來源：市場資訊

（來源：國策評估）

一、宏觀經濟分析

2025年，全市地區(qū)生產總值12760.20億元，按不變價格計算，同比增長4.0%。其中，第一產業(yè)增加值36.90億元，同比增長4.5%；第二產業(yè)增加值7165.44億元，同比增長4.4%；第三產業(yè)增加值5557.87億元，同比增長3.5%。2025年，東莞推動各項政策持續(xù)落地見效，全市經濟運行向新向優(yōu)，高質量發(fā)展邁出堅實步伐，較好地完成“十四五”目標任務。

總的來看，2025年，東莞經濟運行總體保持平穩(wěn)態(tài)勢，高質量發(fā)展取得新成效。但外部環(huán)境變化影響加深，經濟發(fā)展仍然面臨不少老問題、新挑戰(zhàn)。下階段，東莞要堅持穩(wěn)中求進、提質增效，加快發(fā)展新質生產力，建設現(xiàn)代化產業(yè)體系，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預期，推動經濟實現(xiàn)質的有效提升和量的合理增長，實現(xiàn)“十五五”良好開局。

二、房地產政策分析

1、現(xiàn)行政策

（1）限購政策

2022年8月2日,嚴格購地主體資格審查。非房地產開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競買,企業(yè)聯(lián)合體參加競買的,房地產開發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%。

2022年12月26日起，東莞全域解除限購。

（2）限貸政策

取消我市首套、二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，更好支持剛性和改善性住房需求。2024年9月30日起，對于貸款購買住房的居民家庭，我市商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%。

2025年3月1日起實施了《東莞市住房公積金個人住房貸款管理辦法》，①月還款額占家庭收入的比例上限為60%。②最高貸款額度首套房和二套房分別為120萬元、80萬元。③異地貸款不再設置戶籍限制，最低首付款比例與本地貸款一致，調整至首套20%，二套30%，保障性住房15%。④新增不予貸款情形：申請人購買的住房存在除配偶、父母、子女外的其他權利人的；購買單套住房部分產權份額的（所購住房屬于共有產權住房的除外）；申請人與父母、配偶、子女之間買賣住房的；離婚一年內，職工與原配偶之間買賣住房的；申請人或配偶未依規(guī)繳存公積金，存在以弄虛作假等方式匯（補）繳公積金、調整繳存基數(shù)等違法違規(guī)情形的；組合貸款公積金貸款本息全部清償后，就剩余的商業(yè)貸款申請商轉公貸款的。⑤購買政府認定的綠色建筑商品住宅、購買裝配式住宅、特色人才、長期未提取公積金、多孩家庭購買首套住宅申請住房公積金貸款可依規(guī)上浮20%的額度。?

2025年5月8日，個人住房公積金貸款利率再次下調0.25個百分點。調整后，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別為不低于2.525%和3.075%。

2025年9月26日起通過公積金業(yè)務系統(tǒng)提交審核的貸款，首套房、二套房最高貸款額度為150萬元。對繳存人購買配售型保障性住房的，住房公積金最高貸款額度上浮50%，不超過最高貸款額度上限。屬于本市相關人才政策規(guī)定的人員，可貸額度在計算公式計算額度的基礎上最高可上浮20%，但不得超過貸款最高額度，且上浮額度不累加。異地貸款取消戶籍限制，全國范圍內繳存公積金的職工均可在東莞申請貸款，無需本地戶籍，最低首付款比例與本地貸款一致。申請人可通過全國住房公積金公共服務小程序在線授權查詢繳存信息，無需提供紙質證明。養(yǎng)育二孩及以上的家庭購買首套住房時，可貸額度在計算公式基礎上最高上浮20%。靈活就業(yè)人員連續(xù)繳存6個月后，購買首套、二套住房最高可貸120萬元、80萬元，與在職職工享受同等貸款權益。居民家庭在申請個人住房貸款購買新建商品住房時，在擬購房屋所在地鎮(zhèn)街（園區(qū)）名下無住房的，可按首套住房認定（公積金貸款需同時滿足全國范圍內未使用過公積金貸款）。

（3）限售政策

東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局2024年9月30日發(fā)布的《關于調整我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，東莞取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）轉讓限制年限規(guī)定（有限制產權轉讓的除外），商品住房取得不動產權登記證書后，可上市交易。

