來源：大偉看樓市

“房子本是用來住的，就算炒到天價(jià)終會(huì)回落，有錢人早有好幾套，沒錢人買不起，炒房的將來賣給誰？”多年前，當(dāng)全民沉浸在炒房狂歡、篤信“買房必漲”的神話時(shí)，實(shí)業(yè)家曹德旺的這番逆耳忠言，曾被無數(shù)人嘲笑“賣玻璃的不懂樓市”。如今，時(shí)間來到2026年丙午馬年，房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，正在一步步印證這位企業(yè)家的遠(yuǎn)見。歷經(jīng)近四年的深度調(diào)整，中國樓市正式告別單邊下行的陰霾，迎來歷史性大轉(zhuǎn)折——這不是短期的市場躁動(dòng)，而是政策、供需、預(yù)期多重力量共振的必然結(jié)果，更是曹德旺多年前對(duì)樓市底層邏輯判斷的全面落地。

曹德旺的預(yù)判，從來不是空穴來風(fēng)的“唱衰”，而是基于人口、杠桿、供需三大核心要素的理性洞察，這三大要素的根本性轉(zhuǎn)變，正是2026年馬年房價(jià)大轉(zhuǎn)折的核心驅(qū)動(dòng)力。作為深耕實(shí)業(yè)數(shù)十年的企業(yè)家，曹德旺始終堅(jiān)信，任何脫離核心價(jià)值的資產(chǎn)泡沫，終會(huì)被市場刺破。早在2025年的財(cái)經(jīng)論壇上，他進(jìn)一步斷言：“未來五年，房子作為投資品的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束”，而2026年馬年，正是這一預(yù)判落地的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，樓市徹底告別普漲時(shí)代，進(jìn)入“去泡沫、歸本質(zhì)、強(qiáng)分化”的全新發(fā)展階段。

政策底、市場底、信心底三底共振，為2026年馬年房價(jià)轉(zhuǎn)折筑牢根基，這也是曹德旺預(yù)判落地的核心支撐。樓市從來都是政策市，政策的轉(zhuǎn)向與持續(xù)發(fā)力，直接決定市場的走向與節(jié)奏。2025年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，2026年將著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，圍繞“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的核心目標(biāo)，實(shí)施全方位的政策支持，標(biāo)志著政策底已徹底夯實(shí)。從中央到地方，政策組合拳層層落地，形成了供需雙向發(fā)力、金融協(xié)同支撐的閉環(huán)體系。

需求端，購房門檻與置業(yè)成本降至歷史低位，沉睡的需求被全面激活。全國范圍內(nèi)，限購、限貸、限售等限制性政策全面優(yōu)化，核心城市率先放寬購房資格，以上�！皽邨l”新政為代表，外環(huán)內(nèi)社保年限從3年大幅縮短至1年，讓更多“新市民”獲得購房資格。首付比例持續(xù)下調(diào)，首套房最低降至15%，二套房最低降至25%，大幅減輕了購房者的前期資金壓力；5年期以上LPR維持穩(wěn)定，多地首套房貸利率執(zhí)行3.2%—3.5%區(qū)間，部分城市甚至通過貼息降至“2字頭”，疊加公積金貸款額度上調(diào)、換房個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底，月供壓力與交易成本顯著緩解。同時(shí)，政府工作報(bào)告明確提出加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求，政策支持更加精細(xì)化，進(jìn)一步挖掘了潛在需求潛力。

供給端，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清，市場信心逐步修復(fù)，呼應(yīng)了曹德旺“樓市去泡沫、歸理性”的預(yù)判。房企融資“白名單”常態(tài)化落地，開發(fā)貸、債券發(fā)行、信托融資等渠道全面暢通，1萬億民企再貸款落地，優(yōu)質(zhì)房企融資成本下降、資金周轉(zhuǎn)加快，有效緩解了房企的資金壓力�！氨＝粯恰睂ｍ�(xiàng)借款加速落地，專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置存量資產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，全國26個(gè)省市啟動(dòng)存量土地與存量房源收購，總規(guī)模近7700億元，從根源上化解交付風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。此外，各地加快推進(jìn)“好房子”建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型，讓房子回歸居住本質(zhì)，這正是曹德旺多年來一直強(qiáng)調(diào)的核心邏輯。

市場數(shù)據(jù)的持續(xù)回暖，印證了房價(jià)轉(zhuǎn)折的真實(shí)性，也讓曹德旺的預(yù)判落地有了最直觀的支撐。2026年馬年開篇，樓市就呈現(xiàn)出“量價(jià)企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的鮮明特征，量在價(jià)先、企穩(wěn)回升的格局正式形成，市場底全面確認(rèn)。從成交量來看，2026年1—2月，全國13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比上漲16%、同比大漲33%，創(chuàng)下2025年6月以來的新高；春節(jié)假期期間，全國30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市新房成交面積同比上漲12.8%，二手房成交面積同比上漲15.2%，一二線城市成為成交回升的主力軍。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)，北京、上海的表現(xiàn)尤為突出。北京連續(xù)三個(gè)月網(wǎng)簽量穩(wěn)定在1.4萬套以上，1—2月二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模超2.3萬套，高出近十年同期平均水平兩千余套，二手住房套均總價(jià)上漲近10萬元；上海推出“滬七條”新政后，政策效應(yīng)立竿見影，3月7日二手房單日網(wǎng)簽量定格在1324套，刷新年內(nèi)新高，業(yè)內(nèi)預(yù)測3月全月成交量有望沖擊2.5萬至3萬套，創(chuàng)下2021年以來的峰值。此外，深圳、成都、杭州、武漢等強(qiáng)二線城市成交同比增幅普遍超30%，合肥更是出現(xiàn)單日二手房成交383套的階段性新高，傳統(tǒng)“金三銀四”購房旺季提前啟動(dòng)。

