全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)原會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)

激活二手房市場(chǎng)就是盤活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“存量蓄水池”，為新房市場(chǎng)的改善性需求輸送源頭活水。

中房報(bào)記者 李紅梅 北京報(bào)道

“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，從過去快速增長(zhǎng)階段經(jīng)過一定調(diào)整轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展階段，或者說(shuō)正從快速成長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向相對(duì)成熟期�！�3月8日，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)原會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)作出這一判斷。

在柴強(qiáng)看來(lái)，2026年作為“十五五”開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)的核心邏輯已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。面對(duì)千家萬(wàn)戶的居住夢(mèng)想與資產(chǎn)安全，柴強(qiáng)直言，當(dāng)前釋放住房需求的巨大潛力主要在改善性需求，而暢通“賣舊買新”的置換鏈條是關(guān)鍵。

他強(qiáng)調(diào)，隨著二手房交易占比上升成為長(zhǎng)期趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（中介）行業(yè)不應(yīng)再是簡(jiǎn)單的交易信息“提供者”和交易“撮合者”，而應(yīng)成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通、實(shí)現(xiàn)“新舊統(tǒng)籌”的專業(yè)服務(wù)者。告別過去的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)“三高”模式，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，需要政府、企業(yè)與每位從業(yè)者共同構(gòu)建一個(gè)信息真實(shí)透明、服務(wù)誠(chéng)信專業(yè)、流通安全順暢的新生態(tài)

告別“三高”

在“新舊統(tǒng)籌”中尋找新平衡

“‘三高’模式已經(jīng)難以為繼�！辈駨�(qiáng)開門見山地指出，“十五五”期間房地產(chǎn)發(fā)展的核心邏輯發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)期以來(lái)，人們習(xí)慣了以新房銷售面積和銷售金額來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖，但這一認(rèn)知正在被顛覆。他援引政府工作報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容后強(qiáng)調(diào)，未來(lái)的核心在于順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，專注于“好房子”建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

這種轉(zhuǎn)變最直觀的體現(xiàn)，便是住房市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)的深刻變化。柴強(qiáng)指出，北京、上海等城市多年前二手房交易量就已超過新房交易量，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的普遍規(guī)律。“不能只盯著新房市場(chǎng)，新房和二手房要放在一起看�！彼f(shuō)，當(dāng)新房銷量有所收縮時(shí)，二手房交易量正在迅速補(bǔ)位，整體成交量依然穩(wěn)定，這本質(zhì)上是一個(gè)符合規(guī)律的“交易結(jié)構(gòu)變化”。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確提出要把新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)作為一個(gè)整體來(lái)看待，這一“新舊統(tǒng)籌”的定調(diào)，在柴強(qiáng)看來(lái)，將徹底改變未來(lái)的市場(chǎng)邏輯。過去，新房相對(duì)而言是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，依賴開發(fā)商對(duì)客戶的單向匹配；而今，二手房作為非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，其交易是多點(diǎn)賣家對(duì)多點(diǎn)買家的“雙向匹配”，難度呈幾何級(jí)增長(zhǎng)，交易流程更長(zhǎng)、環(huán)節(jié)更多、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)更分散。

這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)參與者提出了更高要求。對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，不能再滿足于簡(jiǎn)單的信息提供和交易撮合，必須具備專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估能力，精準(zhǔn)判斷房源價(jià)值，并提升交易合同風(fēng)險(xiǎn)防控、資金安全保障以及跨區(qū)域匹配的能力。而對(duì)政策制定者來(lái)說(shuō)，則需要將二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定與流通性納入“穩(wěn)樓市”的整體考量中，因?yàn)榧せ疃址渴袌?chǎng)就是盤活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“存量蓄水池”，為新房市場(chǎng)的改善性需求輸送源頭活水。

激活“換房鏈條”

以專業(yè)服務(wù)重塑行業(yè)價(jià)值

“改善性住房需求潛力巨大，但堵點(diǎn)在于‘賣舊買新’不夠暢通�！辈駨�(qiáng)一針見血地指出了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)的卡點(diǎn)。房子總價(jià)高，許多家庭的居住改善需求必須通過賣掉舊房再添加資金來(lái)實(shí)現(xiàn)，如何打通一二手房的置換鏈條，實(shí)現(xiàn)住房“梯級(jí)消費(fèi)”，是激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力特別是新房“去庫(kù)存”的關(guān)鍵。