（4）住房限價政策

2024年5月24日，《通知》明確優(yōu)化商品住房價格備案，房地產企業(yè)可根據市場供需變化以及項目實際情況，分批次申請辦理新建商品住房預售許可或現(xiàn)售備案，并自行申報銷售價格。網簽合同價格可下浮的幅度以及未售出房源調整申報價格的方式按原規(guī)定執(zhí)行，自取得預售許可證（或現(xiàn)售備案證書）之日起滿30天方可上浮調整，上浮幅度不超過5%（含），下浮幅度不限。

（5）稅費政策

2021年11月1日,①個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%,個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的,按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。②個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

2023年5月14日,將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年。

2024年12月1日發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米。

2025年12月31日發(fā)布《財政部稅務總局公告2025年第17號》，規(guī)定自2026年1月1日起，個人(不含個體工商戶中的一般納稅人)將購買不足2年的住房對外銷售的,按照3%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

（6）其他相關政策

①個稅延續(xù)換購退稅優(yōu)惠：2025年個稅延續(xù)換購退稅優(yōu)惠，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅;新購房住房金額小于現(xiàn)主導轉讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。②大規(guī)?；I建保障性租賃住房：2025年計劃新增保障性租賃住房1.5萬套，戶型以70平方米以下為主。公共租賃住房分配0.3萬套，租賃補貼覆蓋0.15萬戶。用足用好收購存量商品房政策，堅持以需定購，積極探索利用專項債、保障性住房再貸款等多渠道資金收購存量商品房用作保障性住房、安置房，改善市場供應。2025年全市計劃供應保障性住房用地7.91公頃。③有序推進城市更新：做好《東莞市城中村改造條例》的宣貫實施，完善征拆補償標準等政策機制。加快實施40個拆除新建項目，扎實推進36個整治提升項目，開工20個老舊小區(qū)改造項目。④2025年9月25日正式公布《關于進一步優(yōu)化房地產政策措施的通知》2024年5月24日，東莞市住建局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化房地產相關政策的通知》，從優(yōu)化土地供應管理、提高住宅建設品質、優(yōu)化銷售管理、強化金融支持、減輕企業(yè)負擔、降低購房成本、營造良好市場環(huán)境、完善住房供應體系等維度，提出了優(yōu)化措施：實施購房補貼政策、優(yōu)化個人住房貸款首套房認定標準、加大住房公積金支持力度、合理供應房地產用地、支持存量商業(yè)辦公用房業(yè)態(tài)功能合理轉換、優(yōu)化房地產項目行政審批服務 。

小結：2025年東莞以房地產市場“止跌回穩(wěn)”為核心，全面松綁限購限售、優(yōu)化限價，降商貸首付至15%，升級公積金（提額、降息、取消異地戶籍限制），擴容契稅優(yōu)惠、推行購房補貼，加碼保障房與城市更新；2026年將延續(xù)利好，精準優(yōu)化政策、定向發(fā)力去庫存與產業(yè)聯(lián)動，同步做好風險防控，推動市場穩(wěn)健回暖。

三、東莞市土地市場分析

1、土地供應分析

從供應來看,2025年全年,東莞土地市場供應128宗,較2024年減少15宗,占地面積達284.23萬平方米,環(huán)比下降43.90%。2025年土地供應面積延續(xù)近九年低位水平,較2024年供應量銳減。從用途分類來看,其中98宗傳統(tǒng)工業(yè)倉儲用地,占地面積213.01萬平方米；13宗其他公共管理類用地,占地面積32.33萬平方米；8宗商業(yè)金融用地,占地面積14.57萬平方米；6宗城鎮(zhèn)住宅用地,占地面積20.70萬平方米；3宗新型產業(yè)用地,占地面積3.62萬平方米；供應結構仍以工礦倉儲用地占主力地位。

2、土地成交分析

2025年,東莞土地成交124宗,較2024年減少16宗；土地市場年度成交量為278.94平方米,同比下降43.59%。從土地成交面積來看,其中96宗傳統(tǒng)工業(yè)倉儲用地占主導,合計占地面積209.49萬平方米,占總成交量的75%,土地地面地價集中在1500-2000元/㎡區(qū)間,攬金26.03億元；其次6宗城鎮(zhèn)住宅用地累計成合計占地面積20.70萬平方米,占總成交量的7%,人才房用地及安置房用地土地整體樓面地價約6000-8000元/㎡，濱海灣新區(qū)交椅灣宗地樓面價約14800元/㎡，東莞市松山湖康莊路東側宗地樓面價約21600元/㎡,攬金49.26億元；6宗商業(yè)金融用地,占地面積12.80萬平方米,占總成交量的5%,土地整體樓面地價約3700-4200元/㎡,攬金7.06億元；3宗新型工業(yè)用地,占地面積3.62萬平方米,占總成交量的5%,土地樓面地價區(qū)間550-770元/㎡；2025年全年土拍總成交金額約90.26億元,金額較去年上浮1.08%。