價(jià)格端的變化更為直觀，止跌企穩(wěn)的趨勢已不可逆轉(zhuǎn)。經(jīng)過四年深度調(diào)整，全國70城新房、二手房價(jià)格較峰值分別回撤10.1%和17.4%，泡沫充分?jǐn)D壓，房價(jià)回歸合理區(qū)間。2026年1月，全國百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.18%，結(jié)束長期下行趨勢，實(shí)現(xiàn)趨勢性轉(zhuǎn)正；70城二手房價(jià)格環(huán)比降幅顯著收窄，一線城市核心板塊率先企穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)次新房掛牌價(jià)溫和上調(diào)，議價(jià)空間從過去10%—15%收窄至5%以內(nèi)，業(yè)主惜售情緒上升，市場從“買方主導(dǎo)”向“供需平衡”轉(zhuǎn)變。全球頂級(jí)投行高盛近期兩度調(diào)整對(duì)中國樓市的預(yù)測，從2025年底的堅(jiān)定看空，轉(zhuǎn)為2026年的結(jié)構(gòu)性看多，進(jìn)一步印證了市場拐點(diǎn)的真實(shí)性。

需要明確的是，2026年馬年的房價(jià)大轉(zhuǎn)折，是“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”而非“全面普漲”，這與曹德旺“樓市分化加劇”的預(yù)判高度契合。隨著樓市進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，“核心領(lǐng)跑、普通企穩(wěn)、品質(zhì)優(yōu)先”的格局將成為主流，不同城市、不同板塊的房產(chǎn)價(jià)值，將出現(xiàn)天壤之別，“閉眼買房都能賺”的時(shí)代徹底終結(jié)。

一線及強(qiáng)二線核心城市，憑借稀缺的教育、醫(yī)療、就業(yè)資源和穩(wěn)定的人口流入，成為資產(chǎn)保值增值的核心載體。這類城市年均人口凈流入超50萬，核心區(qū)域房價(jià)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)2%~3%的溫和上漲，近地鐵、靠產(chǎn)業(yè)園的品質(zhì)盤將領(lǐng)漲，雖難現(xiàn)暴漲，但足以跑贏通脹。與之形成鮮明對(duì)比的是，弱二線及以下城市持續(xù)低迷，三四線城市普遍面臨人口凈流出、庫存高企的問題，2026年跌幅雖收窄，但仍將低位震蕩，部分缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的城市可能長期徘徊，甚至出現(xiàn)“80萬買房、50萬難賣”的窘境；四線及以下城市住房空置率已達(dá)25%以上，房價(jià)仍將保持年均下跌態(tài)勢，投資屬性基本消失，這正是曹德旺當(dāng)年“別被縣城房價(jià)泡沫騙了”的精準(zhǔn)預(yù)警。

對(duì)于普通人而言，2026年馬年的房價(jià)大轉(zhuǎn)折，既是機(jī)遇也是考驗(yàn)，更是踐行曹德旺理性置業(yè)理念的關(guān)鍵時(shí)期。剛需群體此刻入場，能以最低首付、最低利率實(shí)現(xiàn)安居，減輕長期居住成本，但需聚焦一線和強(qiáng)二線城市核心板塊的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，堅(jiān)決規(guī)避遠(yuǎn)郊盤、超高層房源和缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市房源；改善家庭可借助置換鏈條暢通、稅費(fèi)成本降低的利好，剝離手中非核心區(qū)域的劣質(zhì)資產(chǎn)，置換品牌房企開發(fā)、物業(yè)優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)盤，實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以小換大”的一步到位；對(duì)于投資者而言，需徹底摒棄炒房思維，核心目標(biāo)從“增值”轉(zhuǎn)向“保值”，僅可少量配置一線核心區(qū)的稀缺次新房，堅(jiān)決杜絕高杠桿投機(jī)。

回望過去，曹德旺的提醒，從來不是預(yù)言，而是對(duì)市場規(guī)律的敬畏，對(duì)行業(yè)本質(zhì)的清醒認(rèn)知。2026年馬年，房價(jià)大轉(zhuǎn)折的到來，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場正式告別深度調(diào)整、走向穩(wěn)健復(fù)蘇，徹底告別“全民炒房”的浮躁時(shí)代，回歸“房住不炒”的本質(zhì)。這場轉(zhuǎn)折，淘汰的是投機(jī)者的幻想，重構(gòu)的是房產(chǎn)的價(jià)值邏輯，也讓更多人明白：房子的核心價(jià)值是居住，而非投機(jī)工具。

站在馬年的新起點(diǎn)，樓市的大轉(zhuǎn)折已不可逆轉(zhuǎn)。曹德旺的預(yù)判落地，不僅是樓市發(fā)展的必然，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。未來，隨著政策的持續(xù)優(yōu)化、供需的不斷平衡，樓市將進(jìn)入更加理性、健康的發(fā)展軌道，而對(duì)于每一位購房者和房產(chǎn)持有者而言，唯有堅(jiān)守理性、立足需求，才能在這場轉(zhuǎn)折中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、把握機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)居住需求與資產(chǎn)安全的雙重保障。