本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

開(kāi)盤(pán)17年，廣州初代豪宅項(xiàng)目仍有新房源熱銷(xiāo)。

近日，星河灣旗下項(xiàng)目星河灣半島五號(hào)在廣州高端住宅市場(chǎng)出現(xiàn)一筆大宗交易——單日成交4套復(fù)式，金額約7.2億元，創(chuàng)下入市以來(lái)單日成交新高。

與常見(jiàn)的零散成交不同，這筆交易來(lái)自同一買(mǎi)家。星河灣方面向時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)，買(mǎi)家為來(lái)自金融行業(yè)的三兄弟，一次性購(gòu)入4套單位，包括兩套建筑面積約1259.34平方米的頂層復(fù)式、兩套建筑面積約935.4平方米的復(fù)式產(chǎn)品，單套最高總價(jià)突破2億元。

星河灣方面人士表示，項(xiàng)目產(chǎn)品力獲得買(mǎi)家認(rèn)可，一次性購(gòu)入多套房源，或有作為家族資產(chǎn)長(zhǎng)期配置的考慮。

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)曾普遍追求“高周轉(zhuǎn)”的黃金年代，星河灣一直是少數(shù)堅(jiān)持慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏的房企之一。從廣州星河灣到星河灣半島，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往以十年計(jì)。

隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，過(guò)去幾年，星河灣在延續(xù)傳統(tǒng)豪宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)，也開(kāi)始涉足城市更新領(lǐng)域。相比單一住宅項(xiàng)目，舊改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用大，對(duì)企業(yè)資金實(shí)力與銷(xiāo)售回款能力提出更高要求。

而在市場(chǎng)需求整體走弱的背景下，項(xiàng)目去化節(jié)奏明顯放緩，一些項(xiàng)目甚至需要通過(guò)降價(jià)或增加渠道投入來(lái)刺激成交，開(kāi)發(fā)周期被進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

星河灣需要在其一貫堅(jiān)持的慢開(kāi)發(fā)模式與現(xiàn)實(shí)的去化壓力之間尋找新的平衡。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

頻現(xiàn)億級(jí)交易，二手房?jī)r(jià)劇烈調(diào)整

星河灣半島是星河灣在廣州布局的第二個(gè)住宅項(xiàng)目。

該項(xiàng)目早在1992年就已拿地，但直到2009年才首次開(kāi)盤(pán)。星河灣半島位于番禺洛溪島東端，與初代豪宅廣州星河灣隔江相望，是廣州中心城區(qū)較為少見(jiàn)的三面環(huán)江半島地塊。

憑借較為稀缺的區(qū)位條件，以及星河灣在廣州積累的豪宅品牌影響力，星河灣半島在入市之初便吸引了不少高凈值購(gòu)房者關(guān)注。

2009年首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，星河灣半島一期、二期及三期產(chǎn)品均已售罄，目前開(kāi)發(fā)進(jìn)度已推進(jìn)至第五期。

五期產(chǎn)品星河灣半島五號(hào)于2022年12月首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)約為12萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米。

入市以來(lái)，項(xiàng)目多次爆出高總價(jià)成交。

2024年5月，星河灣半島五號(hào)一套建筑面積約1600平方米的復(fù)式住宅以2.06億元成交，成為當(dāng)年廣州首宗網(wǎng)簽總價(jià)超過(guò)2億元的頂豪產(chǎn)品之一。同年“十一”黃金周期間，項(xiàng)目又有兩套千平復(fù)式住宅成交。在當(dāng)年廣州總價(jià)超過(guò)2億元的7套一手豪宅成交中，星河灣半島五號(hào)占據(jù)接近一半份額。

從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，星河灣半島五號(hào)整體價(jià)格在近幾年曾保持穩(wěn)步上行。

2022年首開(kāi)時(shí)成交均價(jià)約為12.44萬(wàn)元/平方米，2023年升至12.86萬(wàn)元/平方米，2024年進(jìn)一步上漲至13.56萬(wàn)元/平方米，2025年一度突破14萬(wàn)元/平方米。

今年2月，星河灣半島以約2.34億元成交額位列番禺區(qū)樓盤(pán)成交金額排行榜榜首，當(dāng)月網(wǎng)簽6套房源，成交均價(jià)約8.78萬(wàn)元/平方米。