在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)扮演著不可替代的“橋梁”作用。柴強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫(kù)存”，核心不是簡(jiǎn)單的“去數(shù)量”，而是通過促進(jìn)流通、優(yōu)化資源配置來(lái)打通供需堵點(diǎn)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可利用自身優(yōu)勢(shì)，為換房者提供“連環(huán)單”服務(wù)，協(xié)調(diào)交易節(jié)奏，解決“賣不掉舊的，買不了新的”痛點(diǎn)，這正是其專業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。

然而，長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)卻飽受“信任赤字”的困擾。柴強(qiáng)直言不諱地剖析了癥結(jié)所在：“消費(fèi)者的體驗(yàn)，往往取決于與他直接打交道的那位經(jīng)紀(jì)人�！边^去幾十年，市場(chǎng)往往以“成交”為唯一目標(biāo)，現(xiàn)在如果仍然“唯成交論”，與消費(fèi)者對(duì)專業(yè)、安心的長(zhǎng)期品質(zhì)需求就會(huì)產(chǎn)生偏差。從業(yè)人員流動(dòng)性大、“開單為王”的短期主義，都導(dǎo)致了服務(wù)行為的短視。

要攻克這一核心障礙，柴強(qiáng)開出了“藥方”：職業(yè)化發(fā)展。“從業(yè)人員要把‘經(jīng)紀(jì)人’當(dāng)成一個(gè)體面職業(yè)，長(zhǎng)久職業(yè)，甚至是終身職業(yè)。”他建議，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)依法與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同，提供基本保障。柴強(qiáng)說(shuō)，更重要的是，要推行“持牌從業(yè)”，所有從業(yè)人員必須取得職業(yè)資格，像美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)那樣，將取得職業(yè)資格作為入行的硬門檻，讓從業(yè)人員憑專業(yè)和口碑贏得尊重，從而真正留得下、干得久。

同時(shí)，需要從經(jīng)紀(jì)人“單打獨(dú)斗”、業(yè)績(jī)至上的競(jìng)爭(zhēng)邏輯轉(zhuǎn)向“共生共贏”的平臺(tái)發(fā)展邏輯，特別是要深入學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)政府工作報(bào)告提出的“推動(dòng)平臺(tái)企業(yè)和平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者、勞動(dòng)者共贏發(fā)展�！边@要求以貝殼等為代表的頭部平臺(tái)企業(yè)進(jìn)一步夯實(shí)平臺(tái)責(zé)任，發(fā)揮行業(yè)“穩(wěn)定錨”作用。貝殼通過深耕真實(shí)房源庫(kù)與ACN協(xié)作機(jī)制，以數(shù)字化能力，提升信息透明度，提升交易效率；而在資金監(jiān)管與交易風(fēng)險(xiǎn)兜底上的持續(xù)投入，“交易不成傭金無(wú)理由退”“房款安全平臺(tái)兜底”“物業(yè)欠費(fèi)損失先行墊付”等，則為經(jīng)紀(jì)人專注服務(wù)、消費(fèi)者安心交易構(gòu)建了安全底座；以及設(shè)立首個(gè)行業(yè)健康保障金制度等。在以往積淀上，貝殼等平臺(tái)企業(yè)仍需在風(fēng)險(xiǎn)制度兜底等方面持續(xù)加碼，以徹底解決經(jīng)紀(jì)人的后顧之憂。

應(yīng)鼓勵(lì)和肯定平臺(tái)的自律

對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的行為能否影響房?jī)r(jià)，柴強(qiáng)也給出了清晰的定義：從宏觀上看，房?jī)r(jià)的決定性因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，個(gè)別經(jīng)紀(jì)人的行為無(wú)法左右大勢(shì)。但在微觀交易中，尤其是在信息不對(duì)稱時(shí)，經(jīng)紀(jì)人的言行會(huì)影響個(gè)體的房?jī)r(jià)預(yù)期。因此，他呼吁平臺(tái)企業(yè)要承擔(dān)起規(guī)范主體責(zé)任，通過明確的行為準(zhǔn)則來(lái)劃清服務(wù)紅線。

“今年年初，貝殼面向全平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人發(fā)布了‘三必做六禁止’的行為規(guī)范，明確劃定了服務(wù)紅線，提倡誠(chéng)信、專業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)�！辈駨�(qiáng)舉例說(shuō)，這類舉措對(duì)于維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序、構(gòu)建健康的行業(yè)生態(tài)起到了關(guān)鍵作用，值得行業(yè)共同遵循與推動(dòng)。

他期待，通過制度約束與行業(yè)自律的合力，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)向誠(chéng)信、專業(yè)方向深化，最終在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)大局中發(fā)揮更加積極而不可替代的作用。