南方財(cái)經(jīng)全國(guó)兩會(huì)報(bào)道組 張敏

2026年政府工作報(bào)告指出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，并在控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給等方面提出多項(xiàng)工作中重點(diǎn)，同時(shí)針對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式和中長(zhǎng)期制度建設(shè)作出部署。政府工作報(bào)告還首次提出，加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，進(jìn)一步將住房政策納入國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略的“工具箱”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求體系都在發(fā)生重要變化，市場(chǎng)調(diào)整并未結(jié)束。去年以來(lái)，穩(wěn)樓市政策持續(xù)發(fā)力，為市場(chǎng)穿越周期提供制度保障。

今年的樓市政策都有哪些重要看點(diǎn)？市場(chǎng)將如何復(fù)蘇？今年兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、58同城董事長(zhǎng)兼CEO姚勁波接受了21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專(zhuān)訪，他表示，今年的樓市政策內(nèi)容豐富，在盤(pán)活存量、提升品質(zhì)、化解風(fēng)險(xiǎn)等方面值得關(guān)注。市場(chǎng)則將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的走勢(shì)，核心城市已率先企穩(wěn)。

今年姚勁波提出三大類(lèi)民生建議，在激活改善性住房需求方面，他建議將新購(gòu)住房的貸款利息納入個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)扣除項(xiàng)目，從而降低購(gòu)房者的貸款壓力，提振改善性需求。

（姚勁波。受訪者供圖）

市場(chǎng)重心正在向二手房轉(zhuǎn)移

《21世紀(jì)》：政府工作報(bào)告首次提出，加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障。在解決年輕群體住房問(wèn)題、助力生育支持政策方面，你認(rèn)為未來(lái)會(huì)出臺(tái)哪些政策措施？

姚勁波：現(xiàn)實(shí)來(lái)看，初婚初育群體多為新市民、青年人，面臨購(gòu)房資金不足、租房穩(wěn)定性差等痛點(diǎn)。包括買(mǎi)房和租房在內(nèi)的壓力，當(dāng)下已經(jīng)成為影響婚育決策的重要因素。將其納入支持范圍，本質(zhì)是通過(guò)住房政策降低婚育成本，推動(dòng)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展。

未來(lái)可能出臺(tái)的細(xì)化政策包括：

一是公積金支持加碼。對(duì)初婚初育家庭提高公積金貸款額度，放寬提取條件，甚至可能針對(duì)初婚初育人群有較大的公積金利率優(yōu)惠。

二是購(gòu)房補(bǔ)貼精準(zhǔn)化。按生育子女?dāng)?shù)量給予差異化購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅減免，降低首付比例。有可能將婚育補(bǔ)貼直接和買(mǎi)房或租房?jī)?yōu)惠結(jié)合，大幅降低住房成本。

三是保障房?jī)?yōu)先配租。這個(gè)可能性會(huì)較大，在保障性租賃住房配租時(shí)，對(duì)初婚初育家庭給予優(yōu)先排序，適當(dāng)照顧戶(hù)型需求，甚至可能將其他保障性住房也同步給予優(yōu)先。

《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的重要階段，在供應(yīng)體系與需求結(jié)構(gòu)上，都發(fā)生了哪些顯著的變化？

姚勁波：房地產(chǎn)市場(chǎng)從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化”的背景下，市場(chǎng)重心會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。從58安居客研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年核心24城二手房成交占比已經(jīng)超過(guò)64%，重點(diǎn)46城二手房找房人數(shù)占比達(dá) 65%，2026年預(yù)計(jì)核心24城二手房成交占比將突破68%，二手房會(huì)成為供需匹配的主渠道。

城市更新也會(huì)成為重點(diǎn)。通過(guò)老舊小區(qū)改造、適老化升級(jí)，帶動(dòng)周邊次新房?jī)r(jià)值提升，存量住房的“品質(zhì)溢價(jià)” 會(huì)越來(lái)越明顯。

同時(shí)，要關(guān)注需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)。從安居客線上找房趨勢(shì)來(lái)看，2026年改善型需求占比會(huì)突破40%。

