（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

1999年，甲公司將一套位于豐臺(tái)區(qū)的公有住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“一號(hào)房屋”）出售給職工老周，售價(jià)2.7萬(wàn)余元，使用老周工齡折抵，房屋登記在老周名下。老周與其妻共育七子。

原告張女士、小周（老周四子的妻女）稱(chēng)：

一號(hào)房屋實(shí)為老周四子與次子各出資50%，借用父親名義購(gòu)買(mǎi)；

購(gòu)房后由兩兄弟家庭分別居住、分?jǐn)偹娕M(fèi)用，并各自裝修；

因兄弟關(guān)系和睦，未簽書(shū)面協(xié)議；

單位曾于2006年出具《證明》，稱(chēng)“房屋由四子購(gòu)買(mǎi)”；

現(xiàn)要求確認(rèn)借名關(guān)系有效，并將房屋50%份額過(guò)戶(hù)至四子繼承人名下。

其他子女堅(jiān)決反對(duì)，稱(chēng)：

房屋是父母福利分房+房改購(gòu)得，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

四子、次子僅是“暫住”，出資實(shí)為租金或家庭內(nèi)部支持；

單位《證明》與原始購(gòu)房合同矛盾，且未經(jīng)父母確認(rèn)；

父親留有遺囑，明確將房產(chǎn)份額留給次子。

二、裁判結(jié)果

駁回原告全部訴訟請(qǐng)求——不確認(rèn)借名關(guān)系，亦不支持過(guò)戶(hù)。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

房改房權(quán)屬以登記和工齡使用為準(zhǔn)：

一號(hào)房屋系以老周名義、使用其工齡購(gòu)買(mǎi)，依法屬于老周與配偶的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

“借名買(mǎi)房”需證明雙方合意，僅有出資不夠：

原告未能提供任何證據(jù)證明老周曾同意代持，所謂“口頭協(xié)議”無(wú)佐證。

單位《證明》效力不足：

該證明內(nèi)容與1999年購(gòu)房協(xié)議（買(mǎi)方為老周）直接沖突，且非權(quán)屬確認(rèn)文件，不能對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)登記。

共同居住、分?jǐn)傎M(fèi)用≠共有產(chǎn)權(quán)：

家庭成員同住、分擔(dān)生活成本是常見(jiàn)親情安排，不能反推存在權(quán)屬分割約定。

舉證責(zé)任在原告，證據(jù)鏈斷裂即敗訴：

在全體被告否認(rèn)、無(wú)書(shū)面協(xié)議、無(wú)父母確認(rèn)的情況下，原告主張無(wú)法成立。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“房改房 + 多子女 + 出資混同 + 無(wú)協(xié)議”糾紛，我們成功守住遺產(chǎn)的關(guān)鍵在于：

錨定“房改房”屬性：強(qiáng)調(diào)工齡使用、夫妻共有、單位分配三大特征，切斷“個(gè)人出資=個(gè)人產(chǎn)權(quán)”邏輯；

瓦解《證明》效力：指出其僅為補(bǔ)辦材料用途，非權(quán)屬確認(rèn)，且與原始合同矛盾；

區(qū)分“居住權(quán)”與“所有權(quán)”：長(zhǎng)期居住、裝修、繳費(fèi)均屬使用權(quán)范疇，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)；

利用“全體繼承人一致否認(rèn)”：形成強(qiáng)大抗辯合力，削弱原告孤立主張的可信度。

重要提醒：

房改房借名風(fēng)險(xiǎn)大！因其與身份、工齡、婚姻緊密綁定；

親屬間房產(chǎn)安排必須書(shū)面化，哪怕親父子也需白紙黑字；

單位出具的“情況說(shuō)明”不能替代產(chǎn)權(quán)登記；

多子女家庭更需提前確權(quán)，避免父母去世后陷入混戰(zhàn)。

注：文中人物、公司、房屋、案號(hào)均為化名，僅用于普法說(shuō)明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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