文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

隨著去年綠城、保利相繼拿地，白云新城格局生變，博弈愈演愈烈。

當(dāng)前，綠城的云樾和鳴項(xiàng)目，已經(jīng)開放了實(shí)景示范區(qū)和實(shí)體樣板房，眼瞅著開盤在即。

保利的云城東路項(xiàng)目，也一直小消息不斷。項(xiàng)目面積段已經(jīng)流出，預(yù)計(jì)3月公布案名，5月開放營(yíng)銷中心，6月開盤。

這兩個(gè)盤，雖然位處同一地段，不過在產(chǎn)品和定位上，兩家房企卻有意錯(cuò)開。

從面積段就能看出來，云樾和鳴是建面約100-138㎡，保利項(xiàng)目是建面約130-200㎡。

一個(gè)主打剛改，一個(gè)偏高端改善。

通過產(chǎn)品錯(cuò)位，避免貼身肉搏，反而形成互補(bǔ)。

但對(duì)于白云新城的老盤而言，這無(wú)疑是雙重打擊：

剛改被云樾和鳴截流，高端改善被保利鎖定。

兩頭一夾，老盤既沒價(jià)格優(yōu)勢(shì)，又缺產(chǎn)品新規(guī)紅利，接下來去化只會(huì)更難。

近日，作為白云新城標(biāo)桿之一的粵海云港城，就在大秀存在感。

項(xiàng)目樓王單位在春節(jié)假期“熱勢(shì)勁銷”，“穩(wěn)居白云價(jià)值TOP1”。

海報(bào)上，還特意帶上了越秀馬場(chǎng)地王，即蹭了熱度，也側(cè)面坐實(shí)了白云新城核心地段的價(jià)值共識(shí)。

粵海云港城是一個(gè)大型綜合體，總建面超70萬(wàn)㎡。

項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜，既有住宅、公寓，還有辦公和商業(yè)……

其中的住宅主要是桂府壹號(hào)，目前在售建面約140-270㎡改善型大平層豪宅。

桂府壹號(hào)共9棟樓，分別為D1-D9，共716戶。

梯戶比為2梯2戶和2梯4戶，不同的梯戶比，價(jià)差也大。

2022年開盤的時(shí)候，價(jià)格去到8.5-11萬(wàn)元/㎡，堪比天河、海珠一些標(biāo)桿新盤。

不難看出，桂府壹號(hào)就是不折不扣的豪宅。

不過，也可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目開盤三年多，依然處于在售階段。

進(jìn)深君查了下，截至發(fā)稿時(shí)，其累計(jì)網(wǎng)簽551套，全盤去化率77%，仍有約165套房源未售。

其實(shí)，一開始賣得還不錯(cuò)，從去年開始銷售顯著下滑。

項(xiàng)目開發(fā)主體——廣東粵海置地發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理杜艷軍，在去年曾透露：

“自2022年首次面市以來，三年間累計(jì)成交金額已突破百億大關(guān)，成為白云區(qū)品質(zhì)與價(jià)值兼優(yōu)的標(biāo)桿樓盤?！?/p>

這個(gè)“百億”，應(yīng)該是連公寓產(chǎn)品一起算在內(nèi)的，住宅部分到目前為止的成交金額為81.45億元。

2022-2024年，粵海云港城住宅網(wǎng)簽分別為140套、200套、128套。

到2025年，銷售量同比近乎腰斬，僅網(wǎng)簽75套。

2026開年至今，網(wǎng)簽8套。

成交均價(jià)，2022年時(shí)9萬(wàn)元/㎡，2025年8.24萬(wàn)元/㎡。

今年的最新成交價(jià)是7.15萬(wàn)元/㎡。

這個(gè)項(xiàng)目從一開始就備受爭(zhēng)議。

硬核區(qū)位得到認(rèn)可的同時(shí)，其性價(jià)比卻顯得沒那么高。

如今價(jià)格來到“7字頭”，看似讓利換量，實(shí)則是在新盤圍剿、二手倒掛的雙重壓力下，不得不放低身段。

中介平臺(tái)上，粵海云港城有3套二手住宅在售，最低掛牌單價(jià)在6.26萬(wàn)元/㎡，最高8.47萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目位置上，確實(shí)沒什么說的。

白云新城核心區(qū)，代表白云最繁華的城市界面；周邊有凱德云尚、5號(hào)停機(jī)坪、白云萬(wàn)達(dá)等商圈。

步行幾分鐘就是2號(hào)線白云公園站。

交通上，無(wú)論是駕車還做坐地鐵，去珠江新城CBD，也就三四十分鐘的時(shí)間。

更重要的，項(xiàng)目還靠近白云山。

都說云山珠水。

白云山，在廣州豪宅圈是什么樣的存在，相信不用多說大家也都清楚。

但要知道，最近這一兩年時(shí)間，隨著新規(guī)產(chǎn)品的面市，市場(chǎng)卷得不行。

動(dòng)不動(dòng)就100%以上的使用率，選擇又多。

粵海云港城作為舊規(guī)產(chǎn)品，即便是豪宅定位，得房率僅80%多。

比如項(xiàng)目最大的270㎡戶型，也僅做了四房。

而新規(guī)產(chǎn)品，像保利云城東路項(xiàng)目，130㎡輕輕松松上四房，吹風(fēng)價(jià)也僅6-6.5萬(wàn)元/㎡。

性價(jià)比顯然更高。

可想而知，同板塊新規(guī)盤的到來，對(duì)粵海云港城這些舊規(guī)盤，沖擊不是一般的大。

保利云城東路項(xiàng)目同樣定位高端改善，最大戶型200㎡。

面積段上，跟粵海云港城也有一定的重疊，正面硬剛的意味已經(jīng)很明顯。