地盤說(shuō)

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量......有序推動(dòng)‘好房子’建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程?！?/p>

剛剛結(jié)束的兩會(huì)，用185字定調(diào)了新一年的樓市。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是要通過(guò)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，打出一套從供需、保障、品質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)到制度的組合拳。

接下來(lái)，隨著具體措施的不斷落地，樓市的復(fù)蘇或期待更多期待。

■ 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人

樓市年年都盼小陽(yáng)春，今年猶盛。

政策端已然托底，市場(chǎng)端猛然發(fā)力，今年的小陽(yáng)春，來(lái)得突然。

小陽(yáng)春剛剛開(kāi)始，不能半路開(kāi)香檳。

攤開(kāi)今年的樓盤分布圖來(lái)看，無(wú)論是新盤的數(shù)量還是質(zhì)量，都能激起這座城市的狂歡。

但愿我的分析和判斷，是符合預(yù)期的。

1

樓市向暖

春節(jié)前后，樓市利好其實(shí)已經(jīng)不斷。

先是去年12月北京就優(yōu)化樓市政策降低購(gòu)房門檻，后有上海出臺(tái)“滬七條”，亦有廣州拍出8.5萬(wàn)/m2新地王，引領(lǐng)和托舉意義，猶如“司馬昭之心”。

鄭州盡管沒(méi)有政策牌可打，但樓市熱度也在急速攀升。

主城三環(huán)內(nèi)的通派龍湖·御潮云上開(kāi)盤，成交138套房源，銷售2.8億，去化高達(dá)92%，迅速引爆鄭州樓市，成為鄭州小陽(yáng)春的前奏曲。

?御潮云上開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)

北龍湖北岸的金茂璞逸縵湖首開(kāi)狂攬7.8億，再度令業(yè)界側(cè)目。

比翼齊飛的兩個(gè)樓盤，攪動(dòng)了鄭州樓市的一池春水，直接帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期的回暖。

當(dāng)3月開(kāi)局的成交喜報(bào)紛至沓來(lái)，今年的小陽(yáng)春，實(shí)了。

美盛金水印二期單日勁銷10套，銷售額3100萬(wàn)元；

越秀天悅江灣周末到訪295組，成交19組；

招商攬閱上周單周到訪480組，銷售29套；

信達(dá)棠樾七里單日賣出7套143m2；

中海峯境叁號(hào)院熱銷5600+萬(wàn)……

?部分樓盤成交喜報(bào)

更刺激的是，部分樓盤開(kāi)始醞釀漲價(jià)。

中原頌開(kāi)元、招商嵩雲(yún)序都作出上調(diào)的態(tài)勢(shì)，看似漲幅不大，但一套房下來(lái)也得多掏個(gè)三五萬(wàn)。

這漲的哪里是價(jià)格，分明是市場(chǎng)向好的預(yù)期，也就堅(jiān)定的信心。

客觀來(lái)說(shuō)，不管有沒(méi)有小陽(yáng)春，在售項(xiàng)目提前搶跑，都是最正確的選擇。

?主城改善項(xiàng)目醞釀漲價(jià)

而現(xiàn)實(shí)的真實(shí)情況是，客戶自己涌向售樓部，這很能說(shuō)明問(wèn)題。

招商攬閱項(xiàng)目，前不久最高日訪達(dá)100余組，創(chuàng)下了歷史新高，最普通的周三，日訪客戶也有三十來(lái)組。

如果說(shuō)新房的熱鬧只是一種表象，那二手房則更能反映樓市的活躍度。

數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)，鄭州二手房新簽單量1211套，環(huán)比上漲37%，同比上漲16.4%。

環(huán)比37%的漲幅，就像給市場(chǎng)踩了一腳油門，熱度直線飆升；而同比16.4%的增長(zhǎng)，則證明這股動(dòng)力很足，是實(shí)實(shí)在在跑贏了去年同期，不是簡(jiǎn)單的季節(jié)性回暖。

