住房問題事關(guān)每個家庭。

3月5日，備受矚目的《政府工作報告》提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。

同時，有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。進一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險。深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。

如何理解房地產(chǎn)發(fā)展新模式？新模式有哪些突出特點？對房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)有哪些建議？帶著這些問題，在全國兩會召開期間，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了第十四屆全國政協(xié)委員，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原黨組成員、副部長姜萬榮。

自1988年進入原建設(shè)部工作，姜萬榮在住建系統(tǒng)已耕耘近40年。他歷任原建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司處長、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長，并在2008年住建部組建后，長期執(zhí)掌核心業(yè)務(wù)司局——房地產(chǎn)市場監(jiān)管司，這讓姜萬榮對房地產(chǎn)市場的肌理與癥結(jié)了如指掌。2019年履新住建部副部長后，他分管住房保障、房地產(chǎn)市場監(jiān)管等核心領(lǐng)域，直至2025年卸任。

在采訪中，姜萬榮就所提提案說了自己的看法。他直言，面對二手房交易占比近半的市場格局變化，國家層面存量房交易法律規(guī)范亟待完善。為此，他建議國務(wù)院立法主管部門將《住房銷售管理條例》列入立法計劃，盡快出臺；通過健全商品房銷售制度、建立信息披露與網(wǎng)簽備案等七大制度設(shè)計，為“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”筑牢法治根基。

1

建議將《住房銷售管理條例》列入立法計劃盡快出臺

NBD：今年的報告提出，深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。能否請你談?wù)剬Ψ康禺a(chǎn)發(fā)展新模式的理解，特別是其中的銷售制度？

姜萬榮：黨的二十大提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。黨的二十屆四中全會審議通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

當前，我國住房供求關(guān)系發(fā)生新的變化，2025年二手房交易占比接近45%，北京、上海等多個城市二手房交易量超過新房，傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易格局正走向新房和二手房并舉的格局。但我認為，國家層面關(guān)于存量房交易的法律規(guī)范還不夠完備。

新建商品房銷售領(lǐng)域也存在資金監(jiān)管不足、信息不對稱、交易不規(guī)范、交付風(fēng)險突出等問題。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用交易資金，導(dǎo)致商品住房無法按時竣工交付，引發(fā)社會高度關(guān)注；部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假宣傳，捏造、發(fā)布、傳播不實的住房價格漲跌等虛假信息，惡意炒作或者相互串通，操縱、哄抬住房交易價格，或者故意隱瞞住房的重大缺陷，損害消費者的知情權(quán)，引發(fā)了社會矛盾。

目前，房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)主要包括城市房地產(chǎn)管理法和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《住房租賃條例》《物業(yè)管理條例》等，專門規(guī)范量大面廣的住房銷售僅有部門規(guī)章，效力層級低，處罰力度不足。

根據(jù)改革任務(wù)要求，2017年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，并向社會公開征求意見。根據(jù)有關(guān)意見，將《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》分拆成《住房租賃條例》和《住房銷售管理條例》。目前，《住房租賃條例》已經(jīng)出臺，建議國務(wù)院立法主管部門將《住房銷售管理條例》列入立法計劃，盡快出臺。

2

建議逐步推行現(xiàn)房銷售

從嚴監(jiān)管商品房預(yù)售行為

NBD：如果《住房銷售管理條例》能夠盡快出臺，你認為該條例在具體制度設(shè)計上，應(yīng)該從哪些方面發(fā)力，來規(guī)范住房銷售市場、保障交易各方權(quán)益？

姜萬榮：我認為可以從以下幾個方面來設(shè)計：

具體而言，一是擴大立法調(diào)整范圍，滿足存量提質(zhì)階段法律需求。適應(yīng)房地產(chǎn)交易市場新變化，將存量房交易納入條例適用范圍，同步完善存量房交易和新建商品房交易制度設(shè)計，建立存量與增量并重、覆蓋全面的住房銷售法律制度。

二是健全商品房銷售制度，規(guī)范交易市場秩序。逐步推行現(xiàn)房銷售，完善商品房現(xiàn)房銷售備案制度。提高商品房預(yù)售門檻，強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，監(jiān)管額度內(nèi)的資金在項目交付前只能用于本項目開發(fā)建設(shè)，并按照工程進度予以撥付。

三是確立實名交易制度，保障交易真實準確。住房出賣人、購買人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員等組織和個人，在發(fā)布住房出售信息和求購信息、訂立住房買賣合同和經(jīng)紀服務(wù)合同、辦理合同網(wǎng)簽備案等住房銷售活動中，應(yīng)當使用真實姓名或者名稱、身份證件號碼等身份信息。

四是確立信息披露制度，推動交易公開透明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房應(yīng)當披露預(yù)售許可或現(xiàn)售備案信息，以及住房坐落、價格、面積、在建工程抵押等信息。存量房出賣人應(yīng)當披露住房自然狀況、權(quán)屬狀況、抵押狀況、其他權(quán)利限制狀況及影響住房價格的主要信息等。房屋交易管理部門應(yīng)當公示商品住房銷售信息、存量房核驗信息及行業(yè)監(jiān)管信息。

五是確立網(wǎng)簽備案制度，強化政府監(jiān)管職能。加強住房交易管理服務(wù)平臺建設(shè)，建立統(tǒng)一房源信息庫，完善住房基礎(chǔ)信息管理、網(wǎng)簽備案、交易資金監(jiān)管、交易主體審核、信息披露、統(tǒng)計監(jiān)測等功能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)促成的住房銷售以及自行成交的住房銷售，應(yīng)當在管理服務(wù)平臺進行住房銷售合同網(wǎng)簽。住房銷售合同網(wǎng)簽推薦使用銷售合同示范文本，銷售合同示范文本由房屋交易管理部門會同市場監(jiān)督管理部門制定。