3、土地市場小結

2025年東莞土地市場呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)、結構分化的態(tài)勢，仍處調整周期，政策端延續(xù)寬松導向，9月出臺“莞六條”等新政，細化房地聯(lián)動供地機制、激活住房需求；全年土地供應和成交量，均同比下降超43%，延續(xù)近九年低位。供應與成交均以傳統(tǒng)工業(yè)倉儲用地為主力（成交占比75%），區(qū)域分化嚴重，核心區(qū)域（松山湖、濱海灣新區(qū)）樓面地價偏高，攬金49.26億元成金額貢獻主力，總體而言市場處于調整階段，房企拿地更趨理性精準，結構性矛盾仍存。

四、東莞市住宅房地產市場分析

1、一手住宅市場分析

（1）供應分析

東莞市2025年商品房新增38426套，同比下降39.96%，新增供應面積317.90萬平方米，同比下降18.81%。其中住宅新增12507套，同比下降44.88%，新增住宅面積147.76萬平方米，同比下降40.51%。對比去年，東莞住宅供應銳減。各月供應波動明顯：1-2月供應處于上半年較高水平，3月大幅回落至上半年低位，4-6月整體平穩(wěn)；下半年7月回升、8月降至低位，9月形成供應小高峰，10月斷崖式回落至全年最低，11月略有回升后12月再回落，且下半年波動大于上半年；區(qū)片分布上，主城區(qū)和濱海灣新區(qū)高品質項目供應增加、受市場關注，周邊區(qū)域推新放緩，市場呈現(xiàn)明顯分化態(tài)勢。

（2）成交分析

2025年東莞商品房成交32286套,成交面積314.23萬平方米,同比下降22.56%。其中住宅成交15728套,同比下降38.97%,住宅成交面積179.78萬平方米,同比下降38.38%,2025年全年住宅網簽均價約22707元/㎡（含別墅）,同比下降11.66%。2025年東莞一手住宅商品房各月成交呈現(xiàn)明顯波動，整體受政策、市場需求及季節(jié)因素影響較大；上半年1-3月成交逐步升溫，3月套數(shù)、面積及價格均處于上半年較高水平（1565套、18.77萬㎡、25034元），4-6月有所回落且整體平穩(wěn)，5月套數(shù)達上半年峰值（1811套）；下半年7-9月持續(xù)回落，9月套數(shù)、面積及價格均降至全年低位（864套、10.21萬㎡、20468元），10月顯著回升，12月套數(shù)、面積再達全年峰值（1874套、21.42萬㎡）；價格方面整體呈波動走勢，3月價格最高、9月及11月價格較低，核心區(qū)域房價穩(wěn)定、非核心區(qū)域小幅下滑，宏觀經濟不確定性及購房者謹慎預期制約市場上揚，整體供略大于求，區(qū)域分化顯著，核心地段需求旺盛、周邊區(qū)域去庫存壓力較大。

2025年各鎮(zhèn)街新建商品住宅成交總量、總面積及全年成交均價統(tǒng)計如下表所示：

2025年新建商品住宅成交面積位于前五的鎮(zhèn)街為松山湖、鳳崗鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)、東城街道。其中松山湖以31.83萬㎡的成交面積穩(wěn)居首位，鳳崗鎮(zhèn)以13.84萬㎡位列第二，厚街鎮(zhèn)成交面積為11.65萬㎡位居第三。區(qū)域分化態(tài)勢依舊顯著，前5鎮(zhèn)街占市場份額約43%。東莞市新建商品住宅松山湖片區(qū)（53.91萬㎡）、城區(qū)片區(qū)（38.05萬㎡）、濱海片區(qū)（30.59萬㎡）依然是成交的主要區(qū)域。受宏觀經濟環(huán)境影響及二手房價格競爭沖擊，2025年東莞市新建商品房住宅全年成交16,204套、186.18萬平方米，均價22,420元/平方米，整體保持平穩(wěn)；區(qū)域分化加劇，松山湖高新區(qū)成交套數(shù)和面積居全市首位，南城、東城街道均價穩(wěn)居前列（均超3.8萬元/平方米），濱海灣新區(qū)依托規(guī)劃利好均價達33,937元/平方米，望牛墩鎮(zhèn)、麻涌鎮(zhèn)均價最低，石排鎮(zhèn)、莞城街道成交套數(shù)最少，均價超2.5萬元/平方米的鎮(zhèn)街共6個，其中南城、東城突破4萬元/平方米；核心區(qū)域優(yōu)質項目去化順暢、價格堅挺，非熱點片區(qū)去貨困難，整體樓市處于平穩(wěn)調整狀態(tài)，市場觀望情緒仍存。