2

數(shù)據(jù)見(jiàn)真章

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，人氣更不會(huì)。

泰辰顧問(wèn)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后第一周（2026.2.23—3.1），大鄭州TOP15榜單合計(jì)認(rèn)購(gòu)140套，環(huán)比上周116套+21%，榜單門檻5套（環(huán)比+2套），本周受春節(jié)假期結(jié)束影響，市場(chǎng)熱度明顯回升，其中通派龍湖御潮云上延續(xù)加推熱度成交25套，其余項(xiàng)目均在12套及以下。

?2月第4周新房成交數(shù)據(jù)（自：泰辰顧問(wèn)）

如果這只是節(jié)后需求的集中釋放，那3月第1周數(shù)據(jù)，更能和售樓部體驗(yàn)的熱度高度吻合。

3月第1周（2026.3.2—3.8），大鄭州TOP15榜單合計(jì)認(rèn)購(gòu)181套，環(huán)比上周140套+29%，榜單門檻8套（環(huán)比+3套），伴隨市場(chǎng)熱度回升，綠都、電建、遠(yuǎn)洋分銷+特價(jià)齊發(fā)力，認(rèn)購(gòu)環(huán)比回升明顯。

?3月第1周新房成交數(shù)據(jù)（自：泰辰顧問(wèn)）

對(duì)比兩周數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象，就是通派龍湖·御潮云上每周都能成交25套房源。

說(shuō)實(shí)話，這盤能火一點(diǎn)都不意外。

1月份人家實(shí)景示范區(qū)剛一亮相，就憑超高得房率、視野平權(quán)全景艙和鄭州最大下沉庭院+高定會(huì)所，誰(shuí)來(lái)看誰(shuí)迷糊。

?項(xiàng)目實(shí)景

產(chǎn)品力這東西，就算是客戶不懂也會(huì)比較，一眼見(jiàn)高下。

產(chǎn)品做得好還不算，價(jià)格還巨親民。就算不是明眼人，也知道該怎么選。

金茂在北龍湖也是玩出了花的。

璞逸縵湖在開(kāi)盤前，蓄客僅用45天，就接待客戶超2000組，認(rèn)籌超200組。這速度，比當(dāng)年六開(kāi)六罄的璞逸云湖還快。

“頂級(jí)區(qū)位+科技住宅+豪宅基因”，這三件套一配齊，基本就是降維打擊，金茂算是把鄭州有錢人的心思摸透了。

?璞逸縵湖效果示意

此外，還有在金水主城布局越秀地產(chǎn)，天悅江灣、金水觀萃、金水云啟改善三兄弟頻頻霸榜。

越秀仿佛拿捏住了改善客群，一盤一迭代，每次都能讓購(gòu)房者驚呼“原來(lái)房子還能這么玩”。

金水觀萃的實(shí)景出來(lái)之后，算是把金水老城的改善門檻又拉高了一截。

?金水觀萃實(shí)景

招商今年也是馬力全開(kāi)。

惠濟(jì)的時(shí)代項(xiàng)目現(xiàn)房呈現(xiàn)，攬閱把河景四代宅玩出了新高度，嵩雲(yún)序進(jìn)入尾盤倒計(jì)時(shí)，高新的雲(yún)啟還沒(méi)開(kāi)盤就賺足了眼球。

再加上管城三環(huán)內(nèi)的新地塊，2026年，招商要在鄭州搞全覆蓋。要是能再拿塊地，招商今年的那股子沖勁兒，有點(diǎn)兒要登頂?shù)囊馑肌?/p>

?嵩雲(yún)序榮膺2025年四代宅同總價(jià)段三冠王

當(dāng)然，這波小陽(yáng)春，并不是所有項(xiàng)目都熱了起來(lái)，而是對(duì)位置、對(duì)產(chǎn)品選擇下的實(shí)用主義。

