“卷到極致”——這是當(dāng)前深圳新房市場，尤其是光明中心區(qū)最真實(shí)的寫照。

一個(gè)新項(xiàng)目想要在這里脫穎而出，僅靠地段故事或基礎(chǔ)配置已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。最近，一個(gè)名為“振業(yè)天境云璽”的新盤開始吹風(fēng)，為今年二季度的入市做準(zhǔn)備。

它身上貼著不少吸引眼球的“硬核標(biāo)簽”：新國標(biāo)、低容積率、光明首個(gè)“第四代住宅”、純商品房社區(qū)。項(xiàng)目由振業(yè)、天健、光明建發(fā)三家國企聯(lián)合開發(fā)，去年拿地的綜合樓面價(jià)約1.84萬元/㎡。

官方在項(xiàng)目容積率和配套上的嚴(yán)苛要求，被視作為區(qū)域未來住宅品質(zhì)“定調(diào)”。對操盤的振業(yè)集團(tuán)而言，這個(gè)項(xiàng)目更是其鞏固深圳布局、修復(fù)財(cái)務(wù)指標(biāo)、穩(wěn)定市場信心的關(guān)鍵一役。

然而，理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。振業(yè)天境云璽面臨的是一個(gè)堪稱“地獄級”的開局。

1. “夾心”區(qū)位，配套仍需養(yǎng)成

項(xiàng)目位于光明中心區(qū)，但并非核心。距離鳳凰城核心區(qū)約2.1公里，距科學(xué)公園約2公里，離最近的地鐵6號線光明大街站約1.2公里，步行體驗(yàn)一般。目前主要依賴新開業(yè)的星河COCO City及周邊學(xué)校、公園，商業(yè)氛圍仍需時(shí)間沉淀。

2. 競品環(huán)伺，價(jià)格戰(zhàn)已白熱化

以項(xiàng)目為圓心，1公里范圍內(nèi)聚集了超過15個(gè)新盤及次新盤，累計(jì)供應(yīng)超1.27萬套住宅。新房價(jià)格峰值曾觸達(dá)5.89萬/㎡，而如今二手房成交價(jià)已普遍滑入3-4萬/㎡區(qū)間，甚至出現(xiàn)單價(jià)低于3萬的成交案例，價(jià)格倒掛嚴(yán)重。

3. 規(guī)劃與產(chǎn)品自身的不確定性

項(xiàng)目周邊尚存大片未開發(fā)空地，未來若建起高層，可能影響視野與采光。項(xiàng)目自身部分樓棟為兩梯六戶/五戶，高峰期等梯時(shí)間可能較長。部分樓棟間距較近，最近處僅約15米，存在對視問題。部分戶型臥室空間局促。

在這個(gè)供應(yīng)過剩、價(jià)格敏感的市場里，購房者的選擇從未如此之多，也從未如此挑剔。昔日項(xiàng)目在戶型、配套、智能化上做的文章，如今效果已大打折扣。

振業(yè)天境云璽的“第四代住宅”等概念，是其撕開市場的利器。但當(dāng)“卷”成為常態(tài)，標(biāo)簽只是入場券，最終能走多遠(yuǎn)，取決于產(chǎn)品力與定價(jià)能否真正穿透市場的極度疲態(tài)與消費(fèi)者的審慎預(yù)期。

這場光明中心的“血拼”，才剛剛開始。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。

而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會悔恨終身。

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