對于購房者而言——房價腰斬是切膚之痛，買到爛尾盤更是滅頂之災。

那么，當這些苦難降臨在同一群人身上，又會是怎樣的悲劇？

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最近，聽圈內一些朋友閑談得知，位于七都島的【江著觀邸】即將重新啟動銷售，該項目之前一度陷入停工，甚至被傳“爛尾”，如今重獲新生對于市場和業(yè)主都是一個積極的新號。

說起來，筆者對于這個項目印象很深——

2022年的七都市場，正處于“虛假的繁榮”中，不少開盤價僅2.3萬/㎡左右的房源，二手房掛牌價竟超3萬/㎡，異常的房價跳漲，讓筆者意識到藏在狂熱市場背后的隱患，于是寫了一篇文章供購房者參考

同年9月，江著觀邸正式開盤，項目惠后毛坯均價約2.76萬元/㎡。其中，一線江景房均價高達約2.85萬-3.1萬元/㎡。如此價格，基本站在七都房價的歷史高位。

其實在開盤之前，筆者就曾拜訪過當時的江著觀邸高管，并建議他們可以降低一些價格，以價換量、快走快銷比較穩(wěn)妥，不過或許是對未來市場比較自信，項目最終定價依舊高企。

結果，江著觀邸從2022年首期開盤至今，在房管網(wǎng)的備案套數(shù)僅63套，去化艱難也在一定程度上導致了項目后續(xù)一度出現(xiàn)停工的局面，雖然現(xiàn)在已經(jīng)步入正軌，但畢竟今時不同往日。

一方面，如今七都板塊市場更差，房價深跌；另一方面，第四代住宅橫空出世，傳統(tǒng)產(chǎn)品難以競爭……在這樣的環(huán)境中，江著觀邸該以怎樣的價格重新入市，才能快速拉一波去化，避免再次陷入僵局？筆者個人認為，在送車位的基礎上——

一線江景房源毛坯均價不超過1.4萬/㎡

非一線江景房源毛坯均價不超過1.1萬/㎡

為什么這么說？

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“價值”是“價格”的底色。

江著觀邸的核心價值在于“南向一線江景”，這樣的條件放在溫州市區(qū)確實少見。

不過可惜的是，在項目西南側有一座宗教建筑，這意味著部分房源所謂的“南向一線江景”，在實際視野中，將與宗教建筑并存，形成“南向一線廟景+江景”的特殊組合。

按照溫州樓市的普遍行情，在二手房市場中，能看見宗教的房源，通常會比不看宗教的房源便宜許多，并且流通性也稍差。

而在新房市場，大部分開發(fā)商對于宗教建筑，基本會遵循“舍而擋之”的策略，通過舍棄整盤最不值錢的房源擋住宗教，避免影響其他房源的價值。

江著觀邸西南側宗教建筑實景

例如位于橫瀆的綠城·鳳起玉鳴，該樓盤東側是“宗教+河景”的組合，開發(fā)商當初在定價上也是特別明顯，不看“宗教+河景”的10幢、11幢樓棟，配置大戶型；看“宗教+河景”的3幢、5幢樓棟，配置小戶型。

而在3幢、5幢中，看“宗教+河景”的01房源，與不看宗教建筑的04房源，差價能達到20%左右。

可見，對于部分高端改善住宅來說，“無宗教的普通視野”優(yōu)先級高于“有宗教的一線景觀”。

在此基礎上，我們不妨以一墻之隔的綠城·春月江瀾作為江著觀邸的定價錨點——

綠城品牌更吃香

綠城品牌在溫州經(jīng)營多年，品質口碑向來是一眾房企的天花板，而春月江瀾作為真正的綠城產(chǎn)品，在溫州市場可以說非常吃香，甚至不少購房者愿意承擔綠城的品質溢價。

相比之下，江著觀邸是杭州房地產(chǎn)開發(fā)集團首入溫州的作品，與金成強強聯(lián)合，本以為是強龍征戰(zhàn)溫州樓市的初啼，結果卻“初戰(zhàn)即是坎坷”，甚至出現(xiàn)停工、延期交付的情況，如今雖然步入正軌，但有著前車之鑒，難免會在一些購房者心存芥蒂。