看看賣得好的都是誰(shuí)？

要么是核心地段的核心資產(chǎn)（金茂璞系），要么是產(chǎn)品力極致創(chuàng)新的顛覆者（龍湖、越秀），要么是兌現(xiàn)力超強(qiáng)的實(shí)力派（招商）。

而那些遠(yuǎn)郊的、沒(méi)配套的、產(chǎn)品平庸的盤，依然門可羅雀。

?2月大鄭州新房成交示意（圖：普睿數(shù)智）

說(shuō)白了，這不是樓市的全面復(fù)蘇，而是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獨(dú)立行情。

中指研究院的報(bào)告說(shuō)得很直白，春節(jié)假期鄭州市場(chǎng)活躍度回升，但不同項(xiàng)目和板塊分化態(tài)勢(shì)明顯，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)的“好房子”項(xiàng)目才能保持熱銷。

這就叫旱的旱死，澇的澇死。

3

真誠(chéng)建議

對(duì)于真正想買房的人來(lái)說(shuō)，今年可能是個(gè)不錯(cuò)的窗口期。

為什么？因?yàn)楣?yīng)量上來(lái)了。同時(shí)政策也在不斷發(fā)力，推動(dòng)重大項(xiàng)目加快建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

經(jīng)歷了前兩年的沉寂，2026年鄭州預(yù)計(jì)是近幾年純新盤供應(yīng)最多的年份。

?鄭州主城項(xiàng)目概覽（圖：樓八地產(chǎn)研究所）

新盤一多，開(kāi)發(fā)商就得卷。你卷大門，我卷會(huì)所；你卷戶型，我卷外立面。

卷，當(dāng)然是好事。今年要是有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商率先推出“抬板設(shè)計(jì)”，又將是一個(gè)吸睛的所在，當(dāng)然，業(yè)績(jī)也會(huì)頂呱呱。

最后受益的是誰(shuí)？當(dāng)然是購(gòu)房者。你可以用更合適的價(jià)格，買到更好的產(chǎn)品。

假如你也有購(gòu)房的需求，不妨好好斟酌一番。

如果是你的菜，就要剜到籃子里。特別是那些熱銷盤的優(yōu)質(zhì)樓層和露臺(tái)，猶豫一下可能就沒(méi)了，再等加推，可能得加價(jià)。

?優(yōu)質(zhì)樓盤熱度不減（正弘序?qū)嵕埃?/p>

這幾年，市場(chǎng)教訓(xùn)了所有人。要買房，盯緊主城。不管市場(chǎng)怎么變，主城的抗跌性和流動(dòng)性都是最強(qiáng)的。

出這么多政策，樓市依然沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)反彈起來(lái)，跟巨量的存量房有關(guān)。當(dāng)然，那些大都是傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)，鮮有超前的作品。

如果有機(jī)會(huì)選擇，時(shí)下最領(lǐng)先的產(chǎn)品才會(huì)是優(yōu)選。比如改善甚至終極置業(yè)的，你去看看大來(lái)鄭東壹號(hào)院再做決定，至于剛需剛改的，可選的余地就太大了。

總結(jié)一句：抬板住宅、四代宅、高得房率、會(huì)所配置，這些才是未來(lái)二手房市場(chǎng)的硬通貨。

?好產(chǎn)品才是硬通貨（大來(lái)鄭東壹號(hào)院實(shí)景）

說(shuō)是小陽(yáng)春，也要警惕為了去庫(kù)存而降價(jià)搶跑的，尤其是原本就賣不動(dòng)的，已經(jīng)躺平了這突然又站起來(lái)。原來(lái)賣一萬(wàn)四五的房子，現(xiàn)在六七千就敢出，這你受得了嗎？

他們的動(dòng)作一般都很猛，收割一波落袋一波。你們都懂的。

提醒各位捂緊口袋，堅(jiān)決不能上當(dāng)。

鄭州今年全年的主旋律，注定是好房子的神仙打架。值得期待，更值得入手。

好貨不怕比，且莫上錯(cuò)車。

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