（來源：中國經(jīng)濟導(dǎo)報）

轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟導(dǎo)報

2025年6月29日，上海中心城區(qū)最大規(guī)模非成套舊住房改造項目——靜安區(qū)彭浦新村街道彭一小區(qū)正式啟動回搬。圖為首批領(lǐng)取新房鑰匙的居民們走進小區(qū)。新華社

編者按

3月，北京春意漸濃，全國兩會如期而至。在“十五五”開局之年的重要節(jié)點，房地產(chǎn)市場再次成為會內(nèi)會外關(guān)注的焦點。從政府工作報告到代表委員建言，從政策解讀到行業(yè)展望，一場關(guān)于房地產(chǎn)未來走向的深度對話正在展開。

今年的房地產(chǎn)市場，正處于一個特殊的歷史時點——調(diào)整已逾四年，行業(yè)體量回落至低點，但風險仍在釋放之中。如何在發(fā)展中化解風險、在民生中挖掘潛力、在存量中謀求高質(zhì)量，成為擺在決策者、從業(yè)者與億萬家庭面前的共同命題。

劉永好委員：集中出臺強有力政策適度放寬公寓限制

全國政協(xié)委員、新希望集團董事長劉永好表示，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年經(jīng)歷深度調(diào)整，但政策協(xié)同性不足，且沿用舊有規(guī)劃思路，導(dǎo)致商業(yè)配套比例過高、供需錯配。

劉永好建議集中推出一批強效政策，統(tǒng)籌金融、稅收、住建等部門協(xié)同發(fā)力：進一步下調(diào)首付比例和貸款利率，對住房交易環(huán)節(jié)稅費給予階段性減免；優(yōu)化城市規(guī)劃，調(diào)減新增商業(yè)用地比例；支持盤活存量商辦資產(chǎn)，優(yōu)化“商改住”政策。特別針對公寓群體，他指出大量低收入者和初入職場青年購買公寓卻無法享受同等落戶、入學等公共服務(wù)，呼吁適度放寬相關(guān)限制，讓政策更具包容性和公平性。

姚勁波代表：聚焦改善性住房需求降低置換成本

全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波認為，當前住房需求已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”“換得順不順”，改善性需求成為市場新引擎。

他建議通過三方面舉措激活置換活力：一是提高個稅減免力度，將新購住房貸款利息納入專項附加扣除，對本人或配偶在規(guī)定時間后購房產(chǎn)生的商貸及公積金貸款利息，按每月3000元標準定額扣除，最長240個月；二是建立“好房子”信息披露制度，圍繞安全、舒適、綠色、智慧四大導(dǎo)向，推行統(tǒng)一編號與二維碼標識，實現(xiàn)“一案一碼、全程可追溯”，并在官方平臺與銷售現(xiàn)場同步公示關(guān)鍵品質(zhì)參數(shù)；三是深化“帶押過戶”服務(wù)，優(yōu)化不動產(chǎn)登記流程，打通跨銀行業(yè)務(wù)銜接，允許賣方在未結(jié)清原貸款情況下完成過戶與抵押變更，從而縮短交易周期、降低資金成本?！敖灰壮杀窘狄稽c，置換意愿就強一分，市場循環(huán)就快一步?！币挪偨Y(jié)道。

陳霞委員：“一張床”“一間房”“一套房”破解重點人群租房難

全國政協(xié)委員、中國社會科學院哲學所研究員陳霞聚焦城市運行保障人員、青年、老年家庭等群體的租房困境。她調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“一張床”供給滯后于新就業(yè)形態(tài)勞動者增長；“一間房”雖增多，但存在職住失衡、功能不足問題；“一套房”穩(wěn)定性差、安全性弱，老年家庭尤為困難。

她提出分層精準施策：加快籌集宿舍型“一張床”，通過改造補貼、稅費減免激勵閑置非居空間改建，利用農(nóng)村集體土地、“平急兩用”設(shè)施等建設(shè)低價規(guī)范宿舍；盤活青年“一間房”，在聚集區(qū)域提供水電氣、土地等優(yōu)惠政策，引入經(jīng)營主體運營小微戶型公寓，并加大房租補助力度；優(yōu)化家庭“一套房”供給，培育專業(yè)化分散式租賃運營機構(gòu)，推廣輕資產(chǎn)托管模式，擴大租金押金監(jiān)管，專項支持安裝智能安全設(shè)備，并在保障房配租中對老年人優(yōu)先、放寬收入財產(chǎn)門檻。