綠城·春月江瀾實景

一線江景無干擾

相比于江著觀邸大部分的“南向一線廟景+江景”，春月江瀾的“南向一線江景”沒有不利因素干擾，無疑更加純粹。

綠城·春月江瀾實景

入市時機很關鍵

2023年，七都二橋開建的消息，一度讓溫州市區(qū)的購房者為之興奮，當時很多人說七都將迎來重大利好，房價有望穩(wěn)住。

如果當時江著觀邸能借著這股“東風”，迅速“以價換量”，說不定也不會淪落到今天，只可惜錯過了就晚了。

正如2024年的綠城·春月江瀾就是前車之鑒，項目一口氣打出“6折+送車位”組合拳，看江房源綜合惠后毛坯均價約1.8萬/㎡，不看江房源綜合惠后毛坯均價約1.4萬/㎡，

可見，諸如此類交通利好的紅利，其實早在規(guī)劃階段就已經(jīng)被樓盤透支，就算等到正式通車，所謂的紅利也被消耗殆盡，根本起不到力挽狂瀾的效果，該跌也得跌！

綠城·春月江瀾實景

不過，綠城的果斷也確實帶來了熱切的市場反響，項目一度訪客激增，成交量猛漲，只可惜現(xiàn)在溫州樓市的行情，遠沒有當時那么好——

據(jù)溫州市房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)，2025年溫州樓市商品房成交面積同比大跌約15%，成交總額同比下降17%，庫存去化速度相比2024年，進一步推升至94個月左右。

雖然今年如何尚未可知，但據(jù)C21溫州研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2026年1月溫州市區(qū)新房成交僅521套，相比2024年1月成交量幾乎腰斬。

周邊二手市場低迷

據(jù)“房見”平臺數(shù)據(jù)，綠城·春月江瀾在近90天的時間中，僅有1套建面約106㎡的低區(qū)房源成交，若計算1000元/㎡裝標，則毛坯成交價相當于9800元/㎡左右。

可見，看似這么低的價格，依舊沒能達到市場的普遍預期，市場有很大概率進一步下探。正因如此，筆者認為江著觀邸非一線江景房源，應該不超過1.1萬/㎡。

綜合來看，以江著觀邸的品牌、江景價值、入市時機等條件，再加上板塊內或因二手房低迷而產(chǎn)生的價格傾軋。項目如果想要在當前市場中，達到快速去化的效果，應該在2024年綠城·春月江瀾的促銷價格基礎上，再做出很大讓步，這樣才更符合如今的市場行情，就像前文所說，在送車位的基礎上——

一線江景房源毛坯均價不超過1.4萬/㎡；

非一線江景房源毛坯均價不超過1.1萬/㎡。

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當然，雖然這個定價策略只是筆者的一些拙見，但我們也可以從其他視角印證一下是否合理。

先從板塊市場來看，七都的屬地客群基本可以忽略不計，此前很長一段時間的板塊去化，都是靠投資客支撐，因此在樓市下行之后，投資客一消失，七都板塊的市場承壓就非常明顯。

尤其對于高層產(chǎn)品而言，近幾年七都板塊的高層住宅供應基本切斷，在沒有新增供應的情況下，板塊二手房依舊低迷，足以見得整體市場的需求有多少。

而在江著觀邸之后，還有一個江海云著尚未啟動，兩者存在相加足有上千套，按照現(xiàn)在的市場行情，如此天量房源要讓七都板塊消化多久？若是賣不動，開發(fā)商會不會考慮再次降價？

再從溫州整體市場來看，江著觀邸雖然名義上算是新盤，但實際上是2022年的傳統(tǒng)產(chǎn)品，當時的溫州樓市產(chǎn)品力尚未開始迭代。

比較尷尬的是，江著觀邸面積段設置在139-200㎡，可以說是比較純粹的高端社區(qū)，但受限于時代的產(chǎn)品力，導致項目缺失如今高端社區(qū)標配的會所、下沉式庭院等高端配置。

