方案，全域抬板、下沉庭院、集中會所，品質(zhì)不比大華差。

大華你還可能嫌位置不好，寶業(yè)不會了吧？

今天第四次沖擊來了，綠城在寶業(yè)隔壁拿地。

寶業(yè)你嫌棄是小開發(fā)商，綠城不會了吧？

位置更好、品質(zhì)更高，500萬以上客戶沒太大必要看二手了。

500萬二手市場也會很卷，2026年開始最新的一批二手房來了。

新規(guī)新房來了，現(xiàn)有的標桿會下降一個梯隊。

二手房又來，現(xiàn)有的非標桿可能下降兩個梯隊。

招商虹橋公館等等，將來很難出手。

上海哪些房子還要補跌？

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嘉定新城又又又出地了。

嘉定新城2005年啟動，到現(xiàn)在剛好20年，仍有大量空地。

嘉定新城骨架太大，嘉定的資源又被安亭、南翔分流，新城一直進展不快。

至今成熟度也不如松江新城。

現(xiàn)在城市開發(fā)放緩，馬東片區(qū)提都不提了。

先把核心區(qū)做好吧。

所以最近幾年的樓盤，都還是嘉定新城核心區(qū)為主，理想之地、招商林嶼湖畔等等。

今天出讓這塊地很優(yōu)質(zhì)，離地鐵近，樓板價比招商林嶼湖畔低了7千塊，約23%。

容積率1.7，完全可以做高低配。

這個地塊最大的風險是，會不會被背刺。

傻子都能看出來現(xiàn)在土拍沒那么火。

市區(qū)的新房沒賣完，開發(fā)商不敢拿地。

郊區(qū)新房早就滯銷了，土拍也不火。

敢拿地的幾家大央企，手里庫存都不小，都不敢大舉拿地。

2026年怎么辦？

郊區(qū)放開容積率限制，打造低密度別墅刺激最后一次置換是個方向。

甚至四代住宅。

限墅令打開，四代住宅來了，這些新房都會遇到問題。

當然上面也是猜測，是最悲觀的情況。

極有可能上海拿出新的方案，一舉解決當下難題。

而是市場也在回暖，如果大行情到來，上面這些都不是事兒。

2026年懸念很多，變化很多，具體如何選房大家可以報名沙龍，一次講透。