（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張先生與王某女士系夫妻，婚后長期與王某女士父母（王先生、王太太）共同居住。2015年，王某女士的大姨趙女士通過搖號獲得一套位于房山區(qū)的限價商品住房（以下簡稱“一號房屋”）購買資格。

當(dāng)日，購房款62.6萬余元從王某女士銀行賬戶一次性支付，房屋登記在趙女士名下。此后，王先生夫婦辦理入住手續(xù)，并一直居住至今。

2023年，張先生起訴，稱該房系其與王某女士借用趙女士名義購買，全款由二人支付，要求確認(rèn)借名關(guān)系有效，并將房屋過戶至夫妻名下。

趙女士及王先生夫婦堅決否認(rèn)，稱：

購房款實為王先生夫婦所有，僅經(jīng)王某女士賬戶轉(zhuǎn)賬；

其中30萬元系張先生父親歸還王先生的借款，其余為家庭內(nèi)部資金調(diào)配；

房屋由王先生夫婦全程參與選購、交房、繳費并長期居住；

限價房政策不允許借名，原告根本不具備購房資格。

值得注意的是，王某女士作為原告配偶，當(dāng)庭支持其父母和大姨，否認(rèn)與丈夫存在借名合意。

二、裁判結(jié)果

駁回張先生全部訴訟請求——既不確認(rèn)借名關(guān)系，也不支持過戶。

三、法院說理要點

限價商品房具有保障性質(zhì)，嚴(yán)禁借名購買：

根據(jù)《北京市限價商品住房管理辦法》，限價房面向特定住房困難群體，借名行為擾亂住房保障秩序，違背公序良俗，即使存在口頭約定，亦不受法律保護(hù)。

原告無法證明“與登記人存在借名合意”：

無書面協(xié)議；

王某女士（配偶）當(dāng)庭否認(rèn)；

趙女士明確表示從未同意代持。

出資并非原告夫妻單獨完成：

法院認(rèn)定購房款中至少30萬元屬王先生所有，其余款項雖來自王某女士賬戶，但無法排除家庭共有財產(chǎn)混同可能。

實際占有與控制權(quán)在岳父母一方：

從選房、簽約、交房到物業(yè)繳費、長期居住，均由王先生夫婦主導(dǎo)，不符合“借名人實際控制”的特征。

舉證責(zé)任在原告，證據(jù)不足即敗訴：

在多方否認(rèn)、政策禁止、出資混同的情況下，原告未能完成基本舉證義務(wù)。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“限價房+親屬間出資混同+離婚背景+無合意”糾紛，我們成功守住客戶權(quán)益的關(guān)鍵在于：

高舉政策紅線：強(qiáng)調(diào)限價房的保障屬性，借名行為自始無效，動搖原告請求權(quán)基礎(chǔ)；

切割“付款賬戶”與“資金歸屬”：證明錢雖從王某女士賬戶出，但所有權(quán)屬其父母；

利用配偶反水：王某女士當(dāng)庭否認(rèn)借名，直接瓦解“夫妻共同主張”；

突出實際控制事實：從選房到居住，均由岳父母完成，形成完整占有鏈條。

重要提醒：

限價房、經(jīng)適房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房，絕對不可借名購買！

家庭內(nèi)部資金往來務(wù)必備注用途，避免被誤認(rèn)為出資購房；

離婚前爭奪房產(chǎn)，若無清晰權(quán)屬證據(jù)，極易敗訴；

僅有轉(zhuǎn)賬記錄≠借名成立，必須有“合意+控制+資格”三要素。

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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