“好房子”也將是關(guān)注重點(diǎn)。二手房中的“好房子”受到的關(guān)注會(huì)進(jìn)一步增多，例如，2026年沈陽(yáng)已經(jīng)把新市民公積金貸款額度擴(kuò)圍到二手房，預(yù)計(jì)該措施將使新市民購(gòu)買(mǎi)二手房的比例提升10%左右。

樓市政策已摒棄“一刀切”模式

《21世紀(jì)》：本輪房地產(chǎn)調(diào)控有哪些成效？你認(rèn)為未來(lái)還將從哪些方向發(fā)力？

姚勁波：當(dāng)下市場(chǎng)已經(jīng)處于政策底，購(gòu)房成本降到五年新低。目前首套房商業(yè)貸款利率普遍在3.2%，部分城市低至3.0%，公積金利率在2.6%。但政策托底也有局限，尤其是高庫(kù)存三四線城市，由于內(nèi)生需求不足，即使有低首付、低利率政策，拉動(dòng)效果也相對(duì)有限。

2026年各地房地產(chǎn)政策仍將與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、政府工作報(bào)告的大方向保持一致，通過(guò)精準(zhǔn)施策，實(shí)現(xiàn)增量?jī)?yōu)化、存量提效，并關(guān)注樓市的中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，推進(jìn)房地產(chǎn)新模式落地。廣東因城施策控增量、去庫(kù)存，北京聚焦住房租賃梯度供應(yīng)與城市更新，都是這一精神的直接體現(xiàn)。

總體來(lái)看，各地已摒棄“一刀切”的操作模式，更加緊扣民生保障與市場(chǎng)實(shí)際，既通過(guò)優(yōu)化交易、盤(pán)活存量穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，又以城市更新為抓手推動(dòng)行業(yè)從增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)型，同時(shí)筑牢風(fēng)險(xiǎn)防控底線，讓房地產(chǎn)有序?qū)崿F(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)。

從今年的政策來(lái)看，有幾點(diǎn)值得關(guān)注。

其一是存量盤(pán)活節(jié)奏會(huì)加快。除了擴(kuò)大存量房收購(gòu)范圍，還會(huì)把存量房轉(zhuǎn)為人才房、產(chǎn)業(yè)工人宿舍，同時(shí)城市更新也會(huì)提速。

其二是供給優(yōu)化更注重提升品質(zhì)。土地供應(yīng)會(huì)優(yōu)先盤(pán)活閑置用地，核心城市涉宅用地會(huì)增加低密度和優(yōu)質(zhì)配套的占比，現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。

其三是強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)化解。會(huì)聚焦房企債務(wù)重組與行業(yè)轉(zhuǎn)型，加大對(duì)出險(xiǎn)房企的融資支持，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企收購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目，同時(shí)引導(dǎo)房企發(fā)展社區(qū)服務(wù)、租賃運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

《21世紀(jì)》：你如何判斷今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)？樓市將沿著哪些路徑復(fù)蘇？

姚勁波：結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)、政策導(dǎo)向及行業(yè)基本面來(lái)看，我預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的走勢(shì)，而非簡(jiǎn)單的行情反彈，普漲并不會(huì)出現(xiàn)，樓市復(fù)蘇將更多在核心城市體現(xiàn)。

其一，整體企穩(wěn)回暖是主基調(diào)，我們看到包括北上在內(nèi)的核心城市已經(jīng)出現(xiàn)率先企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)，這也會(huì)帶動(dòng)行業(yè)整體逐步走出底部。

其二，中小城市仍將面臨一定壓力，目前三四線城市仍以去庫(kù)存為主，需依托配套落地、人口導(dǎo)入逐步消化存量，復(fù)蘇相對(duì)滯后。

其三，需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，更關(guān)注品質(zhì)升級(jí)的改善型需求預(yù)計(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，以舊換新的置換需求將表現(xiàn)明顯，這將成為拉動(dòng)市場(chǎng)的核心動(dòng)力。