文/上海進(jìn)深 魏薇

2026年的春天，上海樓市的風(fēng)向，比以往任何時(shí)候都要現(xiàn)實(shí)。

首場土拍聚焦嘉定新城、徐匯長橋、青浦徐涇三宗地塊，吸引了象嶼、金茂、上實(shí)、綠城四家老面孔參與競拍。

徐匯與嘉定的兩宗地塊僅1家房企意向，最終底價(jià)成交。

青浦地塊吸引了象嶼、綠城兩家房企參與競拍，溢價(jià)率止步于6.57%。

冷熱分化，一眼可見。

從這場土拍也能看出，上海的供地策略正在發(fā)生變化：不再追求規(guī)模，而是更強(qiáng)調(diào)匹配需求。

結(jié)合2月出臺(tái)的“滬七條”政策，房地產(chǎn)市場正在逐漸回到一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的邏輯：

需求在哪里，土地就往哪里投。

能承接改善需求的板塊繼續(xù)投放；條件復(fù)雜的地塊降低預(yù)期；供應(yīng)壓力大的區(qū)域則控制節(jié)奏。

同時(shí)，房企在拿地時(shí)更加注重確定性，加價(jià)都更為謹(jǐn)慎。

今天的這場土拍，其實(shí)更像前菜。真正有看點(diǎn)的，是已經(jīng)提前預(yù)告、即將在3月30日開拍的長寧中山公園核心地塊。

那塊地，很可能才是今年上海土地市場的第一場重頭戲。

青浦徐涇

這是此次唯一有點(diǎn)火藥味的地塊，象嶼、綠城參與競拍，最后由綠城拿下，樓面價(jià)31972元/平方米，溢價(jià)率6.57%。

綠城時(shí)隔兩年多重回大虹橋，而象嶼也已有一段時(shí)間沒有公開拿地，兩家房企的拿地意愿都比較強(qiáng)。

不過從競拍過程來看，節(jié)奏并不激烈。雙方加價(jià)節(jié)奏略顯謹(jǐn)慎，每輪舉牌之間都有明顯思考時(shí)間，整體氣氛更像是理性博弈。

具體看一下地塊，QPPO-0101單元18-05地塊位于虹橋主城片區(qū)南虹橋區(qū)域，是本批次體量最大的一宗純住宅用地。

地塊出讓面積約3.8萬平方米，容積率2.2，總建筑面積約8.37萬平方米，起始總價(jià)25.1億元，起始樓面價(jià)約3萬元/㎡。

區(qū)位條件也很不錯(cuò)。地塊東側(cè)是蟠龍路，南側(cè)是徐民東路，距離2號(hào)線蟠祥路站非常近。向北約900米還能到達(dá)17號(hào)線蟠龍路站以及蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)區(qū)。

雙軌交加商業(yè)配套，在上海郊區(qū)板塊里已經(jīng)屬于比較優(yōu)質(zhì)的組合。這個(gè)配置放在幾年前，可能會(huì)讓開發(fā)商們搶破頭。

但問題在于，徐涇最近幾年新房供應(yīng)量非常大。

蟠龍?zhí)斓�、蟠龍里、西虹橋多個(gè)住宅項(xiàng)目相繼入市，大虹橋板塊的住宅市場正在經(jīng)歷一輪集中供應(yīng)。

在這樣極端的板塊里拿地，開發(fā)商只有一條路可走：用降維打擊的產(chǎn)品力，去撕開板塊的去化缺口。

因此，綠城這樣注重產(chǎn)品主義的房企入局，邏輯就變得非常清晰了。

地塊西側(cè)一路之隔，是寶業(yè)集團(tuán)在2025年11月24日競得的17-05地塊，成交總價(jià)17.3億元，樓面價(jià)31561元/㎡，總體量約5.5萬平方米，規(guī)劃為抬板小區(qū)，項(xiàng)目將推出約130-190㎡戶型，整體偏向改善。

周邊在售的燦輝·晶萃173，今年2月高層開盤售價(jià)6.06萬/㎡。

嘉定新城

嘉定新城地塊網(wǎng)傳有象嶼、招商、金茂三家下場競逐，最終由象嶼、金茂聯(lián)合體競得。

JDC1-1703單元B06-01地塊位于嘉定新城核心區(qū)，是一宗純住宅用地。地塊出讓面積約3.5萬平方米，容積率1.7，限高40米，總建筑面積約5.96萬平方米，起始總價(jià)14.59億元，起始樓面價(jià)約2.45萬元/㎡。

這塊地的底子不差。

地塊距離11號(hào)線白銀路站大約500米。同時(shí)，它又是距離遠(yuǎn)香湖中央活動(dòng)區(qū)最近的住宅用地之一，旁邊就挨著云谷路幼兒園、嘉定新城實(shí)驗(yàn)幼兒園。

過去幾年，嘉定新城的發(fā)展進(jìn)度很快。遠(yuǎn)香湖核心區(qū)、嘉定保利大劇院、圖書館以及一系列公共設(shè)施，已經(jīng)形成比較成熟的城市界面。

再看市場層面，周邊項(xiàng)目也給開發(fā)商提供了參考樣本。

2025年3月，招商蛇口曾通過49輪競價(jià)拿下附近的F03A-4地塊，成交樓面價(jià)31850元/㎡，溢價(jià)率30%。這個(gè)項(xiàng)目后來就是目前在售的招商林嶼湖畔。

該項(xiàng)目在2025年8月首次開盤，目前累計(jì)推出535套房源，截至目前網(wǎng)簽277套，去化率剛過50%。

這個(gè)成績雖然談不上火爆，但在當(dāng)前市場環(huán)境里已經(jīng)算是比較穩(wěn)定。

徐匯長橋

相比于前兩宗地塊，徐匯長橋顯得安靜許多，更像是“內(nèi)定”好的。

S031102單元S04-16地塊位于徐匯區(qū)長橋街道，是一宗住宅兼商業(yè)用地。地塊出讓面積約2.75萬平方米，容積率2.0，總建筑面積約5.51萬平方米，起始總價(jià)26.75億元，起始樓面價(jià)約4.85萬元/㎡。

地塊位于15號(hào)線羅秀路站上蓋，緊鄰中環(huán)線，無論是前往徐家匯還是徐匯濱江，交通都非常方便。

但這塊地面臨兩個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的門檻。

第一，是商業(yè)比例。地塊規(guī)劃中住宅占比75%，商業(yè)占比25%。這意味著開發(fā)商不僅要做住宅，還要承擔(dān)相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營。

第二，是板塊環(huán)境。長橋雖然頂著徐匯的光環(huán)，但該板塊本身仍然是典型的老社區(qū)結(jié)構(gòu)。老公房、老小區(qū)密集，城市更新推進(jìn)得并不算快。

市場層面也有參考。距離地塊東北約700米的海上清和璽項(xiàng)目，于2024年11月首次開盤，至今6次推盤，累計(jì)推出834套房源，截至目前已售569套，網(wǎng)簽去化率約68%。

近年來，上實(shí)城開在公開市場上的拿地動(dòng)作明顯減少。自2020年以來，公司在上海的拿地主要集中在桂林路航天項(xiàng)目和新虹街道商業(yè)用地等少數(shù)項(xiàng)目。

直到今年2月，一家名為上海凌云城開置業(yè)有限公司的新公司成立。股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，該公司與上實(shí)城開存在關(guān)聯(lián)。

隨后，該公司發(fā)布的招標(biāo)信息顯示，長橋S04-16地塊項(xiàng)目總投資約43.5億元。2月初，地塊的前期研策服務(wù)項(xiàng)目也成中標(biāo)公示。