樊蕓代表：取消公攤面積，提升“好房子”吸引力

全國人大代表、上海富申評估咨詢集團董事長樊蕓圍繞“好房子”建設(shè)與城市更新建言。

樊蕓建議在“十五五”期間逐步取消公攤面積銷售模式，讓購房者“花同樣的錢拿到更大使用面積”，提升居住獲得感；推動物業(yè)從“管理”向“服務(wù)”轉(zhuǎn)型，賦予業(yè)主依法更換不履職物業(yè)的權(quán)利；加強地鐵等公共交通對遠郊“好房子”的覆蓋，緩解職住分離。在城市更新方面，她呼吁國家層面強化制度供給，破解資金使用僵化問題，統(tǒng)籌文物保護與改造平衡，解決城中村新老項目資金銜接難題，并配套彈性金融政策支持高品質(zhì)住宅建設(shè)。此外，她強調(diào)住房安全，建議立法活化維修基金用于消防、結(jié)構(gòu)老化整治，系統(tǒng)提升城市韌性。

龔永德委員：建議研究廢除土地增值稅

全國政協(xié)委員、畢馬威中國原副主席龔永德指出，現(xiàn)行土地增值稅條例制定于1993年，當時土地出讓價未能反映真實價值，需通過該稅種調(diào)節(jié)。如今土地價格已由市場決定，該稅種已不合時宜。

他建議結(jié)合國際稅收慣例，研究廢除土地增值稅，房企獲利后僅繳納企業(yè)所得稅。

此舉可有效緩解房企現(xiàn)金流壓力，為債務(wù)重組創(chuàng)造空間；減輕銀行壞賬風險，釋放更多信貸資源支持科技創(chuàng)新與實體經(jīng)濟；同時有望激活被抑制的購房需求，帶動整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈回暖。

秦榮生委員：建立房地產(chǎn)自媒體全鏈條監(jiān)管流程

全國政協(xié)委員、北京國家會計學院原院長秦榮生指出，部分房地產(chǎn)自媒體為博流量，發(fā)布不實信息、惡意炒作、歪曲政策，嚴重擾亂市場預(yù)期。

他建議：由多部門聯(lián)合制定全國性房地產(chǎn)自媒體生態(tài)治理方案；統(tǒng)一界定“虛假信息”“惡意炒作”等違規(guī)行為標準；建立“內(nèi)容監(jiān)測-風險識別-快速處置-責任追溯-信用懲戒”全鏈條監(jiān)管機制，確保跨區(qū)域執(zhí)法統(tǒng)一；對違規(guī)賬號依法采取約談、下架、封禁、納入信用記錄等措施；同時加強警示教育，定期通報典型案例，筑牢法治底線。

翟美卿委員：以地產(chǎn)穩(wěn)盤賦能,提振信心激活消費潛力

全國政協(xié)委員、香江集團董事長翟美卿提交了《關(guān)于以地產(chǎn)穩(wěn)盤賦能，提振信心激活消費潛力，暢通經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)的建議》。她表示，當前我國經(jīng)濟回升向好基礎(chǔ)仍需鞏固，居民信心不足問題突出，而房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷是重要誘因。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)及其上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對GDP綜合貢獻長期超過20%；2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降17.2%，行業(yè)覆蓋近50個上下游領(lǐng)域，吸納約5000萬就業(yè)人口。她強調(diào)，穩(wěn)定樓市是重建居民財富預(yù)期、破解“不敢消費、不敢投資”困局的關(guān)鍵。

為此，翟美卿提出四方面建議：一是優(yōu)化需求管理，賦予地方政府更大權(quán)限靈活調(diào)整限購限貸政策，推動一線城市外圍及二線城市全域適度放開限購；在重點城市試點“購房送消費券”，按購房金額比例發(fā)放家電、汽車等抵扣券；探索提高房貸利息個人所得稅專項附加扣除額度。二是強化金融支持，對首套房實施50~75個基點財政定向貼息，多子女家庭和新市民可疊加20~25個基點，存量房貸同步貼息約50個基點；同時拓寬房企融資“白名單”，保障合規(guī)優(yōu)質(zhì)項目資金需求。三是創(chuàng)新存量盤活機制，由央行、財政部牽頭擴大專項資金，引導(dǎo)城投平臺和國企收購120平方米以下優(yōu)質(zhì)存量商品房；全面推行統(tǒng)一房票制度，明確6個月回款時限與定金保障規(guī)則，并允許跨區(qū)使用；鼓勵“以舊換新”，搭建舊房交易專屬通道。四是完善制度保障，深化預(yù)售制度改革，擴大現(xiàn)房銷售試點并設(shè)3~5年過渡期；建立住房與教育、醫(yī)療資源聯(lián)動機制；依據(jù)18個月庫存去化周期動態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)，對去化周期超24個月的城市暫停新增住宅用地。