據(jù)溫州市房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，在第四代住宅、低密產(chǎn)品、安置房的多重壓力下，2025年溫州市區(qū)傳統(tǒng)老盤的成交量同比暴跌33%。

比產(chǎn)品，第四代住宅能碾壓傳統(tǒng)住宅；

比價格，安置房能甩傳統(tǒng)商品房幾條街。

這意味著，對于大部分傳統(tǒng)平層產(chǎn)品而言，想要賣的過得去，似乎除了“以價換量”已經(jīng)沒有太好選擇，我們以與江著觀邸僅一江之隔的第四代住宅【建發(fā)·望江】為例。

產(chǎn)品力沒啥好說，就此兩處，一目了然——

[江著觀邸·社區(qū)大門]

[望江·宋式門庭]

江著觀邸·傳統(tǒng)入戶大堂+入園水景

望江·雙層江景會所+下沉式庭院

直接看戶型和價格，建發(fā)·望江建面約143㎡戶型，毛坯均價大概2.3萬/㎡上下，總價控制在330-360萬左右，該戶型憑借四代宅的產(chǎn)品優(yōu)勢，實際使用面積約達到153-162㎡，且部分房源有東向一線江景。

江著觀邸建面約186㎡戶型，公攤約30㎡，套內建筑面積約156㎡，南向一線江景，若按照筆者建議的定價——毛坯均價1.4萬/㎡計算，總價可以控制在260萬左右，相比建發(fā)·望江大概能拉開70萬-90萬的價差。

如此一來，綜合江著觀邸的產(chǎn)品、板塊、品牌等條件，才能在市場中具備明顯的性價比，市場反映應該會不錯。

然而，若是江著觀邸的一線江景房源定價高于1.4萬/㎡，即是只高出1000元/㎡，則建面約186㎡戶型，總價將推高至280萬左右，建面約200㎡戶型更是高達約300萬。

這樣的價格，雖然放在當下來看，還是比望江便宜，但如果站在半年、一年后，就需要仔細想想了——

據(jù)安居客、房見平臺綜合統(tǒng)計成交情況來看，近幾年交付的次新房中，七都與桃花島板塊的房價跌幅差距明顯，七都如今大部分房源成交價格，相比開盤價的跌幅要超過50%以上，而桃花島房價相對七都來說比較堅挺。

換而言之，若參考這個數(shù)據(jù)，同樣300萬的房子，若當年買在七都，現(xiàn)在大概只剩150萬，而買在桃花島，現(xiàn)在還能剩220萬左右，這其中相差的70萬在哪？各位看官不妨自己細品~

如今很多購房者只注重眼前的價格便宜，卻殊不知這份“便宜”，很可能會在未來還給市場。

還有一點需要注意，參考西安、成都、南京等四代住宅的先行城市，從數(shù)據(jù)來看，以“四代住宅”為主的新房市場的價格緩中帶升，而以“傳統(tǒng)住宅”為主的二手房卻一路向跌，可見兩者在市場認可度上的巨大差距。

未來，當溫州的四代住宅進入二手房市場，對于傳統(tǒng)二手住宅來說，無疑將再度受到?jīng)_擊，可以說現(xiàn)在買傳統(tǒng)樓盤的購房者，以后還要經(jīng)歷一道坎坷。

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參考近幾年的新房走勢，對于溫州大部分樓盤來說，與其“高開低走”，不如“低開快走”。

在如今市場中，絕大部分傳統(tǒng)樓盤已經(jīng)沒必要考慮成本了，反正都是虧，鈍刀割肉可比快刀斬亂麻痛苦多了，如何能快速出逃才是關鍵。

綜上所述，筆者認為江著觀邸在送車位的基礎上，定這樣的價格比較合理——

一線江景房源毛坯均價不超過1.4萬/㎡

非一線江景房源毛坯均價不超過1.1萬/㎡

如果超過這個價格，我們建議購房者還可以再等等，看看項目后續(xù)的銷售情況怎么樣，畢竟現(xiàn)在是買方市場，后面的房源還有很多，根本不急。

不過說到底，這只是筆者的個人觀點，至于開發(fā)商如何考量，市場是否認可，我們后面再做分析~~

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