2025年東莞住宅供應量（147.76萬平方米）略低于需求量（179.78萬平方米）,住宅供求比為0.82,整體呈現(xiàn)供略小于求態(tài)勢。截止至2025年12月31日,東莞住宅存量面積約446.26萬平方米,同比去年下降6.62%,以近十二月的消化速度計算,目前存量的消化周期拉長至為26.35個月,庫存去化壓力大。

2、二手住宅市場分析

2025年東莞二手房簽約面積為339.83萬㎡,與2024年的298.52萬㎡相比上漲13.84%。2025年東莞二手房簽約套數(shù)為31621套,與2024年的27246套相比上漲16.06%。2025年東莞二手房成交均價下降至14375元/平方米,與2024年的17363元/平方米同比降幅17.21%。二手房市場整體量增價跌。

2025年東莞市二手住宅市場活躍程度優(yōu)于一手住宅市場,二手住宅成交占比整個住宅市場超60%以上，成為市場主導力量，但也面臨價格下行、區(qū)域成交分化等問題。隨著市場逐漸擠掉投資泡沫，回歸居住屬性，未來市場將更加健康、合理。后續(xù)市場發(fā)展仍將受到政策、經濟基本面和市場信心等因素影響，政策的持續(xù)優(yōu)化有望進一步穩(wěn)定市場，剛需和改善型需求仍將是市場主力。

片區(qū)成交套數(shù)以城區(qū)以8214套,90.24㎡居首位,水鄉(xiāng)片區(qū)二手房成交量最少；鎮(zhèn)街南城街道成交面積最多,松山湖成交價最高。

2025年各鎮(zhèn)街二手住宅成交總量、總面積及全年成交均價統(tǒng)計如下表所示：

五、東莞市非住宅房地產市場分析

東莞市2025年一手非住宅新增25,919套,同比下降37.25%,新增非住宅面積170.14萬平方米,同比上漲18.84%。

2025年一手非住宅成交套數(shù)16558套,同比下降33.78%,一手非住宅成交面積約170.14萬平方米,同比上漲17.89%。

2025年二手非住宅成交套數(shù)10213套,同比上漲40.67%,二手非住宅成交面積約57.54萬平方米,同比上漲38.74%。二手非住宅成交均價下降至10140元/平方米,與2024年的13734元/平方米同比降幅26.17%。2025年全國商業(yè)用房房貸首付比例降至30%等優(yōu)惠政策，有效激活存量市場需求，成為二手非住宅成交量大漲的核心推手。

1、商業(yè)市場分析

2025年一手商鋪共計供應15.94萬㎡，同比下降60.60%；一手商鋪共計成交18.13萬㎡，同比降低12.49%。成交跌幅遠低于供應跌幅，供需關系逐步向平衡靠攏；這一表現(xiàn)源于開發(fā)商受存量高企、新商業(yè)形態(tài)沖擊影響主動控供去庫存，疊加本地商辦政策側重存量盤活，而需求端也呈現(xiàn)明顯的理性分化，松山湖、南城等核心板塊的社區(qū)底商、TOD配套鋪等優(yōu)質資產仍有支撐，邊緣鎮(zhèn)街及傳統(tǒng)商業(yè)街鋪需求則持續(xù)疲軟，整體市場已進入筑底調整階段，行業(yè)發(fā)展向“優(yōu)質資產為王”的結構性方向轉變。

2025年商鋪項目網簽面積排行中,大朗鎮(zhèn)和松山湖、厚街鎮(zhèn)成交熱度最高,本年度商鋪成交面積排行首位碧桂園首座,共成交2.1萬平米（44套）。

2、寫字樓市場分析

2025年寫字樓總供應約15.24萬㎡，相較于2024年同比上漲72.04%。2025年寫字樓總成交約50.14萬㎡，同比上漲86.30%。2025 年東莞寫字樓市場供需雙增，成交增速快于供應增速，以價換量為主，成交增長主要來自核心項目批量網簽與企業(yè)自用需求釋放，核心板塊去化較好但邊緣區(qū)域承壓，后續(xù)核心區(qū)供應增加將加劇市場競爭，預計價格仍將承壓。