（以上內(nèi)容由本版編輯綜合整理）

點評·—————————

從維穩(wěn)到重構(gòu)：房地產(chǎn)邁向高質(zhì)量發(fā)展的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型

張守營

2026年全國兩會期間，多位代表委員圍繞房地產(chǎn)問題建言獻策，內(nèi)容涵蓋市場穩(wěn)定、住房品質(zhì)、存量盤活、制度保障等多個維度。這些聲音不僅回應(yīng)了當前行業(yè)面臨的現(xiàn)實困境，更共同描繪出一幅房地產(chǎn)從“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，向“安全、綠色、智慧、可負擔、可持續(xù)”的高質(zhì)量發(fā)展新模式系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型的藍圖。這一轉(zhuǎn)型并非簡單的政策修補，而是一場深層次的制度重構(gòu)與價值重塑。

首先，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心在于構(gòu)建“雙軌并行、功能互補”的住房供應(yīng)體系。一方面，通過保租房、可售型保障房、“一張床”“一間房”等分層供給，精準滿足新市民、青年人、城市運行保障人員及老年家庭等重點群體的基本居住需求；另一方面，有序推動改善型“好房子”入市，滿足居民對更高居住品質(zhì)的追求。兩者并非競爭關(guān)系，而是互為支撐的有機整體。在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)房銷售試點逐步擴大，有望從根本上杜絕爛尾風險，重建購房者信心；土地供應(yīng)機制也正從“計劃主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“需求響應(yīng)”，建立與商品房去化周期掛鉤的動態(tài)調(diào)節(jié)機制，真正實現(xiàn)“地隨人走、房隨需建”，避免資源錯配與庫存積壓。

其次，“好房子”作為連續(xù)兩年寫入政府工作報告的關(guān)鍵詞，其內(nèi)涵日益清晰且具象。它不僅是物理空間的升級，更是居住體驗的全面躍遷。從樊蕓代表調(diào)研所發(fā)現(xiàn)的上海項目高達93%~94%的得房率，到姚勁波代表倡導(dǎo)的“一案一碼、全程可追溯”品質(zhì)信息披露制度；從安全結(jié)構(gòu)、綠色建材、智能安防，到配套優(yōu)質(zhì)物業(yè)與便捷公共交通——“好房子”正在被賦予安全、舒適、綠色、智慧四大核心屬性。尤其值得注意的是，代表們強調(diào)“好房子”必須與“好物業(yè)”“好社區(qū)”協(xié)同建設(shè)，這意味著住房價值不再僅由建筑本身決定，更取決于全生命周期的服務(wù)與環(huán)境。

此外，住房政策正深度融入國家人口戰(zhàn)略與家庭發(fā)展支持體系。對初婚初育家庭、多子女家庭在購房資格、信貸支持、稅收優(yōu)惠等方面的傾斜，標志著住房保障邏輯從傳統(tǒng)的“收入分層”轉(zhuǎn)向更科學的“家庭生命周期”管理，體現(xiàn)出政策對生育支持和家庭穩(wěn)定的高度重視。

與此同時，城市更新與物業(yè)管理也成為治理焦點。高質(zhì)量的城市更新強調(diào)從“大拆大建”轉(zhuǎn)向“微改造+公共服務(wù)提升”，注重片區(qū)統(tǒng)籌與資金平衡；而物業(yè)領(lǐng)域的亂象——服務(wù)縮水、收費不透明、更換困難等——則催生了加快物業(yè)管理法立法、建立信用評價、強制清退劣質(zhì)企業(yè)等制度性訴求，旨在將小區(qū)治理納入法治化、規(guī)范化軌道。

綜上所述，2026年房地產(chǎn)政策話語已超越短期“救市”思維，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性制度建設(shè)。在守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線的前提下，房地產(chǎn)正被重新定位為支撐民生改善、優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)、推進新型城鎮(zhèn)化和實現(xiàn)城市內(nèi)涵式發(fā)展的關(guān)鍵載體。對普通居民而言，這意味著未來住房選擇將更透明、更公平、更多元——無論是首次置業(yè)、改善換房，還是長期租房，都將在一個更加健康、理性、以人為本的住房體系中獲得切實保障。這場即將到來的轉(zhuǎn)型，或許正是中國房地產(chǎn)走向成熟的真正起點。