（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年，甲公司開(kāi)發(fā)某自住型商品房項(xiàng)目。張先生（原告）與其外甥小陳（被告）均申請(qǐng)購(gòu)房資格，張先生通過(guò)核驗(yàn)且為優(yōu)先家庭，但小陳搖號(hào)順序在先。

因小陳資金不足，雙方口頭約定：由張先生借用小陳名義購(gòu)房，所有費(fèi)用由張先生承擔(dān)，房屋歸其所有，待可過(guò)戶時(shí)再轉(zhuǎn)回。

隨后，張先生以小陳名義：

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)售合同；

支付定金10萬(wàn)元、首付款近100萬(wàn)元（通過(guò)妻子轉(zhuǎn)賬90萬(wàn)元）；

持有小陳的還貸銀行卡，按月還款至2018年；

2016年收房后裝修并委托中介出租，租金由其妻子收??；

所有購(gòu)房合同、發(fā)票、貸款文件原件均由其保管。

2017年，房屋登記至小陳名下，并設(shè)公積金抵押。2018年底，因家庭繼承糾紛，小陳收回房屋并拒絕配合過(guò)戶。

張先生遂起訴，要求：

過(guò)戶至其名下；

配合結(jié)清貸款、解除抵押；

返還房屋。

二、裁判結(jié)果

? 駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。

理由：

借名購(gòu)買(mǎi)自住型商品房，雖真實(shí)出資，但協(xié)議因損害公共利益而無(wú)效，不得強(qiáng)制履行。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

借名事實(shí)成立：

出資、還貸、持證、出租等均由原告完成；

被告無(wú)法合理解釋為何所有文件在原告手中。

但協(xié)議無(wú)效：

自住型商品房屬政策性保障住房，面向特定中低收入群體；

借名行為繞過(guò)資格審核，擠占真正剛需家庭的購(gòu)房機(jī)會(huì)；

即使原告自稱“也有資格”，但其主動(dòng)利用他人順位優(yōu)先購(gòu)房，仍破壞公平分配秩序。

無(wú)效后果另行處理：

法院未否定原告的出資事實(shí)，但明確：不能通過(guò)訴訟確權(quán)或過(guò)戶；

雙方可就資金返還、損失賠償?shù)攘戆钢鲝垺?/strong>

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“政策房借名 + 事實(shí)清楚但法律禁止”糾紛，勝訴關(guān)鍵在于：

精準(zhǔn)鎖定房屋性質(zhì)：強(qiáng)調(diào)“自住型商品房”屬于“損害社會(huì)公共利益”的無(wú)效情形；

弱化出資事實(shí)影響：承認(rèn)原告出錢(qián)，但指出“出錢(qián)≠有權(quán)獲得產(chǎn)權(quán)”；

援引政策目的：保障房制度旨在解決住房困難，非投資或套利工具；

重要提醒：

?? 自住型商品房、經(jīng)適房、限價(jià)房等政策房，絕對(duì)不要借名購(gòu)買(mǎi)！

?? 即使你有資格、即使對(duì)方同意、即使全款出資——法院也不會(huì)支持過(guò)戶！

?? 一旦發(fā)生糾紛，出資人可能“錢(qián)房?jī)煽铡?，或僅能追回本金，無(wú)法獲得房產(chǎn)增值。

注：文中人物、公司、房屋、案號(hào)均為化名，僅用于普法說(shuō)明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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