在二手房市場(chǎng)，星河灣半島價(jià)格調(diào)整幅度相對(duì)劇烈。

根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，星河灣半島四期2025年成交均價(jià)約7.34萬(wàn)元/平方米，同比下降15.3%。2025年11月成交的一套建面約290平方米四房單位，總價(jià)1980萬(wàn)元，單價(jià)約6.83萬(wàn)元/平方米。星河灣半島三號(hào)園2025年成交均價(jià)則跌破6萬(wàn)元，約5.96萬(wàn)元/平方米。

投資百億押寶舊改，慢周轉(zhuǎn)模式面臨去化壓力

星河灣創(chuàng)立于1994年，由被稱(chēng)為“豪宅教父”的黃文仔一手打造。不同于多數(shù)房企在黃金時(shí)代普遍擁抱“三高”模式，星河灣長(zhǎng)期保持相對(duì)克制的發(fā)展路徑，以“慢開(kāi)發(fā)”聞名。

廣州番禺，是黃文仔事業(yè)的起點(diǎn)。

2001年“五一”假期，星河灣推出首個(gè)豪宅項(xiàng)目廣州星河灣。開(kāi)盤(pán)期間約有18萬(wàn)人前往現(xiàn)場(chǎng)看房，項(xiàng)目一炮而紅，也奠定了星河灣此后堅(jiān)持高端住宅路線的品牌基礎(chǔ)。

此后，黃文仔開(kāi)始北上擴(kuò)張。

2005年，北京星河灣開(kāi)盤(pán)，單價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米，刷新北京豪宅價(jià)格紀(jì)錄，在4個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)約11億元銷(xiāo)售額。2009年，上海浦東星河灣開(kāi)盤(pán)首日成交金額超過(guò)40億元。次年，上海星河灣一期入市，在隨后兩年中，星河灣憑借上海兩個(gè)豪宅項(xiàng)目躋身上海房企銷(xiāo)售榜前十。

2009年，公司銷(xiāo)售額達(dá)到135億元，位列行業(yè)前二十。同年，黃文仔回到番禺，推出在廣州的第二個(gè)豪宅項(xiàng)目星河灣半島。

此后多年，星河灣繼續(xù)將豪宅開(kāi)發(fā)版圖擴(kuò)展至太原、沈陽(yáng)、青島、西安、長(zhǎng)沙等城市，但整體規(guī)模始終保持相對(duì)克制。

2019年，黃文仔進(jìn)入廣州黃埔科學(xué)城，拿下蘿峰村舊改，這是星河灣在廣州的首個(gè)城市更新項(xiàng)目。

此后，星河灣又在廣州陸續(xù)布局多個(gè)舊改項(xiàng)目，包括番禺區(qū)南村村、西一村、塘步東村以及黃埔區(qū)賢江村等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前星河灣在廣州參與的舊改項(xiàng)目6個(gè)，總投資規(guī)模超過(guò)600億元。

其中，位于番禺洛浦沙滘島東側(cè)的沙溪村舊改項(xiàng)目，是番禺體量最大的舊改項(xiàng)目之一，總改造面積約169公頃。項(xiàng)目原操盤(pán)方升龍集團(tuán)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，星河灣在2024年7月被引入?yún)⑴c改造，提供資金支持。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行的背景下，星河灣自身也面臨銷(xiāo)售壓力。

2024年2月，黃文仔發(fā)表新年講話時(shí)說(shuō)，星河灣正處于新長(zhǎng)征中最艱難的階段，面臨的將是嚴(yán)峻的考驗(yàn)，將是過(guò)草地、爬雪山。

透過(guò)蘿峰舊改的去化可見(jiàn)端倪。

2022年12月，蘿峰舊改以“星河灣蘿峰”（備案名：星璟苑）之名入市，均價(jià)約4.7萬(wàn)元/平方米。此后項(xiàng)目更名為“星河灣半山”，并明顯下調(diào)售價(jià)。貝殼找房顯示，星河灣半山目前售價(jià)約2.8萬(wàn)元/平方米，最低單價(jià)約1.9萬(wàn)元/平方米。

價(jià)格調(diào)整后，項(xiàng)目成交有所回暖。截至3月11日，過(guò)去30天內(nèi)星河灣半山成交約69套，位居廣州新房成交榜首。不過(guò)，項(xiàng)目獲批房源中仍有256套住宅處于待售狀態(tài)，開(kāi)盤(pán)超三年時(shí)間去化率61%。

星河灣半山去化情況，圖源：廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)

從豪宅到舊改，留在牌桌上只是第一步，如何打好手里這手“舊改牌”，才是黃文仔下半場(chǎng)真正的考驗(yàn)。