3、公寓市場分析

2025年東莞公寓市場雖迎商業(yè)用房首付降至30%政策利好，帶來一定市場提振，但整體仍呈一手低迷、二手及法拍活躍，價租雙跌、板塊分化顯著的特征。核心區(qū)南城、松山湖的優(yōu)質小戶型公寓，借政策利好與價格洼地優(yōu)勢成交堅挺，租金回報率亮眼；非核心區(qū)則依舊深度調整，價租跌幅明顯、庫存壓力較大。一手公寓受住宅市場分流等因素影響，政策利好釋放有限，表現(xiàn)仍疲軟，而二手及法拍公寓因價格下探，疊加政策加持迎來入市熱潮，長租公寓也憑產品與運營力成為市場亮點。但公寓商業(yè)屬性對應的交易稅費高、無學位等短板仍未解決，制約了市場整體復蘇，未來核心區(qū)優(yōu)質資產有望企穩(wěn)，非核心區(qū)仍將以價換量，產品精耕與運營能力仍是公寓項目的核心競爭力。

2025年公寓市場方面,網簽面積排行中首位的是塘廈鎮(zhèn)的怡安星河世紀,共計成交1.0萬平米（249套）。

六、總結與后期展望

1、政策：全面寬松托底，“止跌維穩(wěn)”為核心

樓市政策方面,推行購房補貼政策、優(yōu)化個人住房貸款首套房認定標準、公積金提額降息，異地貸款取消戶籍限制，疊加稅費優(yōu)惠，重點釋放剛需與改善需求。預計2026年延續(xù)剛需、改善支持政策，優(yōu)化供地機制；加大保障房籌建、推進城市更新，落實2026年增值稅新政，引導市場理性發(fā)展。

2、土地市場

2025年東莞土地供應128宗、成交124宗，占地面積同比均降超43%，延續(xù)近九年低位，成交金額微漲1.08%。核心特征的是：工業(yè)倉儲用地占成交主導（75%），凸顯產業(yè)導向；住宅用地僅成交6宗，核心區(qū)（松山湖、濱海灣）樓面價偏高，非核心區(qū)多底價成交；房企拿地聚焦核心優(yōu)質地塊，以國企、央企為主，結構性矛盾突出。2026年預計土地供應小幅回升，聚焦核心區(qū)域及產業(yè)配套用地；核心區(qū)住宅用地競爭加劇，樓面價或小幅上漲，非核心區(qū)仍以底價成交，工業(yè)用地供應保持高位。

3、商品房市場

一手住宅：供應147.76萬㎡、成交179.78萬㎡，同比均降超38%，均價22707元/㎡（同比降11.66%），庫存消化周期26.35個月。松山湖成交居首，核心區(qū)優(yōu)質項目去化順暢，邊緣鎮(zhèn)街去庫存壓力大，區(qū)域價差顯著。一手非住宅：成交套數(shù)同比降33.78%，面積同比漲17.89%。寫字樓供需雙增（供應漲72.04%、成交漲86.30%），以價換量為主；商鋪主動控供（供應降60.60%），供需趨于平衡；公寓一手低迷，受住宅分流影響明顯。2026年預計商品房市場止跌企穩(wěn)，分化延續(xù)。

4、二手房市場

2025年二手房成交套數(shù)31621套、面積339.83萬㎡，同比分別漲16.06%、13.84%，均價14375元/㎡（同比降17.21%），成交占住宅市場超60%。核心區(qū)成交活躍、價格堅挺，非核心區(qū)跌幅更大，剛需戶型為主力；二手非住宅亦量增價跌，商業(yè)首付下調政策激活存量需求，但商業(yè)屬性短板制約回升。2026年預計二手房市場量穩(wěn)價企，流動性保持。

5、非住宅市場

商鋪：筑底調整，主動控供去庫存，核心區(qū)優(yōu)質底商、TOD配套鋪成交堅挺；寫字樓：供需雙增、去化提升，核心區(qū)表現(xiàn)優(yōu)于邊緣，后續(xù)供應增加將加劇競爭；公寓：一手低迷、二手及法拍活躍，核心區(qū)優(yōu)質小戶型堅挺，非核心區(qū)價租雙跌，商業(yè)屬性短板突出，長租公寓成亮點。2026年預計非住宅市場存量承壓，分化加劇。

（國策東莞分公司 劉洪）

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