六是確立房屋交付制度，提升住房交付品質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品住房按期交付給買受人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品住房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品住房應(yīng)當與樣板房一致。

七是確立信用管理制度，加強行業(yè)誠信管理。建立房地產(chǎn)領(lǐng)域守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，結(jié)合房地產(chǎn)從業(yè)主體和從業(yè)人員信用檔案，將從業(yè)主體信用狀況與銷售、融資、信貸、征信等相銜接，及時向社會公布。

3

從五方面全鏈條推動“好房子”建設(shè)

NBD：“好房子”建設(shè)連續(xù)第二年被寫入政府工作報告。據(jù)你了解，這一年來，圍繞“好房子”建設(shè)，住建部主要開展了哪些工作？

姜萬榮：為了順應(yīng)人民群眾對“好房子”的新期待，住建部堅持政府、企業(yè)、社會多方協(xié)同，主要從標準、設(shè)計、材料、建造、運維等5個方面，全鏈條推動“好房子”建設(shè)。

具體而言，首先是在好的標準上下功夫。去年3月，住建部發(fā)布了強制性國家標準《住宅項目規(guī)范》，主要從層高、墻體和樓板隔聲性能、戶門和衛(wèi)生間通行凈寬、不同氣候區(qū)供暖、空調(diào)設(shè)置等14個方面提高住房品質(zhì)。去年12月，印發(fā)了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》，明確“好房子”發(fā)展目標和重點工作任務(wù)，加強工作統(tǒng)籌，加大推動力度。

其次，在好的設(shè)計上下功夫。去年繼續(xù)舉辦全國“好房子”設(shè)計大賽，從近2000個參賽方案中選出80多個獲獎作品，包括新房子設(shè)計和老房子更新改造，引導(dǎo)設(shè)計師和高校學(xué)生針對多樣居住需求，精心地、有創(chuàng)意地設(shè)計出不同戶型、不同面積的“好房子”，讓每一平方米都物盡其用、物有所值。

第三，在好的材料上下功夫。加快新型建材研發(fā)培育，以“揭榜掛帥”等方式，推動50多類新型建材研發(fā)應(yīng)用，提升建筑材料的保溫、隔熱、防水、環(huán)保等性能。同時，培育綠色建筑新增長點，探索互聯(lián)網(wǎng)、傳感器等新技術(shù)、新設(shè)備、新產(chǎn)品應(yīng)用。

第四，在好的建造上下功失。充分發(fā)揮企業(yè)主體作用，鼓勵重點企業(yè)研究構(gòu)建“6633”（六不、六防、三省、三要）、“365”（三用、六優(yōu)、五支撐）等“好房子”建造體系。大力推廣智能建造、綠色建造和裝配式裝修等新型建造方式，持續(xù)提升建造水平，有力保障工程項目質(zhì)量。

此外，在好的運維上下功夫。一方面，加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質(zhì)量安全保險制度，強化房屋全生命周期安全保障。另一方面，實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，推動“物業(yè)服務(wù)進家庭”，解決好人民群眾有感的“關(guān)鍵小事”，為廣大人民群眾打造更有溫度的幸福家園。

4

推動人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)、新產(chǎn)品進家庭、進樓宇

NBD：報告提出，有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)。對此，你認為住建部應(yīng)該聚焦哪些方面發(fā)力？

姜萬榮：當前，“好房子”建設(shè)已起步成勢，逐漸成為社會共識。下一步，我認為，住建部要持續(xù)加力，有序推動“好房子”建設(shè)，為人民群眾打造高品質(zhì)居住生活空間。

具體而言，首先是實施房屋品質(zhì)提升工程。推動各地結(jié)合實際抓好《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》落實，繼續(xù)圍繞好標準、好設(shè)計、好材料、好建造、好運維等方面，建立完善支撐體系和工作機制。制定發(fā)布《“好房子”建設(shè)指南》，推廣“好房子”設(shè)計大賽成果，有力指導(dǎo)“好房子”建設(shè)實踐，既把新房子建成“好房子”，也采用科學(xué)方法將老房子逐步改造為“好房子”，以高品質(zhì)供給滿足人民群眾多樣化住房需求。

其次，加強“好房子”科技攻關(guān)。結(jié)合多樣化居住需求，部署實施一批科技項目，突破一批提升住房品質(zhì)的關(guān)鍵技術(shù)，打造面向未來的“好房子”項目。建立完善住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域科技成果庫，征集發(fā)布“好房子”建設(shè)惠民實用技術(shù)清單，將更多實用、好用的創(chuàng)新成果推向工程實踐，助力惠民安居。

此外，還要推動住房產(chǎn)業(yè)鏈升級。通過“好房子”建設(shè)，開辟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道。選擇具有一定工作基礎(chǔ)的地區(qū)，打造涵蓋建材、裝修、家居、家電等多個領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)集群，并推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)向“好房子”建設(shè)集成商轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新產(chǎn)品體系和服務(wù)模式。充分利用住房科技應(yīng)用場景廣闊的特點，推動人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)、新產(chǎn)品進家庭、進樓宇，實現(xiàn)商業(yè)化應(yīng)用，將住房打造為科技集成應(yīng)用的重要載體。

記者|李彪 張蕊

編輯|董興生

視覺|陳冠宇

排版|董興生

統(tǒng)籌|易啟江

｜每日經(jīng)濟新聞 nbdnews 原創(chuàng)文章｜

未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及鏡像等使用